나이스옥션 법원경매 충주 2025타경2299 [1] 충청북도 음성군 음성읍 신천리 214-3 더반클래스 107동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 음성군 음성읍 신천리 소재 ‘음성경찰서’ 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 5층 건물내 제2층 제202호외 2개호로서, 외벽 : 치장벽돌 마감등임. 내벽 : 벽지도배 및 내부인테리어 마감등임. 창호 : 샷시 창호등임.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생및급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 부정형의 평지로 건부지(다세대주택)로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로를 통하여 외곽공도와 연결되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

신천리 214-3, 215-11 : 제2종일반주거지역, 소로2류(폭8m~10m)(소(국)2-88)(접합), 가축사육제한구역(2025-05-30)(절대제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2020-04-06)(중점경관관리구역)임.

공부와의 차이

신천리 214-3 토지의 지목은 '전', 신천리 215-11 토지의 지목은 '공장용지' 이나, 현황은 '대'로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계는 미상임. 나. 현장조사시 내부는 출입치 못하였으며, 건축물대장상 현황도면 및 외부관찰에 의하여 종합적으로 조사하되, 내부는 일반적인 시설 및 이용상황으로 판단하였음.

물건 비고

-신천리 214-3 토지의 지목은 '전', 신천리 215-11 토지의 지목은 '공장용지'이나, 현황은 '대'로 이용중

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 다음 정보를 가진 부동산 경매 물건입니다.

* 사건번호: 충주지원 2025타경2299 (1)

* 소재지: 충청북도 음성군 음성읍 신천리 214-3 더반클래스 107동 2층 202호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 158,000,000원

* 토지면적: 90.54㎡ (약 27.39평)

* 건물면적: 71.04㎡ (약 21.49평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 음성축산업협동조합

* 건축물 정보: 더반클래스 107동, 5층 건물 중 2층 202호, 철근콘크리트구조, 2018년 12월 사용승인.

* 특이사항: 신천리 214-3 토지의 지목은 '전', 신천리 215-11 토지의 지목은 '공장용지'이나, 현황은 '대'로 이용 중.

1.1. 입지조건

본 물건의 입지 조건은 다음과 같습니다.

* 위치 및 주위환경: 본건은 충청북도 음성군 음성읍 신천리 소재 ‘음성경찰서’ 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통시됨.

* 교통상황: 본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 교통상황은 보통시됨. 단지내 도로를 통하여 외곽 공도와 연결되어 있음.

* 주변 시설: 음성경찰서가 인근에 위치합니다. (별도 검색 결과, 해당 지역 내 특이 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 지역 내 자연휴양림, 유원지, 생활체육공원 등이 있으며, 지역 관광 명소로는 큰바위얼굴 조각공원, 매괴성당, 유리원 카페 등이 언급됩니다. 현장 방문을 통한 추가 확인 권장)

1.2. 권리분석

본 물건의 권리 관계는 다음과 같습니다.

* 소유권 보존: 김명남 (2018-12-26)

* 말소기준권리: 음성축산업협동조합 근저당 (2018-12-28, 120,000,000원)

* 기타 권리 (매각으로 소멸 예정):

* 이덕렬 근저당 (2019-01-10, 30,000,000원)

* 이재형 소유권이전청구권가등기 (2024-04-19, 매매예약 90,000,000원) - 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 음성축산업협동조합 임의경매개시결정 (2025-09-17, 355,850,039원) - 본 경매 사건.

* 총 등기부채권액 (말소기준권리 포함): 150,000,000원

* 임차인 현황:

* 임차인: 박기석

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 300,000원

* 전입일자(사업일자): 2024-06-18

* 확정일자: 2024-06-18

* 배당신고일자: 2025-09-24

* 대항력: 없음. (본 경매 절차에서 보증금 전액을 배당받을 것으로 예상되므로, 낙찰자가 인수하는 임차보증금은 없습니다.)

* 인수되는 보증금 합계: 0원.

