나이스옥션 법원경매 충주 2025타경30793 [1] 충청북도 충주시 주덕읍 화곡리 1207 시그니처시티 4층412호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청주감정 · 평가일 2025.09.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 주덕읍 화곡리 소재 "충주기업도시" 내에 위치하며, 본건 인근은 근린생활시설, 아파트단지, 공장 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 본건 서쪽으로 기업도시3로 등의 간선도로와 연계가 용이하고, 차량으로 10분 이내의 거리에 "중부내륙고속도로 중앙탑하이패스IC"가 소재하며 인근에 노선버스 정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물 내 제4층 제412호로서 외벽: 석재, 페인트 마감 등. 내벽: 벽지 및 타일 마감 등. 창호: 플라스틱 프레임의 창임.

이용상태

오피스텔(원룸 타입)로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 개별난방설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 도시가스설비, 지하주차장 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접지 대비 대체로 등고평탄한 2필 일단의 사다리형 토지로서, 근린생활시설 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북쪽으로 왕복3차선의 포장도로와 접하며, 동쪽으로 노폭 6m 내외 보행자전용도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(2025-08-29)(충주기업도시), 보행자전용도로(2020-03-27) (소로3-주덕58)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2020-03-27)(중로2-주덕11)(접합), 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 기업도시개발구역(2013-01-15)(충주지식기반형기업도시)<기업도시개발 특별법>임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 충주지원 2025타경30793 (1)

소재지: 충청북도 충주시 주덕읍 화곡리 1207 시그니처시티 4층 412호

용도: 오피스텔 (원룸 타입)

감정가: 124,000,000원

건물 면적: 18.82㎡ (약 5.69평)

토지 지분 면적: 5.507㎡ (약 1.66평)

준공 연도: 2020년

총 층수 / 해당 층: 12층 중 4층

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

위치 및 주위 환경:

본건은 충청북도 충주시 주덕읍 화곡리 소재 "충주기업도시" 내에 위치하고 있습니다. 주변으로는 근린생활시설, 아파트 단지, 공장 등이 형성되어 있습니다.

교통 상황:

차량 출입이 용이하며, 본건 서측으로 기업도시3로 등 간선도로와 연계가 수월합니다. 차량으로 10분 이내 거리에 중부내륙고속도로 중앙탑하이패스IC가 있으며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능합니다.

도로 상태:

본건은 북측으로 왕복 3차선의 포장도로와 접하며, 동측으로는 노폭 6m 내외의 보행자 전용도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

말소 기준 권리:

2021년 03월 08일 접수된 주덕신용협동조합의 근저당권 (채권액 55,200,000원)이 말소기준권리입니다.

기타 권리 사항:

소유권이전(1번 신탁등기 말소) 및 2025년 09월 15일 접수된 주덕신용협동조합의 임의경매개시결정(채권액 46,000,000원) 등기가 존재합니다.

인수되는 권리:

말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 별도의 인수되는 권리는 없습니다.

채권 총액:

등기부채권 총액은 55,200,000원입니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 충주기업도시는 지속적인 개발이 이루어지고 있는 지역으로, 다양한 업무시설, 근린생활시설, 주거시설이 혼재되어 있습니다.

향후 기업도시 발전 계획에 따라 상권의 활성화 및 배후 수요 증가가 기대됩니다.

인근에 근린생활시설 등이 소재하여 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

1.4. 생활정보

주변 편의시설:

인근 근린생활시설을 통해 기본적인 쇼핑 및 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

혐오시설 유무:

현재 제공된 정보와 일반적인 지도 검색으로는 특이 혐오시설이 확인되지 않았습니다. 다만, 경매 진행 전 최종 확인이 필요합니다.

1.5. 건물 구조 및 설비

건물 구조:

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕의 12층 건물 중 제4층에 위치하고 있습니다.

마감 상태:

외벽은 석재, 페인트 마감 등이며, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 플라스틱 프레임 창으로 시공되었습니다.

이용 상태:

현재 오피스텔(원룸 타입)로 이용 중입니다.

설비 내역:

위생 설비, 급배수 설비, 개별난방 설비, 승강기 설비, 옥내 소화전 설비, 도시가스 설비, 지하주차장 등이 구비되어 있습니다.

1.6. 토지 이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(충주기업도시)으로 지정되어 있습니다.

또한, 보행자전용도로, 중로2류에 접하며, 가축사육제한구역 및 기업도시개발구역으로 지정되어 있습니다. 토지 이용계획 관련 세부 사항은 관계 법령 확인이 필요합니다.

1.7. 잠재적 리스크

임대 관계 미상:

본건의 임대 관계는 현재 미상으로 파악되었습니다. 이에 따라 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있으므로, 임차인과의 원만한 협의 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

기업도시 개발 변수:

기업도시의 개발 계획 변경 또는 사업 지연 등 외부적인 요인이 향후 부동산 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

충주기업도시 내에 위치한 신축급 오피스텔로, 현대적인 시설과 편리한 교통망을 갖추고 있습니다.

채권자 주된 권리는 말소기준권리에 의해 소멸될 예정이며, 낙찰자는 깨끗한 권리 상태의 부동산을 취득할 수 있습니다.

다만, 임대 관계가 미상이라는 점은 명도 과정에서 주의가 필요하며, 사전에 철저한 조사가 요구됩니다.

충주기업도시의 지속적인 발전 가능성을 고려할 때, 장기적인 관점에서 안정적인 투자처가 될 수 있습니다.

1.9. 투자 포인트

충주기업도시 개발의 수혜가 예상되는 지역적 이점.

2020년 준공된 비교적 신축인 오피스텔로, 현대적인 주거 환경 제공.

소형 면적으로 1인 가구 등 임대 수요 확보에 유리.

감정가 대비 시세 분석을 통한 시세 차익 기대.

1.10. 예상 입찰가

최근 실거래가 데이터를 분석한 결과, 동일 건물 내 유사 면적의 오피스텔은 2024년 2월 18.82㎡가 7,500만원에, 2026년 3월 20.62㎡가 11,800만원에 거래되었습니다.

본건(18.82㎡)의 현재 시세를 20.62㎡ 거래 사례(11,800만원, 2026년 3월)를 기준으로 추정하면, 1㎡당 약 572만원으로 환산 시, 약 1억 7백만원 내외로 예상됩니다.

다만, 2024년 7,500만원의 거래 사례도 존재하므로, 현재 시장 상황 및 향후 전망을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

감정가 1억 2,400만원 대비 낙찰 가능성이 있는 범위는 9,000만원 ~ 11,000만원 수준으로 판단됩니다.

본건의 적정 예상 입찰가는 105,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.