나이스옥션 법원경매 대전 2025타경3848 [1] 대전광역시 서구 관저동 1106 관저스포월드 2층201호 운동시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이산 · 평가일 2025.09.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 대전광역시 서구 관저동에 소재하는 "대전선암초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 단독주택, 각종 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 지대로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 상가동까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1~지상5층 건 중 제2층 제201호로서, 외 벽 : 석재붙임 마감등 내 벽 : 몰탈위페인팅 및 인테리어 마감등 바 닥 : 타일붙임 및 몰탈 마감등 창 호 : 샷시창호 등.

이용상태

체육시설(상호명 : HEALTH BOY GYM)로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소방설비, 승강기설비, 주차설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 평탄한 토지로서, 상업용건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

서측으로 대로변과 동측 및 남측으로 왕복2차선의 아스팔트포장도로를 각각 이용 중임.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서 상, 용도지역은 제2종일반주거지역임. (자세한 사항은, 의견서, 토지이용계획확인서 등 참조)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임. - 기타 : 집합건축물대장상 "위반건축물(건축과-7849(2025.4.10.) 위반건축물. 지상 2층 201호 철근콘크리트조 33.5㎡ 제1종근린생활시설(목욕장)으로 불법 용도변경. (시정명령 2025.4.10.))"로 등재되어 있음.

물건 비고

체육시설로 이용중임
집합건축물대장상 "위반건축물. 지상 2층 201호 철근콘크리트조 33.5㎡ 제1종근린생활시설(목욕탕)으로 불법 용도변경(시정명령 2025. 4. 10)" 등재되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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본 물건은 대전지방법원 2025타경3848 (1) 사건으로, 대전광역시 서구 관저동 1106번지에 위치한 관저스포월드 2층 201호입니다.

2

주요 용도는 운동시설이며, 감정가는 5,740,000,000원입니다.

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토지 면적은 721.35㎡ (약 218.22평)이며, 건물 면적은 1704.61㎡ (약 515.65평)입니다.

2

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각이며, 경매 구분은 부동산 임의 경매입니다.

1.1. 입지조건

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위치 및 주위 환경

2

본 건은 대전광역시 서구 관저동에 소재하며, "대전선암초등학교" 북동측 인근에 위치합니다.

2

주위는 아파트 단지, 단독 주택, 각종 근린 생활 시설, 학교, 공원 등이 혼재되어 있어 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

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교통 상황

2

본 건 상가동까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

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도로 상태

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서측으로 대로변과 접하고 있으며, 동측 및 남측으로는 왕복 2차선 아스팔트 포장 도로를 이용 중에 있습니다.

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토지 이용 계획

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본 건 토지의 용도 지역은 제2종 일반 주거 지역입니다.

1.2. 권리분석

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말소기준권리

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말소기준권리는 2024년 5월 3일 접수된 하나은행 근저당권(을7)으로, 채권 최고액은 5,400,000,000원입니다.

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등기부 현황

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본 건 부동산에는 소유권 이전, 신탁 등기 말소, 근저당, 압류, 임의 경매 개시 결정 등 다양한 권리 관계가 등기되어 있습니다.

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말소기준권리보다 후순위의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

2

등기부채권 총액은 5,400,000,000원입니다.

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임차인 현황

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* 임차인: 주식회사헬스보이

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* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 사업자 등록일: 2020년 1월 21일

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금이 0원으로 인수 부담은 없습니다.

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인수 권리

2

본 건 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (지상권은 있으나 해당 물건과는 무관)

2

인수 보증금 합계

2

0원

1.3. 상권분석

2

본 물건은 대전광역시 서구 관저동의 아파트 단지 및 근린생활시설이 밀집한 지역에 위치하여, 상업 시설로서의 기본적인 배후 수요를 확보할 수 있는 입지입니다.

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현재 'HEALTH BOY GYM'이라는 상호명으로 체육시설로 이용 중인 점은 지역 주민들의 체력 단련 및 여가 활동에 대한 수요가 존재함을 시사합니다.

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다만, 집합건축물대장상 '위반건축물'로 등재된 사항은 상권의 긍정적 이미지 형성 및 잠재적 가치 상승에 일부 제약 요인이 될 수 있습니다.

