나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53332 [1] 경기도 시흥시 은행동 606 알파시티 1층109호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 로이 · 평가일 2025.09.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 은행동 소재 '은계중학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 주상복합, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 용이하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하며, 본건 북서측 직선거리 약 900미터에 서해선 시흥대야역이 소재하는 등, 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층건 중 제1층 제109호로서, 외벽 : 석재패널 및 커튼월 마감 등, 내벽 : 페인팅 및 인테리어 마감 등, 창호 : 샷시 페어글라스 창호 마감 등 임.

이용상태

본건은 현황 공실 상태임.

설비내역

시스템냉·난방설비, 위생설비, 급·배수시설, 승강기시설, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고 평탄한 사다리형 토지로서 집합상가(근린생활시설) 건부지로 이용중 임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 약 26미터, 서측으로 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있어, 이를 통하여 수도권제1순환고속도로로 진출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(2024-12-30)(대로 3-2)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(2021-04-01)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구(국토해양부 제 2012-187호)<공공주택 특별법>, 상대보호구역(2015-12-22)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함) 임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상 임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경53332 (1)

소재지: 경기도 시흥시 은행동 606 알파시티 1층 109호

건물명: 알파시티

용도: 근린상가 (제1종 및 제2종 근린생활시설)

감정가: 1,100,000,000원

토지면적: 12.17㎡ (약 3.68평)

건물면적: 47.87㎡ (약 14.48평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

1.1. 건물 개요

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 8층 건물 중 제1층 제109호

건물 층수: 지상 8층, 지하 3층

총 호실 수: 83호

준공일: 2020년 3월 6일

1.2. 토지 이용계획

* 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역

* 대로3류(폭 25m~30m), 중로3류(폭 12m~15m)

* 가축사육제한구역, 공공주택지구

* 상대보호구역, 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 주택거래 한정)

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본 물건은 경기도 시흥시 은행동 소재 '은계중학교' 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위 지역은 아파트 단지, 주상복합, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 이루어진 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 북서측 직선거리 약 900미터에는 서해선 시흥대야역이 위치하여 광역적인 접근성도 갖추고 있습니다.

2.3. 건물 구조 및 마감

본 건물은 철근콘크리트구조이며, 외벽은 석재패널 및 커튼월, 내벽은 페인팅 및 인테리어, 창호는 샷시 페어글라스 마감 등으로 시공되었습니다.

2.4. 도로상태

본 물건은 북측으로 약 26미터, 서측으로 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근 및 이용이 편리합니다. 이를 통해 수도권제1순환고속도로 등 주요 도로망으로의 진출입이 용이합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건은 부동산 임의경매로 진행되며, 말소기준권리는 2022년 5월 12일 접수된 수협은행 근저당 (을2, 채권금액 954,000,000원)입니다.

3.2. 등기부상 권리관계

등기부상 채권 총액은 1,224,000,000원입니다.

채권자 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO가 신청한 임의경매 (갑10)가 말소기준권리보다 후순위로 진행되고 있습니다.

시흥시 압류 (갑4, 갑6, 갑8) 및 신용보증기금 가압류 (갑5, 270,000,000원) 등 다수의 권리가 존재하나, 이들 또한 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리

집합건물 등기부 요약에 따르면, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 현재 파악된 바로는 없는 것으로 판단됩니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인 현황: 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

* 임대 관계: 현재 본건의 임대 관계는 미상입니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 알파시티는 경기도 시흥시 은계지구 내에 위치하여, 주변의 대규모 아파트 단지와 오피스텔 등의 배후 수요를 바탕으로 한 근린 상권이 형성되어 있습니다.

인근에 '은계중학교'가 위치하고 있으며, 다양한 근린생활시설들이 밀집해 있어 유동인구 확보 및 상권 활성화에 긍정적인 요건을 갖추고 있습니다.

건물 전체에는 총 83개의 호실이 있으며, 본 물건은 1층 109호로서 접근성이 양호한 편입니다.

현재 본건은 공실 상태로 파악되어, 즉각적인 임대 수익 창출을 위해서는 적극적인 임차인 유치 및 영업 활동이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 교육 시설: '은계중학교'가 인근에 위치하여 교육 환경 접근성이 좋습니다.

* 생활 편의: 단지 주변으로 아파트, 오피스텔 단지가 밀집해 있어 식당, 병원, 마트 등 다양한 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교통

* 대중교통: 서해선 시흥대야역을 이용할 수 있으며, 이는 도보로 접근 가능한 거리입니다. 인근 버스정류장 이용도 편리합니다.

* 자가용: 단지 주변 도로망을 통해 수도권 주요 도로망으로의 접근이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

* 유동화 물건: 본 건은 유동화 과정을 거친 물건으로, 일반 경매 물건과는 다른 특수성이 있을 수 있으므로 관련 절차 및 내용에 대한 추가적인 이해가 필요할 수 있습니다.

* 현 공실 상태: 현재 임차인이 없어 공실 상태이므로, 임차인 유치에 따른 공실 위험 및 중개 수수료 등 추가적인 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 임대관계 미상: 임대차 관계가 명확하게 파악되지 않아, 추후 점유 관계 및 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. (인수 보증금 0원으로 명시되었으나, 실제 점유 및 계약 관계는 별도 확인 필요)

* 토지 이용 제한: 본 물건이 속한 토지는 상대보호구역, 과밀억제권역 등 다양한 토지 이용 제한 규제를 받고 있어, 향후 건물 용도 변경이나 개발 행위에 제약이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 시흥시 은행동에 위치한 근린상가로, 신흥 주거 및 상업 복합 지역의 중심부에 자리하고 있습니다. 주변의 풍부한 배후 주거 단지 덕분에 안정적인 상권 형성이 기대됩니다.

건물은 철근콘크리트 구조의 비교적 신축 건물(2020년 사용승인)로, 물리적인 상태는 양호할 것으로 판단되며, 관리 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

권리 분석 결과, 말소기준권리보다 후순위인 다수의 권리가 존재하며, 모두 매각으로 소멸될 예정이어서 인수할 권리 부담은 없는 것으로 파악됩니다.

다만, 유동화 물건이라는 특수성, 현재 공실 상태 및 임대 관계 미상이라는 점은 투자 결정 시 신중한 검토가 필요한 부분입니다. 또한, 여러 토지 이용 규제가 향후 재산권 행사에 제약을 줄 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 배후 수요: 인근 대규모 아파트 및 오피스텔 단지 개발로 인한 잠재 고객층 확보가 가능합니다.

* 신축 건물: 비교적 신축 건물로, 기존 상가의 경쟁력 강화 및 낮은 관리 부담이 예상됩니다.

* 역세권 인근: 서해선 시흥대야역과의 접근성이 양호하여, 향후 대중교통 편의성 증대에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 지역 개발 호재: 시흥시 지역 개발 계획에 따른 상권 활성화 및 부동산 가치 상승 잠재력을 보유하고 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 경우, 임차인으로부터 인수하는 보증금은 0원이므로, 순수 낙찰가 기준으로 입찰가를 산정하시면 됩니다.

정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 주변 유사 상가의 실거래가, 현재 상권의 임대 시세, 향후 예상 임대 수익률, 명도 비용 등을 종합적으로 분석하는 것이 필수적입니다.

감정가 11억원을 기준으로 하되, 위에서 언급된 유동화 물건, 공실, 임대 관계 미상, 토지 이용 제한 등의 잠재적 리스크 요인을 충분히 고려하여, 낙찰률 및 예상 수익률 분석에 기반한 보수적인 접근을 통해 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.