나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53311 [1] 경기도 안산시 단원구 고잔동 671 주공아파트 810동 13층1304호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해마루 · 평가일 2025.09.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 고잔동 소재 '덕성초등학교' 남동측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 근린생활시설, 각급 학교, 공원 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 근거리에 수인분당선 "중앙역" 이 소재하여 대중교통사정은 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트벽식 철근콘크리트 슬래브지붕 15층건 내 13층 1304호로서, 외벽 : 몰탈위페인팅 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감 (탐문사항) 창호 : 샷시 이중창호 등임. (탐문사항)

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세장형에 가까운 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로 포장되어 있으며 인근 외곽 공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)(보조간선도로)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(집산도로)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(덕성 초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(성포초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임. - 본 평가는 전체 중 권한 지분 1/4에 대한 평가임.

물건 비고

지분매각. 공유자 우선매수 1회에 한하여 실시.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경53311 (1)

소재지: 경기도 안산시 단원구 고잔동 671, 주공아파트 810동 13층 1304호

용도: 아파트

건물면적(전용): 54.90㎡ (약 16.61평)

토지면적(대지권): 42.26㎡ (약 12.78평)

감정가: 74,000,000원 (1/4 지분 기준)

매각대상: 토지 및 건물 지분 (1/4)

경매구분: 부동산강제경매

1.1. 입지조건

위치: 경기도 안산시 단원구 고잔동 소재 '덕성초등학교' 남동측 인근에 위치합니다.

주위환경: 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 각급 학교, 공원 등이 혼재되어 있는 지역입니다.

교통: 본 물건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 수인분당선 '중앙역'이 근거리에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

도로: 단지 내 도로가 포장되어 있으며, 인근 외곽 공도와 잘 연계되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2006년 10월 17일자 우리은행 근저당 (을5) 입니다.

매각으로 소멸되는 권리:

* 근저당: 우리은행 30,000,000원 (을5, 말소기준권리)

* 근저당: 우리은행 25,000,000원 (을6, 말소)

* 강제경매: 주식회사대한채권관리대부 16,641,456원 (갑7, 말소)

* 압류: 서초구 (갑8, 말소)

등기부채권 총액: 55,000,000원 (말소기준권리 이전 권리 합계)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 없음 (지상권 없음).

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임차인 정보: 임대 관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

단지 내 상가 및 주변 근린생활시설 이용이 가능합니다.

수인분당선 중앙역 상권을 도보 또는 대중교통으로 이용 가능하여 상업시설 접근성이 양호합니다.

주거 지역으로서 안정적인 수요층이 형성되어 있습니다.

1.4. 생활정보

주변 시설: 덕성초등학교, 성포초등학교 등 교육시설과 공원 등이 인접해 있습니다.

아파트 단지 정보: 안산고잔8단지에 속하며, 1987년 6월 1일 사용승인되었습니다. 총 10개 동, 1020세대의 규모입니다.

건축물 정보: 철근콘크리트 벽식 구조의 15층 건물 중 13층에 위치하며, 전용면적은 54.90㎡입니다.

편의시설: 아파트 단지 내 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거 보관소 등 부대시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

지분 매각 물건: 본 건은 전체 소유권이 아닌 1/4 지분만 매각되므로, 명도 및 향후 재산 활용에 있어 다른 공유자와의 협의가 반드시 필요합니다.

공유자 우선매수권: 공유자가 우선매수권을 행사할 경우 낙찰이 무효가 될 수 있으며, 이는 1회에 한하여 행사 가능합니다.

임대 관계 미상: 현재 점유자가 임차인일 경우, 대항력 유무 및 보증금/차임이 미상입니다. 비록 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있으나, 금액이 미상이라도 주의가 필요하며 입찰 전 반드시 확인해야 합니다.

토지거래계약허가구역: 외국인 등 특정 대상자가 토지를 거래할 경우 관련 법률에 따라 허가를 받아야 합니다 (지정 기간: 2025.8.26~2026.8.25).

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 안산시 단원구 고잔동에 위치한 아파트의 1/4 지분 경매 물건입니다. 전용면적 54.90㎡(약 16.61평), 토지 지분 10.5655㎡(약 3.20평)를 포함하며, 1987년에 건축된 안산고잔8단지 내 13층에 자리하고 있습니다. 주변 학군 및 교통 여건이 양호하며, 생활 편의시설 접근성도 좋습니다. 권리 분석상 모든 권리가 말소되어 안전한 물건으로 판단됩니다. 그러나 지분 매각이라는 점과 공유자 우선매수권 행사 가능성이 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 임대 관계가 미상이라는 점 또한 입찰 전 확인이 필요한 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

안산시 중심지 인근에 위치하여 꾸준한 주거 수요가 예상됩니다.

수인분당선 중앙역을 통한 수도권 접근성이 우수합니다.

지분 매각으로 인해 경쟁이 완화될 수 있으며, 공유자 우선매수권 행사가 없을 경우 비교적 낮은 가격에 해당 지분을 확보할 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석 (54.90㎡ 기준):

* 2026년 6월 19일: 254,000,000원

* 2026년 7월 9일: 308,000,000원

최근 1/4 지분 감정가: 74,000,000원

위 매매 사례를 바탕으로 본 건 1/4 지분의 시장 가치를 환산하면 약 63,500,000원 (254,000,000원 / 4) 에서 77,000,000원 (308,000,000원 / 4) 범위로 추정됩니다. 감정가 74,000,000원은 해당 추정 범위 내에 있으며, 보수적인 접근이 필요합니다.

본 건은 지분 매각이며 공유자 우선매수권 행사가 있을 수 있으므로, 보수적인 접근이 권장됩니다.

권장 예상 입찰가 범위: 70,000,000원 ~ 77,000,000원.

(최종 입찰가는 현장 조사 및 권리 관계를 면밀히 검토한 후 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.