나이스옥션 법원경매 안양 2025타경1543 [1] 경기도 안양시 만안구 안양동 517-12 제나시티 4층402호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 문암 · 평가일 2025.09.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 "만안구청" 북측 인근에 위치하며, 주위는 소규모 아파트, 다세대주택,상업용 및 업무용건물, 근린생활시설, 관공서 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며 인근에 버스정류장 및 지하철역(1호선 명학역)이 소재하여 전반적인 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 기타지붕 지하1층 / 지상7층 건물 내 제4층 제402호 로서 외벽 : 석재 마감 및 드라이비트 마감 등. 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 마감. 창호 : 샤시 창호 임.

이용상태

아파트(방3, 욕실2, 거실, 주방, 발코니, 현관 등)로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 도시가스개별난방설비, 소방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

등고평탄한 장방형 토지로서 아파트 및 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 노폭 약 4미터 도로에 접하고 있으며 남서측으로 노폭 약 4미터의 막다른 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역,대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법> , 교통기타용도지역지구미분류(대도시권)<도로법> , 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법> , 벤처기업육성촉진지구<벤처기업육성에 관한 특별조치법> , 과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)).

공부와의 차이

-없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임. - 후첨 "내부구조도"는 현장 조사시 이해관계인의 부재 및 폐문으로 건축물현황도를 기준으로 작성한 것으로 현황과 다소 상이 할수 있으니 경매 진행시 참고 하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 안양지원 2025타경1543 (1)

소재지: 경기도 안양시 만안구 안양동 517-12 제나시티 4층 402호 (신주소: 경기도 안양시 만안구 만안로55번길 36)

용도: 아파트

감정가: 381,000,000원

토지 면적: 27.28㎡ (약 8.25평)

건물 면적: 83.24㎡ (약 25.18평) (전용면적 기준)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 신한은행 (신OOO)

특이사항: 유동화 물건

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 "만안구청" 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주위로는 소규모 아파트, 다세대 주택, 상업용 및 업무용 건물, 근린생활시설, 관공서 등이 혼재하여 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황: 본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하고 있습니다. 또한, 지하철 1호선 명학역이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

토지 이용 현황: 토지는 등고평탄한 장방형의 토지로서, 현재 아파트 및 오피스텔 건부지로 이용 중에 있습니다.

도로 접근성: 본건은 남동측으로 노폭 약 4미터의 도로에 접하고 있으며, 남서측으로는 노폭 약 4미터의 막다른 도로에 접하고 있습니다.

토지 이용 계획: 본건은 도시지역, 일반상업지역에 속하며, 대기관리권역, 대도시권, 도시교통정비지역, 벤처기업육성촉진지구, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 또한, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 등 대상 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있습니다.

1.1. 1.주변 환경 및 시설

* 교통: 지하철 1호선 명학역이 인근에 위치하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다. 다만, 지상철 노선으로 인한 소음 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 교육: 본건 인근에는 명학초등학교가 위치하며, 해당 학교는 학군 등급이 우수한 편으로 알려져 있습니다 (전국 상위 19%). 또한, 안양동초등학교, 안양양지초등학교 등도 배정 가능한 학교로 파악됩니다. 지역 내 고등학교 교육 인프라도 잘 갖추어진 편입니다.

* 편의시설: 만안구청이 인근에 있으며, 다수의 근린생활시설, 음식점, 카페, 마트, 편의점 등이 소재하여 생활 편의성이 높습니다.

* 공원/녹지: (구체적인 공원 정보는 확인되지 않으나, 지역 특성상 산책로 이용 등은 가능할 것으로 보입니다.)

