나이스옥션 법원경매 안산 2025타경854 [1] 경기도 시흥시 조남동 707-1 목감역이지움더테라스 1층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 문암 · 평가일 2025.09.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 조남동 소재 "목감동행정복지센터"남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지,오피스텔, 각종 근린생활시설, 관공서 및 각급학교 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량 출입 용이하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통 이며 동측 인근에는 신안산선 "목감역"이 공사중임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층 / 지상7층 건물 내 제1층 제101호 및 제102호 로서 -외벽 : 석재 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등. -내벽 : 몰탈위 페인팅 마감. -창호 : 샷시 창호.

이용상태

일련번호1, 2 공히 건축물대장상 용도는 제1종 근린생활시설이며 기준시점 현재는 공실 상태임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 천장형 시스템냉난방설비, 도시가스설비, 승강기설비,주차장시설,소방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단지의 유사사다리형 토지로서 업무시설(오피스텔) 및 제1종 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측,동측,서측으로 노폭 약 12미터 포장도로에 접하고 있으며 남측으로는 노폭 약 6미터의 보행자전용 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

조남동 707-1, 조남동 707 공히 : 도시지역 , 준주거지역(2016-08-16) , 지구단위계획구역 , 소로3류(폭 8m 미만)(2016-08-16)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(2016-08-16)(접합),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 공공주택지구<공공주택 특별법> , 과밀억제권역<수도권정비계획법.토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함)

공부와의 차이

-없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경854 (1)

소재지: 경기도 시흥시 조남동 707-1 목감역이지움더테라스 1층 101호

용도: 근린상가

감정가: 338,000,000원

토지면적: 8.18㎡ (약 2.47평)

토지지분: 8.177㎡ (약 2.47평)

건물면적: 27.78㎡ (약 8.40평)

건물지분: 27.78㎡ (약 8.40평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 수OOO (수협은행으로 추정)

특이사항: 유동화 물건

주의사항: 임대 관계 미상, 공실 상태

1.1. 입지조건

본건은 경기도 시흥시 조남동 소재 "목감동행정복지센터" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 아파트 단지, 오피스텔, 각종 근린생활시설, 관공서, 각급 학교 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

동측 인근에는 신안산선 "목감역"이 공사 중에 있어 향후 교통망 개선 및 역세권 발전이 기대됩니다.

본건은 북측, 동측, 서측으로 노폭 약 12미터의 포장도로에 접하고 있으며, 남측으로는 노폭 약 6미터의 보행자 전용 도로에 접하고 있습니다.

토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 관련 법규(소로3류, 중로3류, 가축사육제한구역, 공공주택지구, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등)의 적용을 받습니다.

건축물은 철근콘크리트 구조의 지상 7층, 지하 3층 건물 내 1층 101호입니다.

외벽은 석재 붙임 및 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 창호는 샷시로 되어 있습니다.

건축물대장상 본건의 주용도는 업무시설(오피스텔) 및 제1종 근린생활시설이며, 2016년 6월 7일 사용승인되었습니다.

1.2. 권리분석

본 경매 물건은 부동산 임의경매로 진행됩니다.

말소기준권리는 2019년 9월 10일 접수된 수협은행의 근저당(을1)이며, 채권액은 720,000,000원입니다.

본 경매로 인해 말소기준권리보다 후순위의 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

등기부등본상 인수되는 권리는 없는 것으로 파악됩니다 (예: 지상권 등).

총 등기부채권액은 720,000,000원입니다.

집합건물 등기부 요약 정보는 다음과 같습니다.

* 갑3 (2018-07-25): 소유권이전2번신탁등기말소 (주식회사빌드라움)

* 갑5 (2019-09-10): 소유권이전4번신탁등기말소 (주식회사빌드라움, 신탁재산의 귀속)

* 을1 (2019-09-10): 근저당 (수협은행, 720,000,000원, 말소기준권리)

* 갑6 (2025-09-17): 임의경매 (수협은행, 317,806,190원, 수원지방법원 안산지원 2025타경854)

임차인 현황:

인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 임대 관계는 미상으로 확인되었습니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함합니다.

임대 관계 미상으로 인해, 실제 현황 파악 및 명도 과정에서 예상치 못한 비용 발생 또는 명도 저항이 발생할 가능성을 배제할 수 없으므로, 입찰 전 현장 확인 및 추가 조사를 통해 임차인 현황을 정확히 파악하는 것이 중요합니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 시흥시 조남동 일대는 아파트 단지, 오피스텔 등 주거 시설과 함께 다양한 근린생활시설이 밀집해 있는 상권입니다.

