나이스옥션 법원경매 대전 2025타경3848 [1] 대전광역시 서구 관저동 1106 관저스포월드 2층201호 운동시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 대전 2025타경3848 [1] 대전광역시 서구 관저동 1106 관저스포월드 2층201호 운동시설 경매

• 사건번호: 2025타경3848
• 주소: 대전광역시 서구 관저중로 70, 관저스포월드 2층201호
• 용도: 운동시설

대전지방법원 경매4계 2025타경3848 | 소재지: 대전광역시 서구 관저중로 70, 관저스포월드 2층201호 | 감정가: 5,740,000,000원 | 최저가: 4,018,000,000원 | 용도: 운동시설

1. 대전지방법원 2025타경3848 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

본 보고서는 대전광역시 서구 관저동 1106 관저스포월드 2층 201호에 대한 경매 물건 분석 정보를 제공합니다.

본건은 대전광역시 서구 관저동 소재 "대전선암초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 지역입니다. 차량으로 본건 상가동까지 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

사건번호: 대전지방법원 2025타경3848 (1)

소재지: 대전광역시 서구 관저동 1106 관저스포월드 2층 201호

용도: 운동시설 (체육시설로 이용 중, 상호명: HEALTH BOY GYM)

감정가: 5,740,000,000원

토지면적: 721.35㎡ (약 218.2평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 1704.61㎡ (약 515.6평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의 경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 건축물 현황 및 구조

본건은 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층~지상5층 건물 중 제2층 제201호입니다.

외벽은 석재붙임 마감, 내벽은 몰탈위 페인팅 및 인테리어 마감, 바닥은 타일붙임 및 몰탈 마감, 창호는 샷시창호 등으로 구성되어 있습니다.

위생 및 급배수설비, 소방설비, 승강기설비, 주차설비 등이 되어 있습니다.

1.3. 토지 이용 현황

토지는 가장형의 평탄한 토지로서 상업용 건부지로 이용 중입니다.

서측으로 대로변과 동측 및 남측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로를 이용 중입니다.

토지 이용계획상 용도지역은 제2종 일반주거지역입니다.

1.4. 감정평가 요약

구분건물 감정평가요항표에 따르면, 본건은 운동시설로 이용 중입니다.

1.5. 집합건축물대장 현황

집합건축물대장상 "위반건축물. 지상 2층 201호 철근콘크리트조 33.5㎡ 제1종근린생활시설(목욕탕)으로 불법 용도변경(시정명령 2025. 4. 10)"으로 등재되어 있습니다. 이는 향후 건축 관련 이행강제금 부과 및 원상복구 등의 문제가 발생할 수 있음을 의미합니다.

2. 입지조건

본건은 대전광역시 서구 관저동에 위치하며, "대전선암초등학교"가 인근에 있어 교육 환경이 양호합니다. 주변에 아파트단지, 단독주택, 상가, 공원 등이 혼재하여 주거 및 상업 기능이 복합적으로 이루어지는 지역입니다. 차량 접근성이 용이하고 대중교통 이용도 편리하여 전반적인 교통 환경이 우수합니다.

3. 권리분석

본건은 부동산 임의 경매 물건으로, 채권자는 주OOOOOOOO입니다.

보고서에 "대항력있는 임차인"이 있다는 특이사항이 기재되어 있습니다. 이는 낙찰자가 임차인의 대항력을 인수하거나, 임차인과의 협의가 필요할 수 있음을 시사합니다. 정확한 권리관계 확인을 위해서는 등기부등본 및 관련 서류에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 관저동 일대는 대규모 아파트 단지가 밀집해 있어 안정적인 배후 수요를 확보하고 있습니다. 또한, 다양한 근린생활시설과 학교, 공원 등이 위치하여 유동인구가 꾸준히 유지되는 지역입니다. 현재 체육시설로 운영 중인 점을 고려할 때, 지역 주민을 대상으로 한 운동 및 건강 관련 서비스 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

인근에 대전선암초등학교가 위치하여 교육 접근성이 좋습니다. 주변의 다양한 근린생활시설 및 공원은 주민들의 편의와 여가 활동을 지원합니다.

6. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 집합건축물대장상 "위반건축물"로 등재되어 있다는 점입니다. 목욕탕에서 운동시설로 불법 용도 변경이 이루어졌으며, 시정명령이 내려진 상태로, 이는 건축법 위반에 따른 이행강제금 부과 및 시정 요구 등의 행정적 조치가 발생할 수 있습니다. 낙찰 후 원상복구 또는 적법한 절차를 통한 용도변경이 필요할 수 있으며, 이에 따른 추가적인 비용과 시간이 소요될 수 있습니다. 또한, 대항력 있는 임차인의 존재는 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 대전광역시 서구 관저동의 양호한 입지 조건과 풍부한 배후 수요를 갖춘 상가 건물이지만, 심각한 위반건축물 등재 및 시정명령 상태로 인해 상당한 리스크를 안고 있습니다. 현재 체육시설로 운영 중이나, 건축법상 문제가 해결되지 않을 경우 정상적인 영업 활동에 제약이 따를 수 있습니다.

8. 투자 포인트

본건의 투자 가치는 위반건축물 문제 해결 가능성과 그에 따른 비용, 그리고 대항력 있는 임차인과의 협상 결과에 따라 크게 달라질 것입니다. 만약 건축법 위반 사항을 적법하게 해결할 수 있고, 임차인과의 관계를 원만하게 정리할 수 있다면, 좋은 입지 조건과 상권을 활용한 재개발 또는 용도 변경을 통한 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. 철저한 권리 분석과 현장 답사를 통해 잠재적 리스크를 면밀히 파악하고, 예상되는 추가 비용을 감안하여 신중하게 접근해야 할 물건입니다.

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