나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53325 [1] 경기도 안산시 상록구 사동 1380-7 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 반디감정 · 평가일 2025.09.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 사동 소재 "초당초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설 및 공원 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등 일반교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물내 2층 201호로서, 외벽 : 벽돌치장쌓기 마감 등. 창호 : 샷시창등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중인 상태임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 장방형의 토지로 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 로폭 약8미터 및 북서측으로 로폭 약6미터의 포장도로 등을 통하여 접근가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 시가지경관지구(일반) , 소로2류(폭 8m~10m)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) 임.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

신청채권자 서울보증보험 주식회사(임차권자 한국토지주택공사의 승계인)가 우선변제권만 주장하고, 대항력을 포기한다는 확약서를 2026.2.26.자로 제출함[임대차보증금반환채권 전액을 변제받지 못하더라도, 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것에 동의]

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 안산지원에서 진행하는 2025타경53325 (1) 사건번호의 부동산 강제 경매 물건입니다.

* 소재지: 경기도 안산시 상록구 사동 1380-7 2층 201호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 160,000,000원

* 토지면적: 31.44㎡ (약 9.51평)

* 토지지분: 31.4375㎡ (약 9.51평)

* 건물면적: 69.39㎡ (약 21.00평)

* 건물지분: 69.395㎡ (약 21.00평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 강제 경매

* 채권자: 서OOOOOOOOOO (개인정보로 인한 마스킹 처리)

본 건물은 2007년 사용승인된 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 2층 201호로, 외벽은 벽돌치장쌓기 마감이며 샷시 창호로 되어 있습니다.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경기도 안산시 상록구 사동에 위치하며, '초당초등학교' 북서측 인근 지역입니다. 주변으로는 다세대주택, 근린생활시설, 공원 등이 소재하여 주거 지역으로서의 기본적인 환경을 갖추고 있습니다.

* 교통상황: 본 물건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 일반적인 교통 환경은 보통 수준입니다.

* 인접 도로상태: 북동측으로는 로폭 약 8미터, 북서측으로는 로폭 약 6미터의 포장도로를 통해 접근이 용이합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반)에 해당하며, 소로2류 및 소로3류의 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다. 특히, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 해당 기간 내 매수 시 외국인 등 특정 대상자는 허가를 받아야 할 수 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 안산세무서장의 압류(2021.10.21)가 말소기준권리입니다.

* 인수되는 권리: 등기부등본상 확인되는 권리 중, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 현재 파악된 바 없으며(지상권 등은 특이사항 없음), 압류, 강제경매 등 후순위 권리들은 말소될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 서울보증보험(한국토지주택공사 승계인)

* 보증금: 130,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019-04-05

* 확정일자: 2019-02-22

* 배당신고일자: 2023-03-23

* 대항력: 없음 (권리분석 결과)

* 비고: 신청채권자인 서울보증보험 주식회사(임차권자 한국토지주택공사의 승계인)가 우선변제권만 주장하며 대항력을 포기한다는 확약서를 2026년 2월 26일자로 제출하였습니다. 이는 임대차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에게 잔존 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의함을 의미합니다.

* 인수 보증금 합계: 0원. 상기 임차인의 대항력 포기 확약서 및 말소 예정인 임차권 등기로 인해 매수인이 인수해야 할 보증금은 없습니다.

* 집합건물 등기부 요약: 소유권 변동 내역 및 안산세무서장의 압류, 서울보증보험의 강제경매개시결정 등기 등이 확인되며, 주택임차권(한국토지주택공사)은 말소 예정으로 파악됩니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 사동 일대는 주거 밀집 지역으로, 다세대주택과 함께 근린생활시설이 혼재되어 있습니다. 초당초등학교가 인근에 있어 학생과 젊은층 수요가 뒷받침될 수 있으며, 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 초당초등학교가 인접해 있어 자녀 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 주변에 다수의 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

* 주변 시설: 인근에 공원이 소재하여 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

* 혐오시설 확인: 주변 지역 조사 결과, 본 물건지와 직접적으로 인접하여 위치하는 특별한 혐오시설은 현재 파악되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지거래계약 허가구역 지정: 본 물건이 소재한 지역은 2026년 8월 25일까지 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있습니다. 이는 외국인 또는 외국 법인이 아닌 경우에도 일정 용도로 토지를 거래할 때 허가를 받아야 함을 의미하며, 매수인의 자격 및 거래 목적에 따라 허가 취득 여부가 중요할 수 있습니다. (현재 시점 기준)

* 공동담보: 특이사항 및 특수물건정보에 공동담보 물건이 언급되어 있으나, 등기부등본상 명확한 추가 담보 물건은 확인되지 않았습니다. 공동담보 여부는 최종 입찰 전 반드시 추가 확인이 필요하며, 만약 공동담보로 묶여 있다면 다른 물건의 경매 진행 여부가 본 물건의 낙찰가에 영향을 줄 수 있습니다.

* SGI 인수조건 변경: SGI(서울보증보험) 관련 인수조건 변경에 대한 구체적인 내용은 추가적인 권리분석 및 현장 조사를 통해 명확히 파악해야 할 필요가 있습니다.

* 임차인 관련: 대항력 포기 확약서가 제출되었으나, 임대차보증금 반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 청구권을 포기한다는 내용이므로, 만약의 경우를 대비하여 보증금 미반환 가능성에 대한 잔여 리스크는 일부 존재할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 안산시 상록구 사동의 주거 지역에 위치한 다세대주택으로, 초당초등학교 인접 등 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 특히, 대항력 있는 임차인이 대항력을 포기하고 잔여 보증금 인수 의무가 없는 점은 매수자에게 큰 이점으로 작용합니다. 다만, 토지거래허가구역 지정 및 공동담보 관련 추가 확인 사항 등은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 물건으로 꾸준한 수요 기대.

* 대항력 있는 임차인의 권리 포기로 인한 부담 없는 인수 가능성.

* 초등학교 인접으로 인한 학군 수요 및 주거 편의성.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 사례 분석 결과, 본건과 유사한 면적(약 21평)의 다세대주택이 2026년 3월 약 13,500만원에 거래되었습니다. 감정가는 160,000,000원이지만, 토지거래허가구역 지정 등 일부 리스크 요인을 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

이에, 현재 시세 및 잠재적 리스크를 종합적으로 판단하여 예상 입찰가는 130,000,000원에서 140,000,000원 사이로 설정하는 것을 제안합니다.

가장 적정하다고 판단되는 예상 입찰가는 135,000,000원 입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.