나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9268 [1] 대구광역시 동구 신서동 818-10 명가클래식 2층202호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남포감정 · 평가일 2025.09.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 동구 신서동 소재 '명가클래식' 2층 202호 단위세대로서 주위는 다소 한가한 노선상가지대입니다.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상12층 건 중 제2층 제202호 단위세대로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등 내벽 : 벽지 및 타일 등 마감 바닥 : 바닥재 및 타일 등 마감 창호 : 새시조 창호입니다.

이용상태

오피스텔입니다.

설비내역

위생설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비 등 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서 공동주택 및 업무시설 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 남측으로 중로변에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)(2022-05-30)(보조간선도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, <추가기재>하천구역에 대하여는 건설과 문의바람 입니다.

공부와의 차이

본건은 등기사항전부증명서 및 집합건축물대장상 '신서동 818-10, 818-13, 818-14'번지상에 소재하는 것으로 표기되어 있으나, 2018년 07월 12일에 818-10번지로 합병되었습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없습니다.

물건 비고

등기사항전부증명서 및 집합건축물대장상 ‘신서동 818-10, 818-13, 818-14’번지상에 소재하는 것으로 표기되어 있으나, 2018년 7월 12일에 818-10번지로 합병됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건번호

대구지방법원 2025타경9268 (1)

2.2. 소재지

대구광역시 동구 신서동 818-10 명가클래식 2층 202호

2.3. 용도

오피스텔

2.4. 감정가

216,000,000원

2.5. 면적

토지면적: 35.12㎡ (약 10.62평)

건물면적: 83.31㎡ (약 25.20평)

2.6. 매각대상

토지 및 건물 일괄 매각

2.7. 경매구분

부동산 강제경매

2.8. 채권자

한국주택금융공사 (확인됨)

2.9. 건물 규모

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층, 지상 12층 건물 중 제2층 제202호

2.10. 건축년도

2018년 6월 8일 사용승인

3. 입지조건

4. 입지조건

4.1. 위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 동구 신서동 소재 '명가클래식' 2층 202호 단위세대로서, 주위는 다소 한가한 노선상가지대입니다.

4.2. 교통상황

차량 출입이 가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

4.3. 인접 도로상태

본건 남측으로 중로1류(폭 20~25m)에 접하고 있습니다.

4.4. 토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 중로1류(폭 20m~25m), 가축사육제한구역, 하천구역 (건설과 문의 필요).

5. 권리분석

6. 권리분석

6.1. 말소기준권리

2025년 9월 12일 접수된 한국주택금융공사의 강제경매개시결정 (말소기준권리)

6.2. 주요 등기사항 요약

* 소유권보존 (2018-06-22)

* 주택임차권 (박성훈, 2024-06-21 접수, 200,000,000원, 매수인이 인수)

* 강제경매 (한국주택금융공사, 2025-09-12 접수, 말소기준권리)

6.3. 임차인 현황

* 임차인: 박

* 보증금: 200,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 4월 13일

* 확정일자: 2020년 3월 11일

* 대항력: 있음 (매수인이 인수)

6.4. 권리분석 요약

본건에는 대항력 있는 임차인 박 이 존재하며, 보증금 200,000,000원은 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 합니다. 따라서 입찰 시 인수되는 보증금을 반드시 고려한 입찰가 산정이 필수적입니다.

7. 상권분석

8. 상권분석

8.1. 주변 환경

'명가클래식' 오피스텔 단지 내 위치하며, 주위는 다소 한가한 노선상가지대입니다.

주변에 아파트 단지 및 상업 시설이 혼재되어 있어 배후 수요 및 상업 시설 이용객을 확보할 수 있습니다.

8.2. 잠재적 수요

인근 주거단지 및 혁신도시 내 관련 종사자들의 주거 및 업무 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

9. 생활정보

10. 생활정보

10.1. 교통

본건까지 차량 출입이 용이하며, 남측 중로에 접해 있어 시내외 접근성이 보통 수준입니다. 대중교통 이용 편리성은 주변 정보를 통해 추가 확인이 필요합니다.

10.2. 편의시설

대구 동구 신서동 지역은 혁신도시 개발로 인해 생활 편의시설이 비교적 잘 갖추어져 있습니다. 인근에 학교, 병원, 마트, 공공기관 등이 위치하고 있을 것으로 예상됩니다. (주변 시세 조사 시 구체적인 편의시설 위치 확인 필요)

10.3. 주거환경

오피스텔로서 주거용 및 업무용으로 활용 가능합니다. 2018년 준공으로 비교적 최신 건물에 속하여 깔끔한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

11. 잠재적 리스크

12. 잠재적 리스크

12.1. 대항력 있는 임차인 인수

가장 큰 리스크는 임차인 박 의 보증금 200,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 초기 투자 비용 부담을 가중시킵니다.

12.2. 토지이용계획상의 제한

토지이용계획상 '하천구역' 포함 여부에 대한 추가 확인이 필요합니다. 이는 향후 건축 행위 등에 제한을 줄 수 있습니다.

12.3. 주소 합병으로 인한 혼동 가능성

등기사항전부증명서 및 집합건축물대장상 '신서동 818-10, 818-13, 818-14'번지상에 소재하는 것으로 표기되었으나, 2018년 7월 12일에 818-10번지로 합병되었습니다. 실제 이용 및 관리 시 혼동의 소지가 있을 수 있습니다.

12.4. 주변 혐오시설 여부

주변 지역에 대한 혐오시설(예: 폐기물 처리 시설, 하수종말처리장 등) 존재 여부에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

13. 종합 의견

14. 종합 의견

본건은 대구광역시 동구 신서동 소재 명가클래식 오피스텔로, 2018년에 준공된 비교적 신축 건물입니다. 입지 및 교통 조건은 무난하나, 가장 중요한 고려사항은 대항력 있는 임차인 박 의 보증금 2억 원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 따라서 낙찰가는 반드시 이 인수되는 보증금을 고려하여 현실적인 시장 가치 대비 매우 보수적으로 산정해야 합니다. 임차인의 권리가 우선하므로, 낙찰 후 인수되는 보증금 외 추가 부담이 없도록 철저한 권리 분석과 시세 조사가 선행되어야 합니다.

15. 투자 포인트

16. 투자 포인트

* 비교적 신축(2018년 준공)으로 건물 상태 양호 기대.

* 대항력 있는 임차인 존재로, 임대 수익 확보 가능성. (단, 인수 보증금에 대한 부담 고려)

* 대구 동구 혁신도시 인근의 입지로, 안정적인 수요 기대.

17. 예상 입찰가

18. 예상 입찰가

예상 입찰가는 현재 시장 가치에서 매수인이 인수해야 하는 보증금을 제외하여 산정됩니다.

본건의 감정가는 216,000,000원이며, 인수해야 할 임차인 보증금은 200,000,000원입니다.

따라서 감정가 기준으로 단순 계산 시 예상 입찰가는 16,000,000원 (1,600만원)으로 산정될 수 있습니다.

그러나 이는 감정가를 현재 시장 가치로 가정한 결과이며, 실제 예상 입찰가 산정을 위해서는 반드시 해당 물건과 유사한 오피스텔의 최근 실거래가, 매물 호가, 전세가 등을 종합적으로 조사하여 정확한 현재 시장 가치를 파악해야 합니다.

만약 현재 시장 가치가 X원이라고 가정할 때, 예상 입찰가는 'X원 - 200,000,000원'으로 산정되어야 합니다.

따라서, 보수적인 시세 조사를 통해 최적의 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.