나이스옥션 법원경매 천안 2025타경706 [1] 충청남도 아산시 음봉면 신휴리 372-4 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 아산시 음봉면 신휴리 소재 ‘신휴저수지’ 서측 근거리 프리모빌리지 전원주택단지 내에 위치하며, 주변은 단독주택, 농경지 등으로 형성된 근교주택지대임.

교통상황

본건까지 일반 차량 접근이 가능하고, 대중 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

사다리형의 토지로서 인접도로와 평탄한 단독주택부지임.

인접 도로상태

동측으로 노폭 약 6m 정도의 아스콘포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(2021-07-22)(일부제한구역350)임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

향나무 등 정원수 10여 주는 토지에 포함하여 평가하였음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본 건물은 2017년 2월 27일 사용승인된 일반목구조 판넬지붕 3층건물(연면적: 288.㎡)로 외벽은 사이딩판넬붙임, 내벽은 벽지도배, 타일마감, 바닥은 데코타일, 창호는 PVC새시 창임.

이용상태

1층: 주차장, 창고, 다목적실, 다용도실, 보일러실, 화장실 등 2층: 방, 거실 및 주방, 화장실 등 3층: 방2, 화장실2, 드레스룸2 등

설비내역

급배수 위생설비, 난방설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

건물 내부는 관계인의 조사거부로 확인하지 못하였으며, 건축물대장 도면과 육안으로 외부에서 관찰하여 개략적으로 기재하였고, 임대관계는 미상임.

물건 비고

- 일괄매각
- 임대차관계 미상의 임차인 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 천안지원 2025타경706 (1)

* 소재지: 충청남도 아산시 음봉면 신휴리 372-4

* 용도: 단독주택

* 토지 면적: 268.00㎡ (약 81.07평)

* 건물 면적: 288.00㎡ (약 87.12평)

* 사용승인일: 2017년 2월 27일

* 감정가: 507,728,000원

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOO

* 주요 특징: 프리모빌리지 전원주택단지 내 위치, 일반목구조 3층 단독주택.

2. 입지조건

* 위치 및 주위 환경: 본건은 충청남도 아산시 음봉면 신휴리 소재 ‘신휴저수지’ 서측 근거리 프리모빌리지 전원주택단지 내에 위치하며, 주변은 단독주택, 농경지 등으로 형성된 근교 주택지대임.

* 교통 상황: 일반 차량 접근이 가능하고, 대중 교통사정은 보통임.

* 토지 형태 및 이용 상태: 사다리형의 토지로서 인접도로와 평탄한 단독주택부지임.

* 인접 도로 상태: 동측으로 노폭 약 6m 정도의 아스콘포장도로에 접함.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 계획관리지역, 가축사육제한구역(2021-07-22)(일부제한구역350)임.

3. 권리분석

* 권리 분석 결과, 말소기준권리인 하나은행의 근저당권(2020-05-28, 540,000,000원)보다 후순위인 모든 근저당권은 매각으로 소멸될 예정임.

* 갑구에는 소유권 이전 및 증여 등기, 임의경매 개시결정 등기가 존재하나, 이들 역시 매각으로 소멸되는 권리에 해당됨.

* 등기부채권 총액: 790,000,000원.

* 임차인 현황:

* 임차인: M

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-08-31

* 대항력: 없음

* 비고: 임대차 관계 미상.

* 위 임차인은 대항력이 없는 것으로 확인되나, 보증금 및 차임이 0원이며 임대차 관계가 미상으로 기재되어 있어 명도 시 추가 확인 및 주의가 필요함.

4. 상권분석

* 본 물건은 전원주택 단지 내에 위치한 주거용 부동산임.

* 주변은 단독주택과 농경지가 혼재되어 있으며, 상업 시설이나 일반적인 상권과는 거리가 있음.

* 따라서 상권 형성보다는 전원생활이나 조용한 주거 환경을 선호하는 수요층에게 적합할 것으로 보임.

5. 생활정보

* 주변 시설: 신휴저수지가 근거리에 위치하여 자연 환경을 즐기기 좋음.

