나이스옥션 법원경매 충주 2025타경30783 [1] 충청북도 음성군 금왕읍 용계리 279-1 종교시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 음성군 금왕읍 용계리 소재 "영풍아파트" 남서측 인근에 위치하고 있는 부동산[한국불교성지종 무극정사[사찰: 법당에 불상 등 종교 조형물 설치하지 않은 상태) 및 주변 토지 등]이며, 주위는 중소규모 공장, 창고시설,농촌마을,농경지,과수원, 임야 등으로 형성된 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 동측 인근으로 개설되어 있는 지방도로(덕금로)를 이용하여 접근 가능하고,인근에 버스 정류장이 소재하고 있어 교통상황 보통임

형태 및 이용상태

1)기호1토지: 토지 형태는 부정형이며,"대"로서 남측 및 동측에 축대를 쌓아 부지조성한 상태이며,토지에 석탑(10층)이 소재하고 있으며,일반건축물대장에는 기호1토지 (용계리 279-1) 및 인접토지(용계리 279-4,279-3) 3필지에 다가구주택(사찰의 요사체로 추정:벽돌구조 스라브/기와 2층 다가구주택,1층 103.95㎡, 2층 82.91 ㎡)이 소재하는 것으로 등재되어 있으며, 현황 다가구주택건물은 용계리 279-4 에 소재하고, 기호1토지에는 다가구주택의 모서리 일부가 소재하는 것으로 목 측 및 항공도면으로 확인되므로 정확한 지적 경계 및 이용상황 파악을 위해서 는 측량이 필요한 바 경매 진행시 참고 하시기 바랍니다." 2)기호2토지: 토지 형태는 부정형이며,지목이 "대"로서 장기간 방치하여 토지에 아카시아,참 나무 등 수목이 자생하고 있는 임야화된 나지임. 3)기호3토지: 토지 형태는 부정형이며, 임야로서 참나무,아카시아나무 등 수목이 자생하고 있는 자연림임 4)기호4토지: 토지 형태는 부정형이며,임야로서 대부분 소나무 ,참나무 등 수목이 자생하고 있는 자연림이며,남동측 하단부 일부는 사찰의 조경수가 식재되어 있는 등 사찰의 부속토지로 이용하고 있음. 5)기호5토지: 토지 형태는 부정형이며,지목이 임야로서 대체로 평탄하며,현황은 잡목이 자생 하고 있는 토지임야임. 6)기호6토지: 토지 형태는 부정형이며,지목이 "임야"이나 현황은 일부 인접 주택(요사체) 의 부속토지, 일부 잡목이 자생하고 있는 토지임야 및 경사면임. 7)기호7토지: 토지 형태는 부정형이며, 지목이 종교용지로서 기호11건물(사찰) 부지로 이용 하고 있음 8)기호8,10토지: 토지 형태는 각각 부정형이며, 지목 및 현황 "도로"로 이용하고 있음 9)기호9토지: 토지 형태는 부정형이며, 지목이 "임야"로서 현황은 잡목이 자생하고 있는 토지 임야임.

인접 도로상태

1)기호1토지: 남측으로 세로(가) 도로에 접하고 있음 2)기호2토지: 남동측으로 왕복2차선 도로와 접함 3)기호3토지: 남동측 일부 왕복2차선도로와 접함 4)기호4토지: 남동측 일부분 세로(가) 도로(기호10)와 접하고 있음 5)기호5토지: 북측으로 세로(가) 도로와 접함 6)기호6토지: 남측으로 세로(가) 도로(기호8)와 접하고 있음 7)기호7토지: 남측 일부 세로(가) 도로(기호10)와 접하고 있음 8)기호8,10토지: 세로(가) 도로임 9)기호9토지: 북측으로 세로(가) 도로(기호8)와 접하고 있음

