나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경15967 [1] 충청남도 예산군 예산읍 간양리 57-2 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 예산군 예산읍 간양리 소재 "간양2리경로당" 남동측 인근에 위치하며, 주위일원은 농경지, 요양병원 및 임야 등이 소재하는 바 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 북측 인근의 간양로를 경유하여 주요시가지 및 교통망 접근이 용이한 바 제반 교통상황은 무난한 편임.

형태 및 이용상태

인접필지와 대체로 등고 평탄하며 기호 1은 사다리형의 건부지이고 기호 4는 부정형의 건부지임.

인접 도로상태

본건 북측으로 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

[토지이용계획확인서]상 기호 1,4는 공히 계획관리지역 가축사육제한구역(일부제한지역(500m이내:소,말,젖소,양,사슴,염소,신양,돼지,개,닭,오리,메추리))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

별지 "지적및건물개황도" 및 "사진용지" 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임. 2) 본건 지상에 별지 "지적 및 건물개황도" 및 "사진용지"와 같이 제시외건물이 소재하여 개략적으로 간이실측사정 평가하였는 바, 경매진행시 이에 대한 소유관계 및 일괄경매여부를 재확인하시기 바람. 3) 별지 "사진용지"와 같이 기호 4 지상에 이동식 창고가 소재하나 이는 철거 및 이동이 용이한 구조로 평가목적 등을 고려하여 평가제외하였으니 경매진행시 참고하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

> 기호 2: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물로서, - 외 벽: 드라이비트 및 석재붙임 등 - 내 벽: 인테리어 등 - 창 호: 새시창호, > 기호 3: 벽돌조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물로서, - 외 벽: 적벽돌쌓기마감 등 - 내 벽: 벽지 및 타일 등 - 창 호: 새시창호임.

이용상태

기호 2는 사회복지시설("예산정신요양원"), 기호 3은 공부상 단독주택이나 현황 사회복지시설로 이용중인 것으로 탐문조사됨.

설비내역

기호 2, 3에 공히 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별지 "지적및건물개황도" 및 "사진용지" 참조.

공부와의 차이

본건 기호 2는 귀 제시목록상 ‘간양리 47, 46번지’에 소재하는 것으로 기재되어 있으나 ‘간양리 47번지’는 ‘간양리 46번지’에 합병 말소된 관계로 현황 ‘간양리 46번지’상에 소재하는 바 경매진행시 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임. 2) 본건 기호 2 건물 중 건축면적에 포함되지 않은 옥탑 부분의 계단실 등은 건물에 포함하여 평가하였으니 경매진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물(감정서상 ㄱ~ㅁ) 매각 포함
-목록 2,3은 사회복지시설로 이용중이고, 목록2의 현황은 '간양리 46번지'상에 소재함.
-목록2 의 옥탑부분으로 가는 외부계단 매각 포함
-목록4 지상 소재 제시외 이동식 저온창고 매각 제외
-본건은 사회복지법인의 기본재산으로 매수인이 소유권을 취득함에 있어 주무관청의 처분허가서를 제출하여야 하는 특별매각조건있음.(미제출시 보증금 몰수)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 홍성지원 2025타경15967 (1)

* 소재지: 충청남도 예산군 예산읍 간양리 57-2 (새주소: 충청남도 예산군 간양길 256)

* 용도: (현황) 사회복지시설 (공부상: 단독주택)

* 감정가: 2,300,328,200원 (약 23억 3백만원)

* 토지면적: 2443.00㎡ (약 739평)

* 건물면적: 1569.14㎡ (약 475평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 근로복지공단

1.1. 입지조건

* 본건은 충청남도 예산군 예산읍 간양리 소재 "간양2리경로당" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위에는 농경지, 요양병원, 임야 등이 소재하여 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 차량 접근이 용이하며, 북측 인근 간양로를 통해 주요 시가지 및 교통망으로의 접근이 편리합니다.

* 본건 토지는 대체로 등고 평탄하며, 기호 1은 사다리형, 기호 4는 부정형의 건부지 형태를 띠고 있습니다.

* 북측으로 포장도로가 개설되어 있어 차량 통행 및 접근에 무리가 없습니다.