"목감동행정복지센터"와 같은 공공기관이 인근에 있어 배후 수요 확보에 유리한 환경을 갖추고 있습니다.

건축물대장상 주용도가 제1종 근린생활시설로, 다양한 업종의 상가로 활용 가능합니다.

현재 기준시점 현재 공실 상태로, 신규 임차인 유치를 위한 적극적인 마케팅이 필요합니다.

동측 인근에 신안산선 "목감역"이 공사 중이어서, 완공 시 유동인구 증가 및 상권 활성화에 긍정적인 영향을 줄 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

단지 주변으로 아파트 및 오피스텔 등 주거 시설이 다수 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

"목감동행정복지센터"가 인근에 있어 행정 업무 처리가 용이하며, 다양한 근린생활시설, 마트, 병원 등이 주변에 위치하고 있습니다.

교육 시설로는 각급 학교가 인근에 소재하고 있어 자녀 교육 환경에 대한 접근성이 양호합니다.

교통으로는 버스정류장이 가까이 있으며, 향후 목감역 개통 시 수도권 접근성이 크게 향상될 것입니다.

외부 지도 서비스나 검색 사이트를 통한 주변 시설 상세 검색 시, 혐오시설 등 잠재적 리스크 요인에 대한 철저한 사전 확인이 권장됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

유동화 물건: 본건은 유동화 물건으로, 신탁 관련 등기 이력이 존재합니다. 이로 인해 일반 물건에 비해 절차상의 복잡성이나 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

공실 상태: 현재 공실로 운영 중에 있어, 낙찰 후 즉시 수익을 기대하기 어렵습니다. 임차인 유치 및 공실 해소를 위한 전략이 필요합니다.

임대 관계 미상: 임차인 현황상 보증금이 0원으로 기재되어 있으나, 임대 관계가 미상으로 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

교통 및 소음: 신안산선 목감역 공사 진행 중으로, 공사 기간 동안 소음, 먼지, 교통 통제 등으로 인한 일시적인 불편함이 있을 수 있습니다.

상권 경쟁: 주변에 유사한 상가 및 오피스텔이 다수 존재하여, 임대 및 상권 활성화에 경쟁 심화가 예상될 수 있습니다.

토지 이용 계획 제한: 과밀억제권역, 가축사육제한구역 등 일부 토지 이용 제한이 있어, 향후 건물 증축이나 용도 변경 시 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 시흥시 조남동에 위치한 신축급 근린상가로, 신안산선 목감역 개통이라는 교통 호재를 바탕으로 미래 가치 상승이 기대되는 투자 대상입니다.

권리 관계가 명확하고 인수되는 권리가 없어 깔끔한 권리 분석이 가능하다는 장점이 있습니다.

다만, 현재 공실 상태이며 유동화 물건이라는 특수성과 임대 관계 미상으로 인한 잠재적 리스크를 충분히 인지하고 접근해야 합니다.

주변 상권 및 배후 수요를 고려할 때, 적절한 투자 계획과 임차인 유치 전략 수립 시 안정적인 임대 수익과 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

역세권 개발 수혜: 신안산선 목감역 개통 예정으로 역세권 가치 상승 및 유동인구 증가 기대.

신축급 건물: 비교적 최근 사용 승인된 건물로, 단기간 내 대규모 수리 비용 발생 가능성 낮음.

깔끔한 권리 관계: 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되어 인수 부담 없음.

소형 면적 상가: 1층 코너 상가로 소규모 창업이나 투자용으로 적합하며, 다양한 업종 활용 가능.

일괄 매각: 토지와 건물을 함께 매각하여 권리 관계가 명확하고 별도의 명도 이슈가 적을 가능성.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 338,000,000원

본 물건은 현재 공실 상태이며 임대 관계가 미상인 점, 유동화 물건이라는 특수성을 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

주변 상권의 시세, 임대 수익률, 공실률, 향후 발전 가능성 등을 종합적으로 분석하여 보수적인 접근이 권장됩니다.

일반적으로 감정가 대비 70~80% 수준에서 검토해 볼 수 있으나, 실제 시장 상황 및 개별적인 투자 목표에 따라 달라질 수 있습니다.

본 물건의 잠재적 가치와 리스크를 고려하여, 예상 입찰가는 230,000,000원 ~ 270,000,000원 범위에서 검토를 추천합니다.

이는 단순 참고용이며, 실제 투자 결정은 철저한 현장 조사와 전문가 상담 후 신중하게 진행하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.