토지이용계획 및 제한상태

기호1토지: 계획관리지역,성장관리계획구역(2024-03-15)(산업형),가축사육제한구역(2025-05-30)(일부제 한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 기호2토지: 보전관리지역,가축사육제한구역(2025-05-30)(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,(추가기재) 건축법 제2조 제1항 제11호 나목에 따른 도로(도로일부 포함) 기호3토지: 보전관리지역,가축사육제한구역(2025-05-30)(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지(산지관리법) 기호4토지: 보전관리지역,가축사육제한구역(2025-05-30)(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,준보전산지(산지관리법),영농여건불리농지,(추가기재) 건축법 제2조 제1항 제11호 나목에 따른 도로(도로 일부포함) 기호5토지: 보전관리지역,가축사육제한구역(2025-05-30)(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,준보전산지(산지관리법),(추가기재) 건축법 제2조 제1항 제11호 나목에 따른 도로(도 로 일부포함) 기호6토지: 계획관리지역,성장관리계획구역(2024-03-15)(산업형),가축사육제한구역(2025-05-30)(일부제 한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,준보전산지(산지관리법),(추가기재) 건축법 제2조 제1항 제11호 나목에 따른 도로(도로 일부포함) 기호7토지: 보전관리지역,가축사육제한구역(2025-05-30)(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 기호8토지: 계획관리지역,성장관리계획구역(2024-03-15)(산업형),가축사육제한구역(2025-05-30)(일부제 한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 기호9토지: 계획관리지역,성장관리계획구역(2024-03-15)(산업형),가축사육제한구역(2025-05-30)(일부제 한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,준보전산지(산지관리법) 기호10토지: 보전관리지역,가축사육제한구역(2025-05-30)(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

1)기호1토지에 첨부 사진과 같이 석탑(10층)이 소재하고 있음 2)기호4토지 북측 일부에 콘크리트 기초(불상 건립을 위한 기초로 추정)가 소재함

공부와의 차이

※기호4토지는 임야로서 대부분 소나무,참나무 등 수목이 자생하고 있는 자연림이며, 남동측 일부는 사찰(기호7,11)의 부속 토지로 이용하고 있음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

토지 전체 임대관계 미상임

건물감정평가요항표

건물의 구조

※본건 건물(기호11)은 2019.12.05로 사용승인되었으며,철근콘크리트구조 기와지붕 단층 제 2종근린생활시설(사찰)로서 외벽: 페인트 및 처마 단청 등 마감 내벽: 페인트 및 목재붙임 등등 마감. 천정: 목재 페인트 등 마감 창호: 목재창호 및 샷시창

이용상태

본건 건물은 사찰의 법당 및 사무실 등으로 이용하고 있으며, 북동측 일부에 다락층이 있음

설비내역

본건 건물은 전기설비,위생설비,급배수설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

본건 건물 북동측 일부에 다락층이 있으며, 건물에 포함 평가 하였음

공부와의 차이

없 음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

전체 임대관계 미상임.

물건 비고

-일괄매각
-목록 1~10 지분매각, 공유자 우선매수청구권 없음
-제시외 수목 7-1 매각 포함
-목록 1 지상의 석탑은 사찰의 조형물로서 평가 및 매각 제외
-목록 4 북측 일부에 콘크리트 기초가 소재(토지에 포함하여 평가)함. 목록 4 토지는 공부상 '임야'로서 대부분 소나무, 참나무 등 수목이 소재하는 자연림이며, 남동측 일부는 사찰(목록 7,11)의 부속토지로 이용됨
-목록 11 건물 북동측 일부에 다락층이 있으며 건물에 포함하여 평가
-인접지와 경계가 불분명하므로 경계측량 필요

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경30783 (1) 사건번호로 진행되는 본 물건은 충청북도 음성군 금왕읍 용계리 279-1에 소재한 종교시설입니다.

감정가는 2,191,992,510원이며, 토지 면적은 총 27,676.00㎡ (약 8,373.79평)이고, 이 중 지분 매각 대상 토지는 18,451.5892㎡ (약 5,581.89평)입니다.

건물 면적은 273.78㎡ (약 82.82평)이며, 건물 역시 지분 매각 대상입니다.

본 경매는 부동산 임의경매로, 토지와 건물이 일괄 매각됩니다.

채권자는 강OOOOOOOOOOOOOOOOO이며, 공유자우선매수신고, 공동담보, 지분매각 등의 특이사항이 있습니다.

2. 입지조건

본건은 충청북도 음성군 금왕읍 용계리 소재 "영풍아파트" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 중소규모 공장, 창고시설, 농촌마을, 농경지, 과수원, 임야 등으로 형성되어 있어 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황은 동측 인근으로 지방도로(덕금로)를 통해 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

토지는 부정형이며, 일부 "대" 지목 외 대부분 "임야"로 이루어져 있습니다.

토지 이용 계획상 계획관리지역, 보전관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 준보전산지 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

등기부상 채권 총액은 836,960,200원입니다.

토지 등기부상 말소기준권리는 2022년 4월 21일자 전경우의 가압류(176,960,200원)이며, 이보다 선순위 권리는 없습니다.

이후 2023년 12월 29일자 중국인의 근저당권(660,000,000원)과 2025년 9월 18일자 강경숙의 임의경매(558,000,000원)가 등기되어 있습니다.