* 토지이용계획상 본건 토지는 계획관리지역이며, 가축사육제한구역(일부 제한 지역)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 본 경매 물건은 부동산강제경매 사건으로, 채권자는 근로복지공단입니다.

* 등기부상 말소기준권리는 2019년 12월 23일 접수된 예산세무서장의 압류입니다.

* 말소기준권리보다 후순위인 가압류 및 압류 등은 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 등기부채권 총액은 약 92,113,940원 (토지 기준)이며, 건물 등기부채권 총액은 31,261,030원입니다. 이는 강제경매 청구금액 179,965,557원과는 별개로 집계된 수치입니다.

* 특이사항으로 법정지상권의 성립 가능성이 있습니다. 이는 매수인이 낙찰받더라도 토지 사용에 대한 별도의 권리가 법적으로 인정될 수 있음을 의미합니다.

* 본건에는 대항력 있는 임차인들이 다수 존재합니다.

* 대항력 있는 임차인 현황:

* 강 (전입 2019-02-18)

* 김 (전입 2013-12-02)

* 김 (전입 2013-12-02)

* 김 (전입 2019-05-03)

* 김 (전입 2009-06-08)

* 김 (전입 2013-12-02)

* 김 (전입 2018-11-28)

* 김 (전입 2018-07-31)

* 김 (전입 2013-12-02)

* 김 (전입 2016-11-17)

* 김 (전입 2017-09-29)

* 박 (전입 2014-11-03)

* 박 (전입 2014-11-06)

* 서 (전입 2018-11-09)

* 서 (전입 2013-12-02)

* 서 (전입 2013-12-02)

* 신 (전입 2013-12-02)

* 신 (전입 2013-12-02)

* 안 (전입 2016-08-08)

* 오 (전입 2013-12-02)

* 우 (전입 2013-12-02)

* 원 (전입 2016-11-17)

* 윤 (전입 2013-12-02)

* 이 (전입 2019-07-08)

* 이 (전입 2013-12-02)

* 이 (전입 2016-09-30)

* 이 (전입 2013-12-02)

* 정 (전입 2018-11-28)

* 차 (전입 2013-12-02)

* 최 (전입 2019-07-03)

* 최 (전입 2013-12-02)

* 최 (전입 2013-12-02)

* 최 (전입 2013-12-02)

* 최 (전입 2018-06-01)

* 현 (전입 2013-12-02)

* 모든 대항력 있는 임차인의 보증금 및 차임은 0원으로 기재되어 있으나, 이는 실제 거래 내용과 다를 수 있으며, 보증금 및 차임이 미상인 경우와 마찬가지로 인수 여부 및 금액에 대한 철저한 조사가 필요합니다. 임대차 관계는 추가 확인이 필수적입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 "지상권"이 명시되어 있습니다.

* 본건은 사회복지법인의 기본재산으로, 매수인은 소유권 취득 시 주무관청의 처분허가서를 제출해야 하는 특별 매각 조건이 있습니다. 미제출 시 보증금 몰수의 위험이 있습니다.

1.3. 상권분석

* 본건 소재지는 예산군 예산읍의 외곽 지역으로, 인근에 농경지와 임야가 혼재된 지역적 특성을 보입니다.

* 주변에 요양병원 등 공공시설이 위치하고 있어, 단일 상업 시설보다는 특정 수요층을 위한 시설이 입지할 가능성이 높습니다.

* 대중교통망 접근성은 보통 수준이며, 시내 중심 상권과의 연계는 차량을 이용해야 합니다.

* 직접적인 상업 활동을 위한 상권보다는, 지역 사회 서비스 제공을 위한 시설로서의 입지 가치가 판단됩니다.

* 주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보는 제공되지 않아 상세한 분석이 어렵습니다.

1.4. 생활정보

* 본건 인근에는 기본적인 농경지와 자연 녹지 지역이 분포하고 있습니다.

* 차량을 이용하면 예산읍 시가지 내 편의시설 (마트, 병원, 은행 등) 접근이 가능합니다.

* 주변에 요양병원 등이 위치해 있어, 해당 시설 종사자 또는 이용객을 위한 편의 시설이 일부 존재할 수 있습니다.