1.2. 권리분석

채권자: 신한은행 (신OOO)

임차인 현황:

* 임차인: 김병준

* 보증금: 150,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2016-11-16

* 확정일자: 2016-12-29

* 배당신고일자: 2025-11-06

* 대항력: 없음

* 비고: -

인수 보증금 합계: 0원

등기부상 권리 요약:

* 소유권 보존 등기: 2016-06-16 (박인철 외 1명)

* 말소기준권리 근저당: 신한은행 (2016-11-03, 250,800,000원)

* 기타 근저당, 가압류, 압류 등 모든 권리는 말소 예정이거나 말소되었습니다.

* 전체 말소 대상 권리로서, 낙찰 후 인수할 권리는 없습니다.

등기부채권 총액: 450,800,000원

1.3. 상권분석

본 물건은 경기도 안양시 만안구의 일반상업지역 및 주거지역이 혼재된 곳에 위치합니다. 만안구청이 인근에 있어 행정 서비스 이용이 용이하며, 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 생활 편의성이 양호합니다. 아파트, 다세대주택, 오피스텔 등이 혼재된 복합적인 지역으로, 지역 내 상권은 일상생활 영위에 필요한 편의시설 중심으로 형성되어 있습니다.

1.4. 생활정보

주거 환경: 본건은 철근콘크리트 구조의 지상 7층 건물 중 4층에 위치한 아파트입니다. 내부 구조는 방 3개, 욕실 2개, 거실, 주방, 발코니 등으로 이루어져 있습니다.

설비 내역: 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 도시가스 개별난방 설비, 소방 설비 등 기본적인 주거 편의 설비를 갖추고 있습니다.

건축물 정보: 본 건물은 공동주택(아파트) 및 업무시설(오피스텔)로 복합 사용 가능하게 건축되었으며, 해당 호실은 아파트로 이용 중입니다. 사용승인일은 2016년 6월 10일입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 유동화 물건: 일반 경매 물건과 절차상 일부 차이가 있을 수 있습니다.

* 토지이용계획: 외국인 등 대상 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 해당 조건에 해당하는 경우 허가 절차가 필요할 수 있습니다 (지정 기간: 2025.8.26.~2026.8.25.).

* 건축물 정보: 본 건물은 공동주택(아파트) 및 업무시설(오피스텔)로 복합 사용 가능하게 건축되었으며, 해당 호실은 아파트로 이용 중입니다.

* 내부 구조: 현장 방문 시 이해관계인 부재 및 폐문으로 건축물현황도를 기준으로 작성되었으므로, 실제 현황과 일부 차이가 있을 수 있습니다.

* 소음: 인근 지하철 1호선 지상철 노선으로 인해 소음 발생 가능성이 있습니다.

* 혐오시설: 현재 조사된 바로는 인접 지역에 심각한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 안양시 만안구에 위치한 아파트로, 편리한 교통 환경과 다양한 생활 편의시설을 갖추고 있습니다. 권리분석 결과, 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없는 것으로 판단됩니다. 임차인 김병준은 대항력이 없어 경매 절차에 따라 명도가 진행될 것으로 예상됩니다. 다만, 유동화 물건이라는 점, 복합 용도 건물이라는 점, 내부 구조도상의 불확실성, 그리고 지상철로 인한 소음 가능성은 투자 시 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 안양시 내 역세권 아파트 물건으로, 지역 내 꾸준한 수요가 예상됩니다.

* 등기부상 인수되는 권리가 없어 명확한 권리 관계를 가지고 있습니다.

* 인근 명학역과 버스 정류장 이용이 편리하여 대중교통 접근성이 우수합니다.

* 만안구청 및 다수의 근린생활시설이 근접해 있어 생활 편의성이 높습니다.

1.8. 예상 입찰가

인수 보증금: 0원

감정가: 381,000,000원

본 물건의 예상 입찰가는 주변 시세, 유사 물건의 낙찰가율, 본 건의 구체적인 현황 및 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 상권 및 생활 정보, 그리고 잠재적 리스크 요인들을 감안하여 신중하게 결정하는 것이 필요합니다. (구체적인 입찰가 산정은 별도의 시장 조사 및 전문가 상담을 통해 진행하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.