건물 등기부상 말소기준권리 역시 2022년 4월 21일자 전경우의 가압류(176,960,200원)입니다.

이후 2023년 12월 29일자 중국인의 근저당권(660,000,000원)과 2025년 9월 18일자 강경숙의 임의경매(558,000,000원)가 등기되어 있습니다.

전체 임차인 현황상 인수할 보증금 합계는 0원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 명시되어 있으나, 구체적인 개요는 없습니다.

4. 상권분석

본 물건은 중소규모 공장, 창고시설, 농촌마을, 농경지, 과수원, 임야 등이 혼재된 지역에 위치하고 있습니다.

음성 최대 인구 및 상권을 형성하는 금왕읍 내에 위치하나, 주로 산업단지와 주거지가 혼재된 지역 특성을 보입니다.

주변의 상업시설에 대한 구체적인 정보는 제한적이며, 전반적으로 전원 또는 산업 단지 인근의 입지를 가집니다.

5. 생활정보

교통은 동측 인근의 지방도로(덕금로)를 이용할 수 있으며, 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다.

주변 환경은 농촌마을 및 임야 등이 혼재되어 있어 조용한 편이나, 중소규모 공장 등이 산재해 있습니다.

해당 지역은 가축사육제한구역 등으로 지정되어 있어 관련 제한사항을 확인해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

* 지분매각: 토지와 건물이 지분으로 매각되므로, 공유자들과의 관계 및 권리 문제가 발생할 수 있습니다.

* 경계 불분명: 인접지와 경계가 불분명하여 경계측량이 필요하며, 이는 추가 비용 발생 요인이 됩니다.

* 토지 이용 현황: 대부분 임야로 이루어져 있으며, 일부는 사찰의 부속 토지로 이용되고 있습니다. 또한, 일부 토지에는 수목이 소재하고 있습니다.

* 건축물 현황: 건물의 일부(다가구주택 모서리)가 공부와 다르게 소재하거나, 다락층이 포함되는 등 현황과 공부상의 차이를 파악하기 위한 측량이 필요할 수 있습니다.

* 매각 제외/포함 물건: 목록 1 지상의 석탑은 매각에서 제외되며, 목록 4의 콘크리트 기초는 토지에 포함 평가되었고, 제시외 수목 7-1은 매각에 포함되는 등 개별 물건에 대한 명확한 확인이 필요합니다.

* 전반적인 환경: 음성군 금왕읍 일대에서 과거 불법 쓰레기 투기, 폐수 방류, 폐기물 무단 투기 등의 환경 오염 사례가 보도된 바 있어, 인근 지역의 환경 상태에 대한 확인이 필요합니다. (음성신문 2013.03.27, 2020.03.31 기사 참조). 또한, 과거 광산 개발로 인한 지반 침하 및 지하수 오염 우려 지역(음성신문 2011.11.28 기사 참조)과의 관련성도 면밀히 검토해야 합니다.

* 임대 관계 미상: 토지 및 건물 전체에 대한 임대 관계가 미상으로, 명도 관련 문제가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 종교시설로 사용되는 토지와 건물의 지분 매각 건입니다. 넓은 토지 면적을 가지고 있으나, 대부분 임야로 구성되어 있고 경계가 불분명한 점, 지분 매각이라는 점 등은 취득 시 신중한 검토가 필요합니다. 건물은 비교적 최근(2019년 사용승인)에 지어졌으나, 현황과 공부상의 차이, 매각 포함/제외 물건 등에 대한 명확한 파악이 우선되어야 합니다. 주변 환경은 산업단지와 농촌이 혼재되어 있어 입지적 매력은 다소 제한적일 수 있으나, 지역 개발 가능성은 존재합니다. 과거 지역 환경 문제에 대한 보도가 있었던 점도 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 상대적으로 신축인 건물(2019년 사용승인)을 포함한 넓은 토지를 지분으로 취득할 수 있는 기회입니다.

* 향후 지역 개발 계획이나 토지 이용 변경 가능성에 따라 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

* 종교시설로서의 가치 외에 다른 용도로의 전환 가능성을 탐색해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 2,191,992,510원을 기준으로 하되, 현장 조사, 주변 시세, 권리 관계, 법원 통계 자료 등을 종합적으로 분석하여 산정해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가를 산정하기 어려우며, 특히 지분 매각, 공유자 우선매수 신고 등의 변수를 고려한 심층적인 분석이 필요합니다. 인수할 임차인의 보증금은 없는 것으로 확인됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.