나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9267 [1] 대구광역시 북구 칠성동2가 90 화인탑팰리스 6층501호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 율태 · 평가일 2025.09.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 북구 침산동 소재 "대구광역시북구청" 남동측 인근에 위치하는 칠성동2가 소재 "화인탑팰리스" 제6층 제501호, 제502호, 제503호, 제504호, 제505호 단위상가로서, 부근 일대는 아파트단지, 상업 및 업무시설 및 각종 관공서 등으로 형성되어 있으며 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 제반 차량출입 용이하며, 인근에 시내버스 승강장 및 대구도시철도3호선 '북구청역'이 소재하며, 간선도로와의 위치 등을 고려시 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

(가) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상10층 건 중 제6층 제501호, 제502호, 제503호, 제504호, 제505호 단위상가로서, <사용승인일자 : 2017.08.02> - 외벽 : 몰탈 위 페인팅, 석재 붙임 및 복합판넬 마감 등. - 내벽 : 몰탈 및 페인팅, 타일 붙임 및 인테리어 마감 등. - 바닥 : 타일 붙임 등. - 창호 : 시스템창호 등임.

이용상태

기호(1~3) 3개호, 기호(4,5) 2개호가 각각 하나의 '근린생활시설'로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 옥외 주차타워 및 호별로 개별냉난방설비(천장형) 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 정방형 토지로서, '상업용 건부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 왕복7차선 및 동측으로 왕복2차선의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로3류(폭 12m~15m)(국지도로)(접합), 시가지 조성사업지역, 가축사육제한구역(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-02-17)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 없음.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대구지방법원 2025타경9267 (1)

* 소재지: 대구광역시 북구 칠성동2가 90, 화인탑팰리스 6층 501호 (신주소: 대구광역시 북구 옥산로 95)

* 용도: 근린상가

* 감정가: 2,570,000,000원

* 토지면적: 199.08㎡ (약 60.22평)

* 토지 지분: 199.07869999999997㎡ (약 60.22평)

* 건물면적: 542.88㎡ (약 164.22평)

* 건물 지분: 542.88㎡ (약 164.22평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 경남은행

* 특이사항: 공동담보 물건

* 주의사항: 일괄매각

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 지하1층, 지상10층 건물 중 제6층

* 사용승인일자: 2017년 08월 02일

* 건축물 용도: 제1종근린생활시설, 제1,2종근린생활시설, 업무시설(오피스텔-25호)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본 건은 대구광역시 북구 칠성동2가에 소재하며, "대구광역시북구청" 남동측 인근에 위치한 "화인탑팰리스" 제6층 제501호부터 제505호까지입니다.

주변 일대는 아파트단지, 상업 및 업무시설, 각종 관공서 등이 밀집한 지역으로, 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

* 교통상황

본 건물까지 차량의 출입이 용이하며, 인근에 시내버스 승강장이 위치해 있습니다.

또한, 대구도시철도 3호선 '북구청역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

간선도로와의 접근성을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 양호한 것으로 판단됩니다.

* 인접 도로상태

본건 토지는 남측으로 왕복 7차선, 동측으로 왕복 2차선의 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 우수합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

또한, 중로3류(폭 12m~15m), 시가지 조성사업지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 08월 10일 접수된 경남은행 근저당권 (을2, 채권최고액 3,250,000,000원)입니다.

* 등기부 현황

* 소유권보존: 구혜정 (2017.08.09)

* 소유권이전: 미시안협동조합 (2021.08.10)

* 근저당: 경남은행 (2021.08.10, 3,250,000,000원) - 말소기준권리

* 임의경매: 경남은행 (2025.09.11, 3,202,072,573원)

* 압류: 창원시 (2025.09.15)

* 압류: 창원세무서장 (2025.11.26)

* 총 등기부채권액: 3,250,000,000원

* 임차인 현황

* 임차인: 황

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 8,500,000원

* 전입/사업자등록일: 2022년 05월 25일

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 없음

* 대항력: 없음

* 인수되는 임차보증금: 0원 (대항력 없음)

4. 상권분석

* 건물 용도

본 건은 근린생활시설로 이용 중이며, 6층에 위치한 5개 호실(501호~505호)이 3개 및 2개 단위로 구분되어 상가로 활용되고 있습니다. 건축물대장상 제1,2종 근린생활시설 및 업무시설(오피스텔) 용도로도 활용 가능한 복합 용도 건물입니다.