1.4. 생활정보

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* 주변 교통: 버스 정류장이 인근에 소재하며 차량 진출입이 용이하여 대중교통 및 자가 차량 이용이 편리합니다.

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* 교육 환경: '대전선암초등학교'가 인근에 위치하여 자녀 교육에 긍정적인 환경을 제공합니다.

2

* 편의시설: 다양한 근린생활시설이 인접해 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

2

* 녹지 환경: 인근에 공원이 있어 쾌적한 주거 및 활동 환경을 기대할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

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위반 건축물

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집합건축물대장상 2층 201호(33.5㎡)가 제1종근린생활시설(목욕탕)에서 운동시설 등으로 불법 용도 변경되어 '위반건축물'로 등재되어 있습니다.

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2025년 4월 10일자로 시정명령이 내려진 상태이므로, 향후 건축법 위반에 따른 이행강제금 부과, 원상복구 명령 등 행정적 조치가 발생할 수 있습니다. 이는 매수인의 추가적인 비용 부담 또는 재산권 행사 제한으로 이어질 수 있습니다.

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대항력 있는 임차인

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주식회사헬스보이 임차인은 보증금 및 차임이 0원으로 인수 부담은 없으나, 사업자 등록일(2020년 1월 21일) 기준으로 대항력을 갖추고 있습니다.

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따라서 명도 과정에서 상호 협의가 필요하며, 원만한 합의가 이루어지지 않을 경우 명도 지연 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

2

유동화 물건

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본 건은 유동화된 물건으로, 일반적인 채권과는 다른 특수한 관리 및 처분 절차가 진행될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

2

본 물건은 대전광역시 서구 관저동의 요지에 위치하며, 상당한 규모의 토지와 건물을 갖춘 운동시설입니다.

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감정가는 57억 4천만원으로 높게 책정되었으나, 현재 체육시설로 정상 운영 중이며 주변 환경 및 교통 여건이 양호하여 사업 영속성 및 확장 가능성이 있습니다.

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권리 관계는 말소기준권리 이후 다수의 권리가 존재하나, 매각으로 모두 소멸될 예정이므로 낙찰자가 인수해야 할 부담은 적습니다.

2

다만, '위반건축물' 등재 및 시정명령 사실은 가장 큰 위험 요소로, 건축법 위반으로 인한 행정 처분 및 그에 따른 비용 발생 가능성을 반드시 인지해야 합니다.

2

임차인은 대항력이 있으나 인수 보증금이 없어 명도 관련 직접적인 금전적 부담은 없습니다.

1.7. 투자 포인트

2

* 입지: 대전 서구의 주거 밀집 지역에 위치하여 안정적인 배후 수요 확보가 가능합니다.

2

* 현황: 현재 체육시설로 정상 운영 중이므로, 인수 후 즉시 영업 지속 또는 용도 변경을 통한 수익 창출이 용이합니다.

2

* 권리: 말소기준권리 이후의 권리는 모두 소멸되어 인수 부담이 적습니다.

2

* 잠재력: 위반건축물 문제 해결 시, 가치 상승 잠재력이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

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본 물건의 감정가는 5,740,000,000원입니다.

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예상 입찰가 산정 시, 위반 건축물로 인한 잠재적 추가 비용(이행강제금, 원상복구 비용 등) 및 명도 관련 제반 비용을 충분히 고려해야 합니다.

2

또한, 현재 운영 중인 체육시설의 시장 가치 및 향후 수익성을 면밀히 분석하는 것이 중요합니다.

2

제시된 정보만으로는 정확한 시세 파악 및 경쟁 물건 분석이 어려운 바, 일반적인 경매 시장 상황 및 유사 물건 낙찰 사례를 참고하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

2

위반 건축물 리스크를 감안하여, 감정가의 70% ~ 80% 수준에서 잠재적 수익률 및 위험 요소를 종합적으로 판단하여 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권고합니다.

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이는 예상치이며, 철저한 현장 조사와 법률 검토 후에 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

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(주: 본 물건은 외부 지도 서비스나 외부 검색 사이트를 통한 주변 시설 검색이 제한되어 혐오시설 여부 등 추가적인 정보 확인이 어렵습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.