나이스옥션 법원경매 대전 2025타경503389 [1] 세종특별자치시 연서면 신대리 423 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일 · 평가일 2025.10.02

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 연서면 신대리 소재 '연서초등학교' 북서측 인근에 위치함. 본건 인근으로 중소규모의 공장, 농경지, 자연림, 주택 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량진입이 가능하며, 인근으로 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통입니다.

형태 및 이용상태

2필 일단의 부정형 완경사지내 평탄하게 조성된 토지로서 공업용건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 서측으로 폭5미터내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

공히 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(전부제한구역), 하천구역임.

제시목록 외의 물건

후첨 ‘지적및건물개황도’ 참조

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

철골조 샌드위치판넬 지붕 단층 공장으로서, (사용승인일 : 2004.06.10) 외 벽 : 샌드위치패널 마감 등 내 벽 : 샌드위치패널 마감 등 창 호 : 샤시 창호 마감 등

이용상태

공장 및 사무실로 이용중임. ※ 자세한 사항은 후면 "지적 및 건물개황도" 참고 바람.

설비내역

위생 및 급배수설비, 전기설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

별지 ‘지적및건물개황도’ 참조

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

일괄매각. 공장및광업재단저당법 제6조 기계기구 포함
제시외 기계기구(수변전설비), 제시외 건물 매각에 포함
본건 지상에 소재하는 수목 및 관정은 토지가격에 포함하여 평가
본건 지상 이동가능한 컨테이너 매각 및 평가에서 제외
유치권행사 현수막 부착되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 대전지방법원 2025타경503389 사건번호로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 세종특별자치시 연서면 신대리 423번지이며, 와룡로 395로도 불립니다.

본건은 토지 5,765.00㎡ (약 1,744.06평)와 건물 1,250.00㎡ (약 378.13평)가 일괄 매각 대상입니다.

감정가는 4,377,256,900원입니다.

건물은 2004년 6월 10일 사용승인을 받은 철골조 샌드위치판넬 지붕의 단층 공장으로, 공장 및 사무실로 이용 중입니다.

토지이용계획은 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(전부제한구역), 하천구역입니다.

2. 입지조건

본건은 세종특별자치시 연서면 신대리에 위치하며, '연서초등학교' 북서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변으로는 중소규모의 공장, 농경지, 자연림, 주택 등이 혼재되어 있어 일반적인 전원 공업단지 형태의 환경을 갖추고 있습니다.

차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

본건 서측으로는 폭 5미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2019년 12월 11일 접수된 대전중부새마을금고의 근저당권(을1)입니다.

말소기준권리보다 후순위인 근저당, 가압류, 압류, 임의경매 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 별도로 명시되어 있지 않으나, 물건명세서 상 '지상권개요:' 항목에 내용이 없어 현재로서는 인수되는 지상권은 없는 것으로 보입니다.

임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 임차인 김 (대표)

- 전입/사업일자: 2022-04-04

- 보증금: 0원, 차임: 0원

- 대항력: 없음

* 임차인 주식회사 세종에코그린

- 전입/사업일자: 2023-05-03

- 보증금: 0원, 차임: 0원

- 대항력: 없음

* 임차인 주식회사 아리산업세종지사

- 전입/사업일자: 2014-07-02

- 보증금: 0원, 차임: 0원

- 대항력: 있음

주식회사 아리산업세종지사는 대항력 있는 임차인으로, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나 인수 또는 별도 협의가 필요할 수 있습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

전체 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 세종특별자치시 연서면 신대리는 중소규모 공장과 농경지가 혼재된 지역으로, 주변에 대규모 상업 시설이나 유통단지가 밀집한 지역은 아닙니다.

이러한 입지는 물류 이동 및 공장 운영에 있어 효율성을 제공할 수 있으나, 활발한 상권 형성은 제한적일 수 있습니다.

주변 지역 개발 현황 및 향후 계획에 따라 상권의 변화 가능성을 고려해야 합니다.

주변 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

가장 가까운 교육시설로는 '연서초등학교'가 인근에 위치하고 있습니다.

대중교통 이용은 마을버스 노선(71번, 72번 등)을 통해 가능하며, 조치원읍 등 주요 지역과의 연결성을 확보하고 있습니다.

생활 편의시설에 대한 상세 정보는 부족하나, 일반적으로 농경지 및 주택이 혼재된 지역의 특성을 감안할 때, 기본적인 생활 편의는 인근 읍면 지역을 통해 해결될 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

본건의 주요 리스크 요인은 다음과 같습니다.

* 유치권: 현장에 유치권 행사 현수막이 부착되어 있어, 유치권 성립 여부 및 인수 범위에 대한 면밀한 법적 검토가 필수적입니다.

* 대항력 있는 임차인: 주식회사 아리산업세종지사는 대항력이 있는 임차인으로, 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있으나, 권리 분석 및 낙찰 후 법적 쟁점이 될 수 있습니다.

* 유동화 물건: 채권이 유동화된 물건으로, 채권 양수도 및 관련 법적 절차가 복잡할 수 있습니다.

* 제시외 물건: 제시외 기계기구(수변전설비) 및 제시외 건물은 매각에 포함되나, 이동 가능한 컨테이너는 제외됩니다. 또한, 지상의 수목 및 관정은 토지가격에 포함되어 평가되었습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 세종시 내 공업 용지로 활용 가능한 토지와 공장 건물을 일괄 매각하는 건입니다.

양호한 교통 접근성과 함께 공장 운영에 필요한 기계 설비 일부가 포함된 점은 긍정적입니다.

그러나 유치권 신고 및 대항력 있는 임차인의 존재는 낙찰 후 추가적인 부담이나 법적 분쟁을 야기할 수 있는 중대한 리스크 요인입니다.

따라서 본건에 대한 철저한 권리 분석과 현장 조사를 통해 잠재적 위험 요소를 충분히 파악하고, 이에 대한 대처 방안을 강구한 후 입찰에 참여해야 할 것입니다.

8. 투자 포인트

* 세종시 산업단지 내 또는 인근에 위치하여 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

* 공장 건물과 함께 수변전 설비 등 일부 기계기구가 포함되어 있어, 별도의 설비 투자 없이 즉시 공장 운영이 가능할 수 있습니다.

* 일괄 매각으로 토지와 건물을 함께 취득하여 활용할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 현장 조사를 통한 건물 상태, 유치권의 실체, 임차인과의 협상 가능성, 최근 유사 물건의 거래 사례 등을 종합적으로 분석해야 합니다.

제시된 감정가는 4,377,256,900원이며, 인수해야 할 보증금은 0원이므로 감정가를 기준으로 시장 상황 및 리스크 요인을 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 전문적인 경매 컨설팅을 받으시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.