* 교통: 일반 차량 접근은 용이하나, 대중교통 이용은 보통 수준임.

* 편의시설 및 교육시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으며, 주변 편의시설 이용을 위해서는 차량 이동이 필요할 수 있음.

6. 잠재적 리스크

* 건물 내부 확인 불가: 관계인의 조사 거부로 건물 내부의 정확한 상태(하자, 수리 필요성 등)를 파악하기 어려움. 이는 잠재적인 수리 비용 발생 가능성을 높임.

* 임차인 M : 대항력은 없으나, 임대차 관계가 미상이고 보증금/차임이 0원으로 기재되어 있어, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없음.

* 가축사육제한구역: 주변 개발이나 농업 활동으로 인한 소음, 냄새 등 환경적 요인이 발생할 수 있으며, 향후 건축 또는 증축 시 제한사항이 있을 수 있음.

7. 종합 의견

* 본 물건은 충청남도 아산시 음봉면에 위치한 단독주택으로, 전원주택 단지 내 입지를 가지고 있음.

* 등기부상 인수할 권리는 없는 안전한 권리 분석 결과를 보임.

* 다만, 건물 내부 상태 확인 불가와 임차인 관련 불명확한 정보는 주의가 필요함.

* 경매 절차 진행 시, 현장 방문을 통한 건물 상태 확인 및 임차인 명도 절차에 대한 철저한 사전 조사 및 대비가 요구됨.

8. 투자 포인트

* 단독주택: 개인 주거용 또는 임대 수익을 위한 투자용으로 활용 가능한 넓은 면적의 주택.

* 전원 주택 단지: 쾌적하고 조용한 주거 환경을 제공.

* 가치 상승 잠재력: 향후 지역 개발 또는 부동산 시장 회복 시 가치 상승 기대.

* 정원수 포함: 별도의 조경 비용 절감 효과.

9. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 제공된 JSON 정보는 '스페이스마리'라는 연립/다세대 주택의 최근 매매 사례임. 본건은 단독주택으로 직접적인 비교에는 한계가 있으나, 동일 지역(음봉면 신휴리)의 부동산 시세를 파악하는 데 참고할 수 있음.

* 연립/다세대 주택의 최근 매매가는 2025년 11월 6억 8백만원 (29.9㎡), 6억원 (29.9㎡) 등이었으며, 이는 평당 약 2천만원 초반의 시세를 형성하고 있음을 보여줌.

* 본건 단독주택의 감정가 507,728,000원(토지 268㎡, 건물 288㎡)을 기준으로 할 때, 토지 평당 약 627만원, 건물 평당 약 583만원으로 산정됨.

* 이는 제공된 연립/다세대 주택의 평당 시세와 상당한 차이를 보이며, 본건의 감정가가 상대적으로 낮게 책정되었거나, 해당 전원주택 단지의 특수한 가치 또는 내부 상태 미확인 등으로 인한 영향으로 추정됨.

* 예상 입찰가 산정:

* 인수 보증금 합계: 0원 (임차인 M 의 보증금 0원).

* 본건은 건물 내부 상태 확인 불가 및 임차인 관련 리스크가 존재하므로, 감정가보다는 보수적으로 접근할 필요가 있음.

* 제공된 연립/다세대 주택의 평당 시세와 본건 감정가의 큰 괴리를 고려할 때, 현 시세에 대한 추가적인 면밀한 조사가 필수적임.

* 잠재적 리스크를 감안하여 감정가의 80% ~ 90% 선에서 검토하는 것이 일반적이나, 정확한 조사가 선행되지 않은 상태에서의 추정치임.

* 보수적인 관점에서, 감정가의 80% 수준인 약 4억 6백만원 ~ 4억 5천 7백만원 선에서 검토해 볼 수 있음.

* 투자 추천가 (보수적 추정): 4억 2천만원 ~ 4억 5천만원. (이는 충분한 현장 조사 및 시세 검토 후 조정이 필요한 가격입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.