나이스옥션 법원경매 충주 2025타경30792 [1] 충청북도 충주시 주덕읍 화곡리 1207 시그니처시티 4층411호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 강학선감정 · 평가일 2025.09.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 주덕읍 화곡리 소재 "화곡초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위 는 아파트단지 및 근린생활시설, 공장 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 대체적으 로 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 간선도로와 연계되어 일반차량을 이용한 접근성은 보통 이며 대중교통 이용여건은 노선 및 배차간격 등을 고려시 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물 내 제4층 제411호로서 외 벽 : 석재 및 몰탈위 페인트 마감 등임. 내 벽 : 벽지 및 일부 타일마감 등임. 창 호 : 샷시창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

전기설비, 난방설비, 위생 및 급배수설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 사다리형의 평지로서, 근린생활시설 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 왕복3차선 포장도로와 접하며, 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 보행자전용 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대표필지 : 화곡리 1207번지 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(2025-08-29)(충주기업도시), 중로2류(폭 15m~20 m)(2020-03-27)(중로2-주덕11)(접합), 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 기업도시개발구역(2013-01-15)(충주지식기반형기업도시)<기업 도시개발 특별법>임.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

충주지원 2025타경30792 (1)

1.2. 소재지

충청북도 충주시 주덕읍 화곡리 1207 시그니처시티 4층411호

1.3. 건물명

시그니처시티

1.4. 용도

오피스텔 (업무시설, 근린생활시설)

1.5. 준공년도

2020년

1.6. 감정가

123,000,000원

1.7. 면적

1.7. 1. 토지: 5.51㎡ (약 1.67평)

1.7. 2. 토지 지분: 5.507㎡

1.7. 3. 건물 (전용면적): 18.82㎡ (약 5.69평)

1.7. 4. 건물 지분: 18.82㎡

1.7. 5. 건물 연면적: 49,054.87㎡

1.7. 6. 총 호수: 877호

1.8. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

1.9. 경매 구분

부동산임의경매

1.10. 채권자

주OOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 충청북도 충주시 주덕읍 화곡리 소재 "화곡초등학교" 남서측 인근에 위치합니다.

* 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 공장 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 대체로 보통 수준입니다.

* 충주기업도시 내에 위치하고 있습니다.

2.2. 교통상황

* 차량 출입이 가능하며, 인근 간선도로와 연계되어 일반 차량을 이용한 접근성은 보통입니다.

* 대중교통 이용 여건은 노선 및 배차 간격을 고려 시 보통 수준입니다.

2.3. 도로상태

* 본건 북측으로 왕복 3차선 포장도로와 접하며, 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 보행자 전용 도로와 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(충주기업도시), 중로2류, 가축사육제한구역, 기업도시개발구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 을1 근저당권 (주덕신용협동조합, 2021-03-08 접수, 55,200,000원) 입니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 없습니다.

3.3. 인수되는 권리

* 없습니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 주 (주식회사미드미)

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 400,000원

* 전입일자(사업일자): 2022-02-21

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: 2025-12-09

* 대항력: 없음

* 비고:

3.5. 인수 보증금 합계

* 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

* 아파트단지, 근린생활시설, 공장 등이 혼재된 지역입니다.

* 화곡초등학교가 인근에 위치하여 기본적인 생활 편의성을 갖추고 있습니다.

4.2. 건물 특성

* 시그니처시티 오피스텔은 2020년 준공된 12층 규모의 건물입니다. (총 877호)

* 본 물건은 4층 411호로, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설로 이용 가능합니다.

4.3. 최근 시세 동향 (제공된 JSON 데이터 기반)

* 2024년 2월 6일: 18.82㎡ (7층) 거래가 7,500만원

* 2026년 3월 25일: 20.62㎡ (3층) 거래가 11,800만원

* 20.62㎡ 기준 평당 약 572만원 (11,800만원 / 20.62㎡)

* 본 건(18.82㎡)의 경우, 면적과 층수를 고려할 때 11,000만원 ~ 12,000만원 수준의 시세가 형성될 것으로 추정됩니다.

* 최근 실거래가 기준으로 시세가 상승하는 추세를 보입니다.

4.4. 지역 개발

* 충주기업도시 내 위치하여 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 인근 화곡초등학교 및 근린생활시설 이용이 편리합니다.

5.2. 건물 내 설비

* 전기, 난방, 위생, 급배수, 승강기 설비 등이 구비되어 있습니다.

5.3. 교통 및 접근성

* 차량 접근 용이하며, 대중교통 이용 또한 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련

* 주식회사미드미 임차인은 대항력이 없습니다. 전입일자가 말소기준권리보다 늦습니다.

* 따라서, 보증금 5,000,000원은 배당을 통해 우선 변제받아야 하며, 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

* 임대관계가 미상인 점과 임차인의 확정일자 정보가 없는 점은 명도 진행 시 참고해야 하나, 대항력이 없으므로 낙찰자에게 직접적인 보증금 인수 부담을 주지는 않을 것으로 예상됩니다.

6.2. 법적/행정적 제한

* 토지이용계획상 가축사육제한구역으로 지정되어 있으나, 해당 물건의 직접적인 개발이나 이용에 큰 영향을 주지는 않을 것으로 판단됩니다.

6.3. 기타

* 제공된 정보상 특이사항, 주의사항, 특수물건정보는 확인되지 않았습니다.

* 외부 지도 서비스 등을 통한 혐오시설은 제공된 정보 내에서 별도로 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 충주시 주덕읍 화곡리에 위치한 시그니처시티 오피스텔로, 2020년 준공된 신축 건물입니다.

* 주변에 학교, 아파트단지, 근린생활시설 등이 있어 주거 및 상업 환경이 비교적 양호합니다.

* 등기부상 권리관계가 모두 소멸되어 인수할 권리가 없는 안전한 물건입니다.

* 대항력 없는 임차인이 존재하나, 보증금 인수 부담이 없어 명도 관련 리스크가 적습니다.

* 최근 매매 동향을 볼 때 시세가 상승 중이며, 감정가 대비 합리적인 가격으로 취득 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 충주기업도시 내 위치하여 향후 발전 가능성도 긍정적으로 평가됩니다.

8. 투자 포인트

* 안전한 권리분석: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담 없음.

* 명도 용이성: 대항력 없는 임차인으로 보증금 인수 리스크 없음.

* 신축 건물: 2020년 준공으로 노후도가 낮아 즉시 사용 또는 임대 용이.

* 지역 개발 잠재력: 충주기업도시 내 위치.

* 최근 시세 상승: 시장에서 꾸준한 수요 확인 및 가격 상승 추세.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

* 본 건(18.82㎡)은 최근 20.62㎡ 면적의 오피스텔이 11,800만원에 거래되었습니다.

* 이를 바탕으로 환산 시, 본 건의 시세는 약 11,000만원 ~ 12,000만원 범위로 추정됩니다.

* 감정가는 123,000,000원입니다.

9.2. 인수 보증금

* 0원

9.3. 예상 입찰가

* 최근 실거래가 최고가(11,800만원)를 기준으로, 보수적으로 접근하여 시세의 90% 수준인 약 10,620만원부터 검토 가능하며, 시장 상황에 따라 11,800만원까지 고려할 수 있습니다.

* 권리관계가 매우 안전하고, 명도 부담이 적다는 점을 고려하여, 110,000,000원 (1억 1천만원)을 희망 입찰가로 제안합니다.

* 이는 경쟁 상황 및 추가적인 현장 조사 결과에 따라 조정될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.