나이스옥션 법원경매 대전 2025타경503341 [1] 세종특별자치시 어진동 648 2차푸르지오시티 7층737호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다정 · 평가일 2025.10.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 어진동 소재 "한국토지주택공사 세종특별본부" 북동측 인근에 소재한 2차푸르지오시티 7층 737호이며, 주위는 오피스텔, 근린생활시설, 업무시설, 정부세종청사 근린공원, 호수공원 등으로 이루어진 중심상업지대임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 용이하고, 인근에 시내버스 승강장이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 및 (철근)콘크리트지붕 17층 건물 중 7층 737호 (사용승인일자: 2014.8.19) 외벽: 복합판넬 마감 내벽: 벽지 및 타일, 페인팅 등 마감 창호: 새시 창호임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 각종 소방설비, 승강기설비, 난방설비, 주차설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로 평지이며, 상업용 및 오리스텔용 건물의 부지임.

인접 도로상태등

본건 주위로 대로 및 중로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 대전지방법원 2025타경503341 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

1.2. 물건 현황

소재지: 세종특별자치시 어진동 648, 2차푸르지오시티 7층 737호

용도: 오피스텔

건물구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 17층 건물 중 7층

사용승인일자: 2014년 8월 19일

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 96,000,000원

토지면적: 5.95㎡ (약 1.8평)

건물면적: 23.24㎡ (약 7.03평)

토지지분: 5.954㎡

건물지분: 23.24㎡

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 세종특별자치시 어진동 소재 "한국토지주택공사 세종특별본부" 북동측 인근에 위치함.

주변은 오피스텔, 근린생활시설, 업무시설, 정부세종청사, 근린공원, 호수공원 등으로 이루어진 중심상업지대임.

2.2. 교통 여건

차량의 출입이 용이하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 양호함.

2.3. 토지 및 도로

토지 형상은 사다리형으로 평지이며, 상업용 및 오피스텔 건물의 부지로 이용 중임.

본건 주위로 대로 및 중로와 접하고 있어 접근성이 좋음.

2.4. 법적 제한

토지 이용 계획: 중심상업지역임.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인: 이연준 (마스킹: 이 )

보증금: 100,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 3월 30일

확정일자: 2023년 7월 25일

대항력: 있음

3.2. 등기부 요약 및 인수/소멸 권리

말소기준권리: 세종세무서장의 압류 (갑9, 2024-07-04)

인수되는 권리: 을구 4번 주택임차권 (이연준, 2024-03-11 접수) - 임대차보증금 100,000,000원, 전입일 2022.03.30, 확정일자 2023.07.25. (배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액 매수인 인수)

소멸되는 권리: 갑7, 갑8 (소유권이전), 갑10 (강제경매) 등

3.3. 인수 보증금

총 인수 보증금: 100,000,000원 (임차인 이연준)

4. 상권분석

4.1. 상권 특징

세종시 중심상업지구에 위치하여 정부세종청사, 국책기관, 대규모 주거 단지 및 호수공원을 배후로 두고 있음.

오피스텔, 근린생활시설, 업무시설 등이 밀집하여 유동 인구가 많고 상업 활동이 활발한 지역임.

향후 세종시의 지속적인 발전과 함께 상권 가치 상승 잠재력이 있음.

5. 생활정보

5.1. 편의 시설

정부세종청사 및 각종 관공서, 편의시설, 상업시설이 인접하여 편리한 생활이 가능함.

국립세종도서관, 세종문화예술회관 등 문화시설 접근성이 좋음.

5.2. 주거 환경

세종호수공원, 세종중앙공원 등 녹지 공간이 풍부하여 쾌적한 주거 환경을 제공함.

오피스텔 밀집 지역으로 관련 편의시설이 잘 갖춰져 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련

본 건에는 대항력 있는 임차인 이연준 씨가 있으며, 100,000,000원의 보증금을 배당받지 못할 경우 매수인이 인수해야 함.

해당 보증금 전액 인수 시, 총 매수 비용이 크게 증가하므로 투자 수익률 분석 시 반드시 고려해야 함.

차임이 0원으로 명시되어 있으나, 임대차 계약 내용을 상세히 확인하여 실제 임대 조건에 대한 추가 확인이 필요함.

6.2. 시장 리스크

세종시 오피스텔 시장의 수급 변화, 금리 변동 등 외부 요인에 따른 시세 변동 가능성이 있음.

향후 공실 발생 가능성에 대한 면밀한 검토가 필요함.

주변에 혐오시설이 있다는 정보는 제공되지 않았음.

7. 종합 의견

본건은 세종시의 핵심 입지에 위치한 오피스텔로, 우수한 입지 조건과 생활 편의성을 갖추고 있음.

특히 정부세종청사 인근 중심상업지구에 위치하여 안정적인 임대 수요 확보가 기대됨.

그러나 1억원의 대항력 있는 임차인 보증금 인수 부담이 가장 큰 고려 사항이며, 이는 총 투자 비용을 상당히 높이는 요인임.

권리 분석 결과, 말소기준권리보다 앞선 임차인의 대항력이 가장 중요하게 분석됨.

8. 투자 포인트

세종시 중심상업지역의 핵심 입지 (정부세종청사, 호수공원 인접).

잘 갖춰진 교통 및 생활 편의 인프라.

안정적인 임대 수요가 예상되는 오피스텔.

향후 세종시 발전과 연계된 미래 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

감정가: 96,000,000원

최근 유사 면적 (23.24㎡) 매매 사례: 77,000,000원 (5층)

주변 시세 및 권리 분석상 인수 보증금 100,000,000원을 고려할 때, 입찰가 산정에 신중을 기해야 함.

예상 입찰가: 85,000,000원

총 매수 비용 (예상): 85,000,000원 (입찰가) + 100,000,000원 (인수 보증금) = 185,000,000원

위 입찰가는 시세 및 감정가를 기준으로 하되, 인수 보증금 부담을 고려하여 보수적으로 산정한 금액임. 실제 입찰 시에는 현장 조사와 최신 시세 변동 추이를 면밀히 반영하여 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.