나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12378 [1] 충청남도 천안시 동남구 대흥동 OO 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 기마감정 · 평가일 2025.09.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 기호(1)(3)은 충청남도 천안시 동남구 대흥동 57-1 소재 "천안역" 동남측’근거리에 소재하며, 부근은 천안역 주변 중심상가지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하고, 인근에 시내 버스 정류소가 소재하여 대중 교통사정 양호함.

형태 및 이용상태

기호 (1) 인근 토지와 평탄한 사다리형의 토지로, 상업용 건부지로 이용 중임. 기호 (3) 서측 하향 경사지로 후면 부지의 통행로 및 기호 (1)토지와 일단으로 상업용지로 사용 중임.

인접 도로상태

기호 (1)(2) 동측으로 로폭 약6m 내외의 포장 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 (1)(3) 공히 도시지역(천안도시지역), 일반상업지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접함) 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의관리 및 이용에 관한법률> 중점경관관리구역

제시목록 외의 물건

건물감정평가 요항표 참조

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 미상임. 2. 기호 3 토지는 1층 부분을 후면 토지의 통행로로 사용하고, 2, 3층 부분은 기호 1 토지와 일단으로 건축하여 2,3층 부분은 사무실로 사용하고 있음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2)철근콘크리트조 슬래브 지붕 지상 3층, 지하 1층으로, (사용승인일 : 1987.09.02.) 외벽은 외장 타일 시공 및 몰탈위 페인팅 내벽은 몰탈위 페인팅, 벽지 및 타일 마감 창호는 샤시 마감임.

이용상태

1층 소매점, 화장실1 2층 사무실, 화장실1(공실) 3층 사무실, 화장실1(공실) 옥탑 주택(공실) 지하층 창고(공실

설비내역

천정형 에어콘, 위생 및 급배수 설비, 전기설비 되어 있음. 옥탑 부분 난방설비 되어 있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

옥탑 공부상 면적 17.28㎡이나 증축으로 62㎡임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대사항 미상임. 2. 옥탑 부분은 개략적으로 면적을 측정하고 평가하여 작성하였으니 경매 진행 및 참여시 재확인 하시기 바람.

물건 비고

1. 일괄매각.
2. 옥탑 공부상 '17.28㎡'이나 증축되어 '62㎡'임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

천안지원 2025타경12378 (1)

1.2. 소재지

충청남도 천안시 동남구 대흥동 73 (신주소: 충청남도 천안시 동남구 명동길 59)

1.3. 용도

근린시설 (건축물대장 상 제2종근린생활시설: 일반음식점, 사무실, 소매점)

1.4. 감정가

530,146,560원

1.5. 면적

* 토지 면적: 115.40㎡ (약 34.9평)

* 건물 면적: 357.77㎡ (약 108.2평)

1.6. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.7. 경매 구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

김OO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 충청남도 천안시 동남구 대흥동에 위치하며, "천안역" 동남측 근거리에 소재합니다.

* 주변은 천안역을 중심으로 형성된 중심상가지대로 유동인구 및 상업 활동이 활발한 지역입니다.

2.2. 교통상황

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 1호선 천안역에서 도보 약 8분 거리에 위치하는 등 역세권 입지를 갖추고 있습니다.

2.3. 토지 이용 상태

* 기호(1) 토지는 인근 토지와 평탄한 사다리형의 토지로 상업용 건부지로 이용 중입니다.

* 기호(3) 토지는 서측으로 하향 경사지로 후면 부지의 통행로로 일부 이용되며, 기호(1) 토지와 일단으로 상업용지로 사용 중입니다.

2.4. 인접 도로상태

* 동측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 양호합니다.

2.5. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 도시지역, 일반상업지역, 소로3류(폭 8m 미만)에 해당합니다.

* 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역) 및 중점경관관리구역에 포함됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 2001년 2월 23일 접수된 천안농업협동조합의 근저당권이 말소기준권리입니다.

3.2. 등기부채권 총액

* 토지 및 건물 등기부상 채권 총액은 749,000,000원입니다.

3.3. 말소 예정 권리

* 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 천안농업협동조합 근저당권 (2001-02-23, 480,000,000원)

* 김영례 근저당권 (2019-12-30, 90,000,000원)

* 김영례 임의경매 개시결정 (2025-09-11, 67,574,794원) - 본건 사건번호 2025타경12378

* 충남신용보증재단 가압류 (2025-12-22, 18,600,000원)

* 곽노주 가압류 (2026-04-20, 160,400,000원)

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 해당사항 없습니다.

3.5. 임차인 현황

* (주)뷰티베라: 보증금 10,000,000원, 차임 0원. 전입/사업자등록일 2018-08-07. 확정일자 없음, 배당신고일자 없음. 대항력 없음.

* 주영화: 보증금 15,000,000원, 차임 400,000원. 전입/사업자등록일 2025-07-28, 확정일자 2025-07-28. 배당신고일자 없음. 대항력 없음.

3.6. 인수 보증금 합계

* 0원 (권리분석상 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

* 천안역 주변 중심상업지역으로, 유동인구 및 상업 시설이 밀집하여 활발한 상권이 형성되어 있습니다.

