나이스옥션 법원경매 충주 2025타경2190 [1] 충청북도 충주시 주덕읍 당우리 895-9 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 주성감정 · 평가일 2025.09.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 주덕읍 당우리 소재 "당우사거리" 북서측 인근에 위치하고 부근은 중,소규모 공장 및 농경지가 혼재되어 있고 인근으로 기존 취락지대 등이 소재함.

교통상황

본건까지 제반 차량의 출입이 자유롭고 인근으로 국도 및 지방도가 통과하는 등 일반적 교통상황은 무난함.

형태 및 이용상태

기호(1) : 대체로 사다리형 평지로 공업용 토지로 이용중임. 기호(5) : 대체로 사다리형 평지로 공장 부속토지로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1) : 본건 서측 및 동측으로 차량통행이 가능한 세로의 포장도로와 접함. 기호(5) : 본건 동측으로 차량통행이 가능한 세로의 포장도로와 접함

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(산업형) 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2010-09-10)(문화예술과)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률> 기호(5) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(산업형) 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2010-09-10)(문화예술과)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) 가동호 : 일반철골구조 기타지붕(판넬) 단층 건으로 일반건축물대장상 사용승인일은 2010.07.22일 (일부 2013.10.04 증축) 벽체 : 판넬마감 등 창호 : 샷시창호 등 기호(2) 부속건물 1 : 경량철골조 기타지붕(판넬)단층 건으로 일반건축물대장상 사용승인일은 2010.07.22일 외벽 : 사이딩 마감 등 내벽 : 벽지도배 등 기호(2) 부속건물 2 : 경량철골구조 기타지붕(판넬) 단층 건으로 일반건축물대장상 사용승인일은 2013.08.20일 외벽 : 사이딩 마감 등 내벽 : 벽지도배 등 기호(3) : 일반철골구조 기타지붕(판넬) 단층 건으로 일반건축물대장상 사용승인일은 2010.07.22일 벽체 : 판넬마감 등 창호 : 샷시창호 등 기호(4) : 일반철골구조 기타지붕(판넬) 단층 건으로 일반건축물대장상 사용승인일은 2024.09.27일

이용상태

기호(2) 가동호 : 공장 기호(2) 부속건물 1 : 사무소 기호(2) 부속건물 2 : 숙소 기호(3) : 공장 기호(4) : 창고로 이용중임.

설비내역

기호(2) 부속건물 1 : 위생 및 급·배수설비 등 되어 있음. 기호(2) 부속건물 2 : 위생 및 급·배수설비, 난방설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

후첨 지적및건물개황도 및 사진용지 참조바람.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 신니면 용원리 소재 "신니면 행정복지센터" 서측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택 및 소규모 근린생활시설이 혼재하는 면소재지 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량의 진, 출입이 자유롭고 인근에 버스정류장이 소재하며 간선도로가 통과하는 등 일반적 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제4층 제402호로서, 외 벽 : 치장벽돌 마감 및 페인팅 마감 등 내 벽 : 벽지 및 타일마감 등 창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 장방형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지는 북측으로 차량통행 가능한 세로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2022-09-23)(용원초등학교 상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2022-09-23)(용원초등학교병설유치원 상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

-일괄매각
-제시외 기계기구 2-1,2-2,2-3 매각 포함
-목록 3 근접 파이프조 천막지붕(창고) 매각 제외(감정평가서상 기호 3-1)
-목록 2 근접 지상의 컨테이너(감정평가서상 ⓓⓔⓕⓖⓗⓘⓙ), 구축물, 목업타워(감정평가서상 ⓚ), 탱크(감정평가서상 ⓛ), 목록 2 내부의 호이스트(감정평가서상 ⓝ) 평가 및 매각 제외
-목록 4 뒷편 이동식사무실 컨테이너 40㎡(감정평가서상 ⓐ), 목록3 근접 제시외 컨테이너(감정평가서상 ⓑⓒ), 목록 3 내부의 호이스트(감정평가서상 ⓜ) 평가 및 매각 제외
-주식회사 어뉴가 2026. 6. 17. 유치권신고(133,760,000원)를 하였으나 그 성립여부는 불분명함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 충주지원 2025타경2190 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 하나은행 (본건 경매개시결정 등기상 채권자)

감정가: 2,464,857,620 원

1.2. 물건 현황

소재지: 충청북도 충주시 주덕읍 당우리 895-9

토지면적: 7,877.00㎡ (약 2,383.50평)

건물면적: 1,944.03㎡ (약 588.18평)

용도: 공장

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 부동산 현황

토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역에 속함.

건물 구조 및 이용상태: 일반철골구조 및 경량철골구조의 단층 건물들로 공장, 사무소, 숙소, 창고 등으로 이용 중임. (총괄표제부 기준 총 건축면적 1,944.03㎡)

감정평가서상 건물 기호: (2) 가동호 (공장), (2) 부속건물 1 (사무소), (2) 부속건물 2 (숙소), (3) (공장), (4) (창고).

주요 사용승인일: 2010.07.22 (일부 증축 2013.10.04), 2013.08.20, 2024.09.27.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 주덕읍 당우리 소재 "당우사거리" 북서측 인근에 위치함.

