나이스옥션 법원경매 천안 2025타경705 [1] 충청남도 아산시 음봉면 신휴리 372-5 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두정 · 평가일 2025.09.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 아산시 음봉면 신휴리 소재 "신휴저수지"남서측 인근에 위치하며, 주위는 농경지 및 단독주택, 공장, 임야 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하고, 본건 인근에 간선도로 및 버스승강장이 소재하는 바, 제반 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로서 단독주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 동측으로 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역350)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

본건 토지 지상의 휀스, 잔디, 조경수 등은 본건 토지에 포함하여 감정평가하였는바, 경매 진행시 참고하시기 바람.

공부와의 차이

특이사항 없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2): 일반목구조 판넬지붕 단층 건물로서, 외벽: 사이딩판넬풑임 등 마감 창호: 샷시 창호임

이용상태

단독주택으로 이용 중임

설비내역

위생 및 급·배수설비, 난방설비 등이 되어 있음

부합물 및 종물

없음

공부와의 차이

특이사항 없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임

물건 비고

일괄매각
임대차관계 미상의 전입자 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

경매 사건 번호: 천안지원 2025타경705 (1)

소재지: 충청남도 아산시 음봉면 신휴리 372-5

부동산 용도: 단독주택

감정가액: 490,704,000원

토지 면적: 264.00㎡ (약 79.86평)

건물 면적: 288.00㎡ (약 87.14평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 하OOO

특이사항: 일괄매각, 임대차관계 미상의 전입자 있음

건축물 용도: 단독주택

건축 구조: 일반 목구조 판넬지붕 단층 (제시된 정보 기준)

토지 이용 계획: 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역350)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 충청남도 아산시 음봉면 신휴리 소재 "신휴저수지" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 농경지, 단독주택, 공장, 임야 등이 혼재되어 있는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 간선도로 및 버스 승강장이 소재하고 있어 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지 형태 및 이용 상태

토지는 대체로 사다리형의 형태를 띠고 있으며, 현재 단독주택의 건부지로 이용 중에 있습니다.

2.4. 인접 도로 상태

본건 토지의 동측으로는 포장된 도로와 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

본건의 말소기준권리는 2020년 5월 28일 접수된 하나은행의 근저당권(금540,000,000원)입니다.

이후 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사(근저당, 금150,000,000원) 및 한상훈(근저당, 금100,000,000원)의 권리는 말소 예정으로 기재되어 있어, 경매를 통해 소멸될 것으로 예상됩니다.

총 등기부채권액은 790,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: EAKINSJAMESSCOTT

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023년 1월 6일

* 대항력: 없음

* 비고:

3.3. 인수되는 권리

인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 다만, "주의사항" 및 "물건명세서 참고사항"에 "임대차관계 미상의 전입자 있음"이라는 내용이 있어, 실제 명도 시 예상치 못한 임차인이나 법적 문제가 발생할 가능성이 있으므로 철저한 사전 조사가 필요합니다.

4. 상권분석

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라의 최근 매매 정보("스페이스마리")는 건물의 건축 연도(2018년)는 유사하나, 거래 금액(6,000만원~9,000만원) 및 전용 면적(29.9㎡~31.05㎡)이 본건 물건(단독주택, 건물 면적 288㎡)과 현저한 차이를 보여 직접적인 시세 비교 자료로 활용하기 어렵습니다.

본 물건의 감정가는 4억 9천여만원 수준으로, 이는 주변의 소형 연립주택 시세와는 비교할 수 없는 규모입니다. 따라서 본건과 유사한 용도 및 면적의 단독주택에 대한 현지 시세 조사가 반드시 선행되어야 합니다.

주변에 농경지, 공장 등이 혼재된 지역으로, 일반적인 도심 상권과는 차이가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

본건은 단독주택으로, 주거 편의시설 및 상업 시설에 대한 접근성은 주변 지역의 개발 수준과 교통 여건에 따라 달라질 수 있습니다. 신휴저수지가 인근에 위치하고 있으나, 주변 환경에 농경지, 공장 등이 혼재되어 있어 쾌적성 측면에서는 개인의 선호도에 따라 평가가 달라질 수 있습니다.

5.2. 주요 설비

건물 내에는 위생 및 급배수 설비, 난방 설비 등이 갖추어져 있어 기본적인 생활이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대차 관계 미확인 전입자

"임대차관계 미상의 전입자 있음"이라는 명시는 경매 낙찰 후 명도 과정에서 예상치 못한 저항이나 추가적인 법적 절차가 발생할 수 있는 잠재적 리스크 요인입니다. 해당 전입자의 정확한 권리 관계 및 점유 현황을 파악하는 것이 중요합니다.

6.2. 토지 이용 제한

본 토지는 계획관리지역에 속하며, 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 향후 건축 행위나 토지 이용 시 관련 법규의 적용을 받을 수 있습니다.

6.3. 주변 환경

농경지, 공장, 임야 등이 혼재하는 지역 특성상, 주거 환경의 쾌적성이나 향후 지역 개발에 영향을 미칠 수 있는 요인이 될 수 있습니다. (인근에 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 검색되지 않았으나, 공장 등과의 혼재 가능성은 인지해야 합니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 권리상 인수할 부담이 없는 임의경매 물건으로, 토지 및 건물을 일괄 매각한다는 점에서 재산권 행사에 유리한 측면이 있습니다. 말소기준권리 하의 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 법적인 리스크는 상대적으로 적다고 판단됩니다.

그러나 "임대차관계 미상의 전입자 있음"이라는 명시는 명도 과정에서의 변수를 만들 수 있으므로, 철저한 사전 조사가 필수적입니다. 또한, 본건과 유사한 조건의 단독주택에 대한 지역 시세 자료가 부족하여, 제시된 감정가의 적정성을 판단하기 위해서는 상세한 현장 조사와 주변 부동산 시장 분석이 반드시 선행되어야 합니다. 토지 이용 계획상의 제한 사항도 유의해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 권리상 인수 부담 없음: 모든 권리가 말소 기준 권리 하에서 정리될 것으로 예상됩니다.

* 토지, 건물 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 활용 가치가 높습니다.

* 잠재적 시세 차익 가능성: 만약 감정가 대비 현저히 낮은 가격으로 취득하게 된다면, 향후 지역 개발 또는 시세 상승을 통한 투자 수익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가 산정을 위해서는 다음과 같은 사항이 우선적으로 고려되어야 합니다.

* 현지 단독주택 시세 조사: 본건과 유사한 조건(면적, 건축 연도, 입지 등)의 실제 거래 사례 또는 유사 매물 시세를 파악하는 것이 가장 중요합니다. 제공된 연립주택 매매 정보는 본건과의 차이가 커 직접적인 비교가 어렵습니다.

* 감정가의 적정성 검토: 감정평가액(490,704,000원)이 주변 시세를 반영하고 있는지 면밀히 검토해야 합니다.

* 명도 비용 및 기타 부대 비용 고려: 임대차관계 미상의 전입자로 인한 명도 지연 가능성, 세금, 수수료 등 추가적인 비용을 감안하여 입찰가를 조정해야 합니다.

현재로서는 정확한 시세 정보가 부족하여 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 다만, 권리 인수 비용이 0원이라는 점과 보수적인 접근을 고려할 때, 감정가 대비 할인율을 적용하여 접근하는 것이 일반적입니다.

하지만, 정확한 시세 조사를 통해 본 물건의 실제 가치를 파악한 후, 본인의 투자 성향 및 자금 계획에 맞춰 합리적인 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.