* 지역 내 교육 시설, 문화 시설 등은 시가지 중심으로 분포되어 있어, 본건에서 접근성이 다소 떨어질 수 있습니다.

* 제공된 정보 상으로는 혐오시설이 인근에 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 법정지상권 성립 가능성: 건물 소유자가 토지에 대한 법정지상권을 주장할 경우, 토지 사용에 대한 추가적인 부담이 발생할 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인의 존재: 보증금 0원이라도 대항력이 있는 임차인이 존재할 경우, 임대차 관계의 승계 또는 보증금 인수 문제가 발생할 수 있으며, 이에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

* 주무관청 처분허가 조건: 사회복지법인 기본재산으로서 주무관청의 처분허가서를 제출해야 하는 조건은 매수인의 소유권 취득에 중요한 장애물이 될 수 있으며, 미제출 시 보증금 몰수로 이어질 수 있습니다.

* 건축물대장과의 차이: 건축물대장상 면적 및 층수와 감정평가상 면적 및 층수 간의 차이가 상당합니다. (예: 건축물대장상 2층/199.71㎡ vs 감정평가상 건물면적 1569.14㎡). 이는 실제 건물 현황과 공부 상의 차이에 대한 확인이 필요함을 시사합니다.

* 제시외 건물: 목록 4 지상 소재 이동식 저온창고는 매각에서 제외되므로, 해당 부분을 제외한 건물 현황을 정확히 파악해야 합니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 예산군 예산읍 간양리 소재 대규모 토지 및 건물로, 현재 사회복지시설로 이용 중입니다.

* 넓은 토지 면적과 상당한 규모의 건물 면적을 갖추고 있어 활용 가치가 높을 수 있으나, 법정지상권, 다수의 대항력 있는 임차인, 그리고 주무관청의 처분허가라는 특수 매각 조건이 존재하여 취득 과정 및 이후 운영에 신중한 접근이 요구됩니다.

* 건물 규모 및 용도에 대한 건축물대장과의 차이가 존재하며, 임차인들의 보증금 및 차임이 0원으로 표시된 부분은 추가적인 조사와 확인이 반드시 필요한 사항입니다.

* 낙찰 후에도 법정지상권 관련 법적 검토 및 임차인과의 협의, 그리고 주무관청 허가 절차가 필수적으로 수반될 것으로 예상됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 대규모 토지를 활용한 다양한 개발 가능성 (단, 토지이용계획 및 제한사항 확인 필요).

* 사회복지시설 운영 또는 관련 사업 목적의 활용 (주무관청 허가 조건 충족 시).

* 넓은 면적으로 인해 향후 가치 상승 잠재력 보유 (지역 개발 추이 고려).

* 감정가 대비 현저히 낮은 낙찰가를 기대해 볼 수 있는 특수 물건.

1.8. 예상 입찰가

* 본건은 감정가 2,300,328,200원입니다.

* 현재 제시된 정보만으로는 정확한 시세 분석 및 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 특히, 주변 시세 정보가 부족하고, 권리 관계 (법정지상권, 대항력 있는 임차인) 및 특별 매각 조건 (주무관청 허가) 등 고려해야 할 변수가 많습니다.

* 일반적으로 이러한 특수 물건의 경우, 감정가 대비 50~70% 수준에서 입찰이 진행될 수 있으나, 이는 시장 상황, 유사 물건의 낙찰가율, 그리고 조사된 권리 관계의 실제 부담액에 따라 크게 달라집니다.

* 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 다음 사항에 대한 추가적인 현장 조사 및 법률 검토가 필수적입니다.

* 법정지상권 성립 여부 및 예상 인수 비용.

* 대항력 있는 임차인의 실제 보증금 및 차임, 그리고 임대차 계약 내용.

* 주무관청 처분허가 취득 가능성 및 예상 절차.

* 최근 유사 물건의 낙찰가율 및 시장 동향.

* 따라서, 현재 단계에서는 예상 입찰가를 구체적으로 제시하기 어렵습니다. 본건은 보수적인 접근과 함께 철저한 사전 조사를 바탕으로 입찰가를 결정해야 할 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.