주변은 중, 소규모 공장 및 농경지가 혼재되어 있으며, 인근으로 기존 취락지대 등이 소재함.

2.2. 교통상황

본건까지 제반 차량의 출입이 자유롭고, 인근으로 국도 및 지방도가 통과하여 일반적인 교통상황은 무난함.

2.3. 인접 도로상태

본건 서측 및 동측으로 차량통행이 가능한 세로의 포장도로와 접해 있으며, 동측으로도 포장도로와 접함.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건 토지 및 건물 등기부등본상 말소기준권리는 2023년 9월 19일 접수된 하나은행의 근저당권 (채권최고액 2,160,000,000원)임.

3.2. 등기부상 권리내역

말소기준권리 이후에 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정임. (갑21 가압류, 갑24 임의경매, 갑25 가압류, 갑26 가압류, 갑27 압류, 갑28 가압류, 건물 등기부상 을24 근저당권, 갑17 가압류, 갑20 임의경매, 갑21 가압류, 갑22 가압류, 갑23 압류, 갑24 가압류 모두 말소 처리됨.)

3.3. 임차인 현황

* (주)어뉴: 보증금 0원, 차임 0원. 전입/사업일자, 확정일자, 배당신고일자 없음. 대항력 없음. (2026. 6. 17. 유치권 133,760,000원 신고하였으나 성립 여부 불분명)

* (주)ㅇ: 보증금 0원, 차임 0원. 전입/사업일자 2022-11-09. 대항력 있음.

금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

* (주)ㅇ: 보증금 0원, 차임 0원. 전입/사업일자 2025-05-23. 대항력 없음.

* 조 : 보증금 0원, 차임 0원. 전입/사업일자 2024-10-08. 대항력 없음.

* 홍 : 보증금 0원, 차임 0원. 전입/사업일자 2022-01-04. 대항력 있음.

금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

인수 보증금 합계: 0원

3.4. 유치권 신고

주식회사 어뉴가 2026년 6월 17일 133,760,000원의 유치권을 신고하였으나, 그 성립 여부는 불분명하여 인수 대상이 될 가능성도 배제할 수 없음.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

본건이 위치한 지역은 공업지역 및 농경지가 혼재된 곳으로, 주변에 중소규모 공장들이 위치하고 있음.

향후 산업형 성장관리계획구역으로 지정되어 있어 관련 산업의 성장 잠재력이 있을 수 있음.

5. 생활정보

5.1. 주요 시설

본건 건물 중 일부(부속건물 1, 2)는 사무소 및 숙소로 이용 가능한 설비가 갖추어져 있어, 공장 운영에 필요한 기본적인 생활 및 업무 편의를 제공할 수 있음.

본건까지 차량 접근성이 양호하며, 주변에 관련 산업 시설이 입지할 가능성이 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유치권 및 임차인 문제

* (주)어뉴의 유치권 신고(133,760,000원)는 성립 여부가 불분명하여 인수 여부에 대한 면밀한 검토가 필요함.

* (주)율곡이엔지와 홍영호는 대항력 있는 임차인으로, 이들의 임차 조건 및 명도 가능성 등을 철저히 확인해야 함. 보증금이 0원이거나 미상인 경우에도 인수 가능성이 있거나 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로 주의가 요구됨.

6.2. 매각 제외 물건

감정평가서상 제시외 물건 중 일부(목록 3 근접 파이프조 천막지붕, 목록 2 근접 컨테이너/구축물/목업타워/탱크/호이스트, 목록 4 뒷편 이동식사무실 컨테이너 등)는 매각에서 제외되므로, 현황과 다를 경우 추후 분쟁의 소지가 있을 수 있음.

6.3. 공동담보

본건은 공동담보 물건으로, 다른 담보물건의 처리 결과가 본건 가치에 영향을 미칠 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 충주시 주덕읍에 위치한 공장으로, 넓은 토지와 건축물을 갖추고 있어 산업적 활용도가 높을 것으로 판단됨. 교통 및 접근성이 양호하고, 성장관리계획구역으로 지정되어 있어 지역 개발 잠재력도 일부 보유하고 있음. 그러나 (주)어뉴의 유치권 신고와 대항력 있는 임차인(2명)의 존재는 인수 시 명도 및 추가 부담금 발생의 위험 요인이 될 수 있음. 이러한 권리 관계를 철저히 분석하고 명도 계획을 수립하는 것이 중요함.

8. 투자 포인트

* 산업단지 인근의 공장용지로서, 향후 지역 산업 발전과 연계 시 가치 상승 기대.

* 넓은 토지 면적 확보 가능.

* 공장, 사무실, 숙소 등 복합 용도로 활용 가능.

9. 예상 입찰가

인수 보증금이 0원이므로, 감정평가액 2,464,857,620원을 기준으로 입찰가를 산정하되, 유치권 및 대항력 있는 임차인 관련 위험 요인을 고려하여 신중하게 결정해야 함. 정확한 예상 입찰가는 추가적인 현장 조사 및 권리 관계 확정 후 산정 가능함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.