1.3. 상권분석 (시세분석)

주변 부동산 시세는 다음과 같습니다.

* 주변 매매 정보 분석:

* 본건과 동일 단지(더반클래스) 내 유사 면적(71.04㎡) 물건이 2025년 10월 20일에 130,000,000원에 실거래되었습니다.

* 다른 주변 다세대/연립 주택들의 최근 거래 사례는 다음과 같습니다:

* 59.92㎡, 2026년 3월 4일, 70,000,000원.

* 21.705㎡, 2025년 2월 23일, 45,000,000원.

* 감정가 대비 분석:

* 감정평가액 158,000,000원 대비, 동일 단지 유사 면적 실거래가 130,000,000원을 고려할 때, 감정평가액이 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

본 물건의 생활 정보는 다음과 같습니다.

* 건물 구조 및 이용 상태: 철근콘크리트구조 스라브지붕 5층 건물내 제2층 제202호로서, 외벽 : 치장벽돌 마감 등임. 내벽 : 벽지도배 및 내부인테리어 마감등임. 창호 : 샷시 창호등임. 공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

* 설비 내역: 기본적인 위생및급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

* 주변 편의시설: 음성경찰서가 인근에 위치합니다. (음성군에는 수레의산자연휴양림, 말부리유원지, 금석저수지 등 관광 및 휴양 시설이 있으며, 지역 카페나 식당 등도 분포하고 있습니다. 학교, 병원 등 생활 편의시설에 대한 구체적인 정보는 현장 답사를 통해 확인하는 것이 좋습니다.)

1.5. 잠재적 리스크

본 물건에 잠재된 리스크는 다음과 같습니다.

* 토지 지목과 현황의 차이: 신천리 214-3 토지의 지목은 '전', 신천리 215-11 토지의 지목은 '공장용지' 이나, 현황은 '대'로 이용중입니다. 이는 실제 토지 이용에는 큰 지장이 없을 수 있으나, 공부와의 차이로 인해 추후 행정적 절차에서 고려될 수 있습니다.

* 미확인 내부 상태: 현장 조사 시 내부에 출입하지 못하였으며, 건축물대장상 현황도면 및 외부 관찰에 의하여 종합적으로 조사하였으므로, 내부 마감재, 상태, 이용 현황 등에 대한 정확한 파악에 한계가 있습니다. 일반적인 시설 및 이용상황으로 판단하였습니다.

* 가등기 관련: 소유권이전청구권가등기가 존재하나, 말소기준권리인 근저당권보다 후순위로 등록되어 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 경매 절차의 특성상 최종적인 말소 여부는 법원 집행 결과에 따라 달라질 수 있으므로 주의 깊은 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 충청북도 음성군 음성읍에 위치한 다세대주택으로, 동일 단지 내 유사 면적 물건의 최근 실거래가(130,000,000원) 대비 감정가(158,000,000원)가 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 등기부상 권리 관계는 비교적 명확하며, 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없습니다. 토지 지목과 현황의 차이, 내부 미확인 등의 사항은 경매 참여 전 현장 재확인 및 추가적인 권리 변동 검토가 반드시 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

본 물건의 투자 포인트는 다음과 같습니다.

* 동일 단지 내 유사 면적 물건의 실거래가 존재하여 시세 파악이 용이합니다.

* 대항력 있는 임차인이 없어 명도 관련 부담이 적습니다.

* 건물이 2018년 사용승인을 받아 비교적 최신 축에 속하므로 건물 노후화 정도가 낮습니다.

1.8. 예상 입찰가

인수 보증금 합계: 0원.

현 시세 분석 및 감정가 대비: 본건과 동일 면적(71.04㎡)의 동일 단지(더반클래스) 내 최근 실거래가 130,000,000원을 주요 참고 자료로 삼았습니다. 감정가 158,000,000원과 비교 시, 경매 특성상 적정 수준의 할인율을 적용한 보수적인 접근이 필요합니다. 이에 따라, 120,000,000원 ~ 130,000,000원 사이에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.