나이스옥션 법원경매 안양 2025타경101435 [1] 경기도 군포시 당동 886 주공아파트 303동 11층1101호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브 · 평가일 2025.09.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 군포시 당정동 소재 '당정역(1호선)' 북서측 인근에 위치하며 주변은 아파트 단지, 다세대주택, 근린생활시설, 각급 학교 등이 소재하는 지역으로 위치, 환경, 접근정도 등으로 보아 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며 인근에 버스정류장 및 지하철 '당정역(1호선)'등이 소재하는 바 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사스라브 지하 1층 / 지상 25층 건물 중 제11층 제1101호로서, (사용승인일자 : 1997.09.30.) 외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등 입니다. 내 벽 : 벽지 도배 마감 및 일부 타일 붙임 마감 등 입니다. 창 호 : 샷시 창호 등 입니다.

이용상태

아파트(방3, 거실, 주방, 발코니, 욕실2)로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 승강기설비, 주차시설 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서 아파트의 건물부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건의 북측 및 남측으로 노폭 40미터 및 노폭 약 12미터 내외의 포장도로와 각각 접하고, 서측 및 동측으로 노폭 약 18미터 및 노폭 약 15미터 내외의 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 제3종일반주거지역(2003-08-21), 지구단위계획구역, 지구단위 계획구역(2003-08-21), 중로2류(폭 15m~20m)(2003-08-21)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(2003-08-21)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합) 가축사육제한구역 (2013-10-15)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제지역<산업집적활성 화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제지역(2022-09-06) <산업집적활성화 및 공장설립에 관 한 법률>, 과밀억제권역(2003-08-21)<수도권정비계획법>, 과밀억제권역(2022-09-06)<수도권 정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-28)(지정일자: 25.8.26~26.8.25. 대상:외 국인 등 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대)입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계 : 미상입니다. ② 기타 : 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 안양지원 2025타경101435 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: (OOOOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 중복사건

1.2. 소재지 및 면적

소재지: 경기도 군포시 당동 886 주공아파트 303동 11층1101호

용도: 아파트

토지면적: 40.88㎡ (약 12.37평)

건물면적: 84.79㎡ (약 25.65평)

건물 전용면적: 84.79㎡ (약 25.65평)

건물 분양면적: 제공된 정보에 명시되어 있지 않습니다.

1.3. 가격 정보

감정가: 560,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 군포시 당정동 소재 '당정역(1호선)' 북서측 인근에 위치합니다.

주변은 아파트 단지, 다세대주택, 근린생활시설, 각급 학교 등이 소재하는 지역으로, 위치, 환경, 접근 정도 등으로 볼 때 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 1호선 '당정역' 등이 소재하여 제반 교통 상황은 보통입니다.

본건의 북측 및 남측으로 노폭 40미터 및 약 12미터, 서측 및 동측으로 노폭 약 18미터 및 약 15미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 및 보행 접근성이 양호합니다.

2.3. 토지 이용 계획

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로2류, 중로3류, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 과밀억제지역, 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

말소기준권리: 2021년 11월 8일 접수된 한국자산관리공사의 근저당권 (을11)입니다.

말소기준권리 이후 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 을11: 한국자산관리공사 (근저당) - 말소기준

* 을12: 주식회사 리드코프 (근저당)

* 갑3: 주식회사 규은미트 (강제경매)

* 갑4: 주식회사 앙트레프레너 (가압류)

* 갑5: 한국자산관리공사 (임의경매)

등기부채권 총액은 665,015,708원입니다.

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

임대관계: 미상입니다.

임차인이 존재할 수 있으나 보증금 또는 월세 등의 금액이 미상인 경우, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

아파트 단지, 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 주거 지역입니다.

1호선 당정역을 이용할 수 있어 교통이 편리하며, 주변에 다양한 근린생활시설이 위치할 것으로 예상되어 기본적인 생활 편의는 갖추어진 지역입니다.

주변 시설 검색 결과, 특별히 언급할 만한 혐오시설이나 유해시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 기본 정보

아파트명: 당동주공3단지

건축물 구조: 철근콘크리트조 경사스라브 지하 1층 / 지상 25층 건물 중 제11층 제1101호입니다.

사용승인일: 1997년 9월 30일

단지 규모: 총 10개 동, 830세대입니다.

층 정보: 최고 25층, 최저 1층입니다.

주요 시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등이 있습니다.

설비 내역: 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 주차 시설 등이 구비되어 있습니다.

이용 상태: 방 3개, 거실, 주방, 욕실 2개로 구성된 아파트입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복 사건

본 물건은 중복 사건으로, 경매 진행 및 낙찰 후 절차 진행 과정에서 변동 사항이 발생하거나 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

6.2. 임대차 관계 미상

임차인 현황에서 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 보증금이나 월세 등이 확인되지 않는 임차인이 있을 경우, 명도 시 예상치 못한 추가적인 비용이나 법적 절차가 발생할 가능성이 있습니다.

6.3. 건물 연식

1997년에 사용 승인된 아파트로, 건물 연식이 25년 이상 되어 노후화에 따른 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 군포시 당동에 위치한 아파트로, 1호선 당정역을 도보로 이용 가능하며 주변에 생활 편의시설과 교육시설이 잘 갖추어져 있어 주거 환경이 양호한 편입니다.

건축 연식은 다소 오래되었으나, 일괄매각으로 토지와 건물 소유권을 모두 취득할 수 있다는 장점이 있습니다.

권리 분석상 말소기준권리 이후 모든 권리가 매각으로 소멸되므로 낙찰 후 깨끗한 권리 상태를 확보할 수 있습니다. 다만, 중복 사건이라는 점은 유의해야 합니다.

임차인 인수 부담이 없다는 점은 긍정적이나, 임대관계가 미상인 점은 명도 시 주의가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 1호선 당정역 인근으로 대중교통 이용이 편리합니다.

* 안정적 주거 환경: 주변의 아파트 단지 및 편의시설로 인해 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

* 일괄 매각: 토지 사용에 대한 권리가 확보되어 재산권 행사가 용이합니다.

* 시세 대비 저가 매수 기회: 감정가 대비 시세 조사를 통해 합리적인 가격에 취득할 수 있는 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 매매 사례를 분석한 결과, 본건과 동일한 전용면적 84.79㎡의 거래는 2026년 7월 22일 2층에서 508,000,000원에 거래되었습니다.

다른 전용면적(59.8㎡)의 거래 사례로는 2026년 6월 16일 12층 450,000,000원, 2026년 7월 3일 8층 465,000,000원이 있습니다.

최근 전세 시세는 2025년 12월 24일 14층 40,000,000원, 2026년 5월 16일 9층 43,000,000원 (선순위 전세 42,000,000원) 수준으로 형성되어 있습니다.

본건은 11층으로, 2층 거래 사례 508,000,000원보다 높은 가격을 기대할 수 있습니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

감정가 560,000,000원 대비 최근 거래가 508,000,000원을 고려할 때, 본건의 적정 시세는 5억 2천만원에서 5억 5천만원 범위로 추정됩니다.

인수해야 할 권리 및 보증금이 없다는 점과 중복 사건이라는 특이사항을 감안하여, 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

최적의 입찰 전략을 위해서는 주변 단지의 시세 변동 추이, 단지 내 다른 물건의 경쟁 현황 등을 추가적으로 고려해야 합니다.

권장 입찰가: 530,000,000원 ~ 545,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.