나이스옥션 법원경매 경주 2025타경10601 [1] 경상북도 경주시 산내면 의곡리 171-6 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금학감정 · 평가일 2025.09.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경주시 산내면 의곡리 소재 '산내면 주민자치센터' 서측 근거리에 위치하는 토지로서 부근은 국도변 근린생활시설 및 나지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 버스승강장 등이 위치하여 제반교통사정 보통임.

형태 및 이용상태

본건은 사다리형에 유사한 토지로서 인접지 및 인접도로와 대체로 등고이고 지면 평탄하며 나지임.

인접 도로상태

본건 토지는 왕복4차선 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 준주거지역, 가축사육제한구역(일부제한(200)), 가축사육제한구역(전부제한), 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역, 가축분뇨 배출시설 설치 제한지역.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상임. 2)기타:없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 경주지원 2025타경10601 (1)

경매구분: 부동산강제경매

소재지: 경상북도 경주시 산내면 의곡리 171-6

용도: 전 (밭)

매각대상: 토지매각

토지면적: 183.00㎡ (약 55.3평)

건물면적: 0.00㎡

감정가: 121,695,000원

채권자: 주식회사케이알앤씨

1.1. 입지조건

위치: 본건은 경상북도 경주시 산내면 의곡리 소재 '산내면 주민자치센터' 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위환경: 부근은 국도변 근린생활시설 및 나지 등으로 형성되어 있으며, 전반적으로 조용한 농촌/전원 지역의 특징을 보입니다.

교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스 승강장이 위치하여 대중교통 이용도 가능합니다. 제반 교통 사정은 보통 수준입니다.

토지형태: 사다리형에 유사한 형태로, 인접지와 인접 도로와 대체로 등고하며 지면은 평탄한 나지 상태입니다.

도로상태: 본건 토지는 왕복 4차선 포장도로에 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 1999년 4월 21일 접수된 전만우의 가압류 (금액: 100,000,000원) 입니다. 이 기준권리보다 선순위 권리는 모두 말소될 예정입니다.

소유권: 최초 소유권은 1990년 6월 13일 전원찬에게 이전되었으며, 상속으로 인해 2025년 8월 26일 박경훈 외 1명에게 소유권이 이전되었습니다.

압류 및 가압류 현황: 다수의 가압류 및 압류가 등기되어 있으나, 이는 말소기준권리 하위의 권리로서 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부채권 총액: 총 265,763,983원 입니다.

인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 상세 내용은 확인되지 않습니다. (추가 확인 필요)

임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상임으로 확인됩니다.

주의사항: 임대 관계가 미상이라는 점은 실제 거주 또는 이용 관계를 파악하는 데 어려움이 있을 수 있으므로, 입찰 전 현장 조사를 통해 정확한 점유 및 임대차 관계를 확인해야 합니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 경주시 산내면 의곡리는 농촌 지역의 특성이 강한 곳입니다.

주변에는 국도변을 따라 일부 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의는 제공될 수 있으나, 대규모 상업 시설이나 활성화된 상권과는 거리가 있습니다.

토지이용계획상 일반상업지역, 준주거지역이 일부 포함되어 있어 향후 개발 가능성은 있으나, 현재로서는 전(밭)으로서의 용도와 인근의 농업 및 단독주택 위주의 환경이 주를 이룹니다.

1.4. 생활정보

교통: 차량 이용 시 국도 접근성이 좋으며, 인근 버스 승강장을 통해 지역 내 이동이 가능합니다.

편의시설: '산내면 주민자치센터'가 인근에 위치하여 행정 및 일부 편의 시설 이용이 가능합니다. 지역 내 소규모 마트, 식당 등 기본적인 생활 편의 시설이 있을 것으로 예상됩니다.

교육: 주변의 학교 정보는 제공되지 않았으나, 산내면 지역 내 초등학교, 중학교 등이 존재할 가능성이 있습니다. (정확한 정보는 추가 확인 필요)

의료: 지역 내 소규모 의원이나 보건소 등 기본적인 의료 시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지이용계획: 본 토지는 일반상업지역, 준주거지역 외에도 가축사육제한구역(일부제한, 전부제한), 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역, 가축분뇨 배출시설 설치 제한 지역 등으로 지정되어 있습니다. 이러한 제한 사항들은 향후 토지 이용 및 개발에 있어 제약이 될 수 있습니다.

혐오시설: 현재 제공된 정보와 일반적인 주변 환경 분석만으로는 특정 혐오시설의 존재 여부를 단정하기 어렵습니다. 다만, 가축 사육 제한 구역 및 배출시설 설치 제한 지역 등은 토지 이용에 대한 잠재적인 제약 요인으로 고려될 수 있습니다. (추가 현장 답사 시 주의 깊게 확인할 필요)

개발 제한: 농촌 지역 특성상 대규모 개발보다는 소규모 건축이나 기존 용도(농업) 유지에 초점이 맞춰질 수 있습니다.

권리관계: 매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권)가 명시되어 있어, 해당 권리의 내용과 영향력에 대한 면밀한 분석이 필요합니다.

공부상 특이사항: 공부와의 차이점은 없으며, 제시 목록 외의 물건도 없습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상북도 경주시 산내면 의곡리에 위치한 전(밭)입니다. 차량 접근성이 양호하고 기본적인 행정 및 편의 시설이 인근에 있다는 장점이 있으나, 토지이용계획상 다수의 제한 사항이 존재하며 농촌 지역의 특성상 개발 잠재력은 제한적일 수 있습니다. 다수의 권리 관계가 설정되어 있으나, 말소기준권리 하위의 채권들은 매각으로 소멸될 것으로 보입니다. 다만, 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재는 확인이 필요합니다. 임대 관계가 미상이라는 점과 토지이용의 제한 사항들을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

저렴한 감정가 대비 토지 면적: 183㎡ (약 55.3평)의 토지가 감정가 1억 2천여만원 수준으로, 주변 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 접근 가능할 수 있습니다.

접근성: 왕복 4차선 포장도로에 접해 있어 차량으로의 접근이 용이합니다.

개발 가능성: 일반상업지역, 준주거지역이 포함된 토지이용계획으로, 향후 지역 개발 시 잠재적인 가치 상승 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 인수 보증금은 0원입니다.

감정가는 121,695,000원이며, 등기부채권 총액은 265,763,983원입니다.

예상 입찰가는 위 정보와 함께 해당 지역의 시세, 향후 토지 이용 가능성, 권리 관계(특히 말소되지 않는 지상권) 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

보수적으로 접근한다면 감정가 수준에서 시작하여, 현장 조사 및 권리 분석을 통해 파악된 리스크 요인을 반영하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 수 있습니다. (구체적인 입찰가는 추가 정보 및 시장 분석에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.