* 주변 상가 건물들의 매매가 및 월세 시세를 고려할 때, 안정적인 임대 수익 창출이 기대되는 지역입니다.

4.2. 건물 용도 및 잠재력

* 본 건물은 제2종근린생활시설로, 1층은 소매점, 2-3층은 사무실, 옥탑은 주택 용도로 이용 중이거나 이용 가능합니다.

* 일반음식점, 사무실, 소매점 등으로 활용 가능하며, 다양한 업종의 임대 수요를 충족시킬 수 있습니다.

4.3. 임대 현황 및 가능성

* 현재 1층은 소매점(임차인 (주)뷰티베라, 차임 0원), 2-3층 및 옥탑은 공실 상태로 파악됩니다.

* 임차인 주영화는 차임 400,000원에 거주 중이나 대항력은 없습니다.

* 공실 해소 및 신규 임차인 확보 시 안정적인 임대 수익이 가능할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 접근성

* 천안역이 인접하여 대중교통 이용이 매우 편리하며, 차량 접근성 또한 양호합니다.

* 광역 교통망 접근성이 우수하여 타 지역과의 이동이 용이합니다.

5.2. 주변 편의시설

* 천안역 주변 상업지대로 백화점, 마트, 병원, 은행 등 다양한 편의시설 이용이 편리합니다.

* 천안역 지하상가, 천안역전시장, 중앙시장 등이 인접하여 생활 편의성이 높습니다.

5.3. 교육시설

* 인근에 다수의 초, 중, 고등학교가 위치하고 있습니다.

* 천안시 자체에 다수의 대학교가 소재하고 있어 교육 환경이 비교적 발달된 지역입니다.

5.4. 주변 환경

* 본건은 천안역 인근 중심상가지대에 위치하여 도심의 편의시설 접근성이 좋습니다.

* 주변에 타운홀 전망대 등 관광 명소 및 문화 시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 옥탑 증축 관련 문제

* 공부상 옥탑 면적은 17.28㎡이나, 실제 면적은 62㎡로 증축되었습니다.

* 이는 건축법 위반 사항으로, 향후 이행강제금 부과, 철거 명령 등 법적 제재를 받을 수 있으며, 이는 자산 가치 하락의 요인이 될 수 있습니다.

6.2. 건물 노후화

* 건물 사용승인일이 1987년 9월 2일로, 약 40년 가까이 된 노후 건물입니다.

* 향후 시설 보수 및 유지보수에 상당한 비용이 발생할 수 있습니다.

6.3. 임대 공실 및 차임 관련 불확실성

* 2, 3층 사무실 및 옥탑 주택이 공실 상태이며, 1층 임차인의 차임이 0원으로 설정되어 있어 임대 수익 창출에 불확실성이 존재합니다.

* 임대 관계 미상인 부분에 대한 철저한 조사 및 임차인 모집 전략이 필요합니다.

6.4. 주변 혐오시설 및 환경 문제

* 검색 결과, 천안시 동남구 대흥동에 직접적으로 인접한 혐오시설(폐기물 처리 시설 등)에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

* 다만, 천안시는 폐기물 매립장 건립 등으로 인한 주민 갈등 사례가 있어, 향후 유사한 환경적 이슈 발생 가능성에 대한 지속적인 모니터링이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 건은 천안역이라는 탁월한 입지를 바탕으로 상업 활동이 활발한 중심상업지역에 위치하고 있어 높은 투자가치를 지닙니다.

* 토지와 건물을 일괄 매각함에 따라 효율적인 자산 취득이 가능하며, 근린생활시설로서 다양한 용도로 활용될 잠재력이 큽니다.

* 다만, 옥탑 증축에 따른 법적 문제, 건물의 노후화, 현재의 공실 상태 및 임대 수익률 개선의 필요성은 신중하게 고려해야 할 위험 요소입니다.

* 현재까지 파악된 권리 분석상으로는 낙찰 후 인수해야 할 부담이 없는 것으로 보여, 권리 관계는 비교적 명확합니다.

8. 투자 포인트

* 천안역 초역세권 중심상업지구의 우수한 입지 조건

* 일괄 매각으로 인한 자산 가치 극대화 가능성

* 제2종근린생활시설로서의 유연한 업종 전환 및 임대 수익 창출 잠재력

* 천안역 주변 개발 계획 및 도시 재생 사업 추진 시 미래 가치 상승 기대

* 현재 감정가 대비 시세 차익 실현 가능성

9. 예상 입찰가

* 본 건의 감정가는 530,146,560원입니다.

* 권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 금액(보증금, 인수되는 채권 등)은 없는 것으로 판단됩니다.

* 예상 입찰가는 위에서 언급된 잠재적 리스크(옥탑 증축, 건물 노후화, 공실 가능성 등)와 본건의 실제 현황, 주변 시세, 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 특히, 옥탑 증축 부분에 대한 정확한 현황 파악 및 관련 법규 위반 시 예상되는 비용을 면밀히 산출하여 입찰가에 반영하는 것이 필수적입니다.

* 구체적인 예상 입찰가는 추가적인 현장 조사, 주변 시세 분석, 법률 전문가와의 상담 등을 통해 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.