나이스옥션 법원경매 안양 2025타경101427 [1] 경기도 안양시 만안구 안양동 832-35 아트리움 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우전 · 평가일 2025.09.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 "안양여자고등학교" 서측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 연립주택, 단독주택 및 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 기존 주택지대로 제반 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

2018.03.09일에 사용승인된 철근콘크리트구조 경사지붕 5층건내 2층 202호로서 외벽: 석재 붙임 및 드라이비트 마감. 내벽: 벽지도배 및 타일 붙임 마감 등. 창호: 샤시 등 이중창호임.

이용상태

다세대주택(방2, 욕실, 거실, 주방, 다용도실 등)로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수시설, 화재탐지설비 등이 되어있으며, 도시 가스 개별난방임.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 단지형다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 로폭 약6m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m미만)(접함), 상대 보호구역, 대기관리권역, 교통기타용도지역지구미분류, 도시교 통정비지역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설설치제한지역, 토지거래계약에관한허가구역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

주택임차권의 승계인인 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 임대차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서(2026.06.01.)가 제출되었음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 경기도 안양시 만안구 안양동 832-35 아트리움 2층 202호에 소재한 다세대주택입니다.

사건번호는 안양지원 2025타경101427 (1)이며, 부동산 강제경매로 진행됩니다.

감정가는 180,000,000원입니다.

토지 면적은 19.35㎡ (약 5.85평)이며, 건물 면적은 31.71㎡ (약 9.59평)입니다.

토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 주OOOOOOO이며, 특이사항으로 HUG 인수조건 변경이 있습니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 "안양여자고등학교" 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 다세대주택, 연립주택, 단독주택 및 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 기존 주택지대로 전반적인 환경은 보통입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

토지는 사다리형의 토지로서 단지형 다세대주택 건부지로 이용 중이며, 북측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지 이용 계획상으로는 도시지역, 제1종일반주거지역에 해당하며, 소로 3류(폭 8m 미만)에 접합니다. 또한, 상대 보호구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 수원지방법원 안양지원의 강제경매개시결정 등기(2025타경101427)로, 접수일자는 2025년 09월 17일입니다.

등기부채권 총액은 180,500,000원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김공태

보증금: 500,000원

차임: 750,000원

대항력: 없음

비고: (전입일자, 확정일자, 배당신고일자 정보 없음)

* 임차인: 주택도시보증공사(남지원)

보증금: 180,500,000원

차임: 0원

전입일자: 2023-01-13

확정일자: 2022-12-29

배당신고일자: 2024-09-06

대항력: 없음

비고: HUG 인수 조건 변경, 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 임대차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서(2026.06.01.)가 제출되었습니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다. 즉, 매수인에게 인수되는 임차인의 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 안양시 만안구 안양동 일대의 다세대주택 최근 매매 사례를 분석한 결과, 2017년 건축된 60.33㎡(약 18.25평) 면적의 '미영팰리스'가 2026년 7월 2억 8,500만원(평당 약 1,560만원)에 거래되었습니다.

또한, 2017년 건축된 60.84㎡(약 18.4평) 면적의 '알프스타운'이 2026년 7월 3억 2,000만원(평당 약 1,740만원)에 거래되었습니다.

본건은 2018년 3월에 사용 승인된 건물로 신축 연도가 비슷하며, 건물 면적은 31.71㎡ (약 9.59평)입니다.

주변 시세 평당 단가는 약 1,560만원에서 1,740만원 수준으로 파악됩니다.

본건의 감정가는 1억 8,000만원이며, 면적(9.59평)을 고려한 평당 단가는 약 1,877만원입니다.

이는 주변 유사 물건의 시세 평당 단가보다 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

본건 인근에는 "안양여자고등학교"가 위치하여 교육 환경이 조성되어 있습니다.

주변이 주택가로 형성되어 있어 비교적 조용한 생활이 가능합니다.

도로 접근성 및 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

제공된 정보 내에서 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경 및 제출된 확약서로 인해 매수인이 인수할 보증금은 없으나, 주택도시보증공사 관련하여 복잡한 채권 관계가 존재할 수 있습니다.

토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 향후 매도 시 관련 허가를 확인해야 할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 2018년 준공된 비교적 신축 건물로, 권리 관계가 명확한 것이 장점입니다. 주택도시보증공사로부터 보증금 반환 채권을 포기한다는 확약서가 제출되어 매수인이 인수할 보증금 부담이 전혀 없습니다.

다만, 감정가가 주변 시세 대비 평당 단가로 산정했을 때 다소 높게 책정된 점은 고려해야 합니다. 면적이 작다는 점을 감안하더라도, 신축 건물임을 고려한 적정 입찰가 산정이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

HUG 관련 확약서로 인해 인수되는 보증금이 없어 권리 관계가 매우 명확합니다.

2018년에 사용 승인된 비교적 신축 건물로서 하자 보수 비용 등 초기 유지보수 부담이 적습니다.

안양 여자고등학교 인근의 주택지대로서 안정적인 거주 수요가 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

현재 감정가는 180,000,000원이며, 본건의 면적(9.59평)과 주변 시세(평당 약 1,560만원 ~ 1,740만원)를 고려할 때, 평당 단가 1,877만원 수준의 감정가는 다소 높게 판단됩니다.

주변 시세 하한선(평당 1,560만원)을 적용하면 약 1억 5,000만원 수준이며, 상한선(평당 1,740만원)을 적용하면 약 1억 6,500만원 수준이 됩니다.

안전 마진 확보 및 낙찰 가능성을 고려하여, 감정가 이하이면서 시세 상한선 이상의 가격으로 입찰하는 것을 권장합니다.

따라서 예상 입찰가는 160,000,000원 ~ 170,000,000원 사이로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.