* 주변 상권

대구광역시 북구청을 중심으로 형성된 행정 및 상업 중심지에 위치하고 있어 배후 수요가 풍부합니다. 인근에 다양한 상업시설과 주거단지가 혼합되어 있어 유동인구가 많습니다.

* 잠재적 임대 수익

안정적인 상권에 위치하여 공실 위험이 낮으며, 적절한 임대 관리를 통해 꾸준한 임대 수익 창출이 가능할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 편의시설

인근에 다양한 상업시설, 병원, 은행 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 거주 및 이용이 편리합니다.

* 교육시설

주변에 학교가 있어 자녀 교육 환경으로도 고려될 수 있습니다. (상대보호구역 관련 정보는 있으나, 구체적인 학교명은 제공되지 않음)

* 관공서

대구광역시 북구청이 인근에 위치하여 행정 서비스 이용이 용이합니다.

* 교통

대구도시철도 3호선 북구청역 및 다수의 시내버스 노선을 이용할 수 있어 시내외 접근성이 뛰어납니다.

6. 잠재적 리스크

* 채무 총액: 총 등기부채권액(3,250,000,000원)이 감정가(2,570,000,000원)를 상회하고 있어, 경매 낙찰가에 영향을 줄 수 있습니다.

* 임차인: 황 임차인은 대항력이 없으나, 보증금 1억원과 월세 850만원의 조건으로 거주 중입니다. 확정일자 및 배당신고일자가 없어 명도 과정에서 일부 주의가 필요할 수 있습니다. (비록 대항력이 없더라도, 명도 협의 과정에서 변수가 될 수 있습니다.)

* 공동담보: 본 건은 공동담보 물건으로, 다른 담보물건들의 경매 진행 여부 및 결과에 따라 본 건의 낙찰 및 명도에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 건축물대장상 복합용도: 건축물대장상 제1,2종 근린생활시설 및 업무시설(오피스텔) 용도가 혼합된 것으로 기재되어 있어, 실제 이용 현황 및 향후 허가/신고 사항 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 건은 대구광역시 북구의 중심 상업지역에 위치한 현대적인 상가 건물로, 교통 및 생활 편의시설이 잘 갖추어진 입지입니다. 2017년에 준공된 건물로 비교적 신축이며, 주변 개발 호재 및 꾸준한 수요를 기대할 수 있습니다.

그러나 총 채무액이 감정가를 초과하는 점, 공동담보 물건이라는 점 등은 투자 시 신중한 접근을 요구합니다. 현재 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없으나, 명도 관련 협의 과정이 필요할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 대구 북구청 인근의 역세권 상업지역으로 풍부한 배후 수요와 유동인구를 확보하고 있습니다.

* 현대적 건물: 2017년 준공된 깔끔하고 현대적인 건물로, 즉시 활용이 가능합니다.

* 활용도 높은 용도: 근린상가 및 업무시설(오피스텔) 혼합 용도로 다양한 수익 모델 창출이 가능합니다.

* 경매 시세차익 가능성: 채무 총액이 감정가를 초과하는 경우, 법원 경매 특성상 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 발생할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 시세 조사, 주변 상권 분석, 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

현재 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다. 다만, 총 채무액이 감정가를 상회하는 점과 공동담보 물건의 특성을 감안할 때, 신중한 접근이 필요합니다.

예상 입찰가는 본 물건의 시장 가치, 경쟁 입찰 현황, 명도 비용 등을 면밀히 분석하여 최적의 금액을 산정하시기 바랍니다. 정확한 시세 파악을 위한 추가적인 현장 조사 및 전문가 상담을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.