나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53326 [1] 경기도 안산시 상록구 사동 1323-5 2층203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 재원 · 평가일 2025.10.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 사동 소재 "시곡중학교" 북서측 근거리에 위치하며 부근은 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 위치하여 대중교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 및 조적조 평스라브지붕 3층 건내 2층 203호로서 외벽 : 타일 및 몰탈위페인팅 마감 등. 내벽 : 벽지 및 인테리어 등. 창호 : 샷시조 마감 등임.

이용상태

공동주택(다세대주택)임.

설비내역

급.배수시설, 위생설비 및 난방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로서 다세대주택의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건과 연결된 인접공도 등을 이용하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.).

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상.

물건 비고

신청채권자 서울보증보험 주식회사(임차권자 한국토지주택공사의 승계인)가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기한다는 확약서를 2026.02.26.자로 제출함[임대차보증금반환채권을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대하여 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의함]

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 안산지원 2025타경53326 (1)

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 서OOOOOOOO (서울보증보험 주식회사)

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 안산시 상록구 사동 1323-5, 2층 203호

용도: 다세대주택

감정가: 89,000,000원

1.3. 건물 및 토지 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

토지면적: 17.89㎡ (약 5.41평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 37.60㎡ (약 11.37평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제1종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)

건축구조: 철근콘크리트구조 및 조적조 평스라브지붕 3층 건물 내 2층 203호.

건물 준공일: 1993년 5월 7일.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 안산시 상록구 사동 소재 "시곡중학교" 북서측 근거리에 위치합니다. 주변 지역은 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 인근에 도시지역, 제1종일반주거지역, 시가지경관지구, 소로3류, 가축사육제한구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다. 또한, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 위치하여 대중교통 이용은 무난한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

등기부상 말소기준권리인 안산세무서장의 압류(2022.02.17.)보다 선순위인 권리는 없습니다.

매각으로 인해 다음과 같은 권리가 말소될 예정입니다.

* 압류: 안산세무서장 (2022.02.17.)

* 주택임차권: 한국토지주택공사 (2023.04.19., 80,000,000원)

* 강제경매: 서울보증보험 (2025.09.16., 88,712,328원)

등기부채권 총액: 80,000,000원 (한국토지주택공사 주택임차권)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 최

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2024-02-05, 대항력: 없음

* 임차인: 한국토지주택공사

보증금: 80,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2020-05-25, 확정일자: 2020-05-25, 배당신고일자: 2023-04-19, 대항력: 없음

* 임차인: 황

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2025-01-17, 대항력: 없음

인수되는 임차보증금 합계: 0원

주요 특이사항: 신청채권자인 서울보증보험 주식회사(임차권자 한국토지주택공사의 승계인)는 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기한다는 확약서를 2026.02.26.자로 제출하였습니다. 이는 임대차보증금반환채권을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에게 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것에 동의함을 의미합니다. 따라서 본건 경매로 인한 임차인의 대항력은 존재하지 않습니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 본건의 모든 권리(압류, 강제경매, 주택임차권 등)는 소멸될 예정입니다. 매수인에게 인수되는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 경기도 안산시 상록구 사동은 공동주택과 근린생활시설이 혼재된 주거지역입니다. 인근에 시곡중학교가 위치하고 있으며, 차량 접근이 용이하고 대중교통 이용도 가능한 지역입니다.

5. 생활정보

본건은 시곡중학교 북서측 근거리에 위치하고 있어 교육 환경이 양호한 편입니다. 주변은 공동주택 및 근린생활시설이 자리하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 안산시는 쓰레기 처리 시설 부족 문제를 겪고 있으나, 본 물건 자체와 직접적인 관련은 없습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임대관계 미상: 등기부 및 임차인 현황상 특이사항은 없으나, 최초 임대차 관계는 미상입니다.

* 토지거래허가구역: 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 매수 후 토지 거래 시 관련 허가를 받아야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 안산시 상록구 사동에 위치한 다세대주택으로, 경매로 인한 말소기준권리보다 선순위 권리가 없으며, 임차인들의 대항력이 모두 포기되어 매수인에게 인수되는 부담이 없습니다. 시곡중학교 인근에 위치하며 교통 및 생활 환경 또한 무난한 편입니다. 감정가는 8,900만원으로 책정되었으며, 건물 연식(1993년 준공)을 고려할 때 적정 수준으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 명확한 권리관계: 모든 권리가 말소되어 인수 부담이 없습니다.

* 안정적인 입지: 주거 및 생활 편의시설 이용이 용이한 지역입니다.

* 향후 가치 상승 가능성: 안산시의 지속적인 개발 및 신도시 조성으로 인한 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제시된 감정가는 8,900만원이며, 이는 37.60㎡(약 11.37평) 기준 평당 약 785만원 수준입니다. 주변 신축 다세대주택의 최근 매매 사례를 볼 때, 해당 평당 단가는 다소 낮은 편이나, 본 물건의 준공 연도가 1993년임을 감안하면 합리적인 수준입니다.

* 최근 매매 사례 분석:

* 2022년식, 66.65㎡, 26,800만원 (약 402만원/㎡)

* 2020년식, 71.52㎡, 24,900만원 (약 348만원/㎡)

* 2001년식, 59.83㎡, 10,500만원 (약 175만원/㎡)

본건의 감정가는 2,367,000원/㎡로, 2001년식 건물보다는 높고 신축 건물보다는 낮은 수준입니다. 또한, 인수되는 임차보증금이 0원이므로, 입찰가는 감정가 수준을 기준으로 하되, 시장 상황 및 응찰 경쟁률을 고려하여 결정해야 합니다.

예상 입찰가: 90,000,000원 ~ 100,000,000원

상기 예상 입찰가는 현 시세 및 물건의 기본적인 조건들을 종합적으로 고려한 것이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사와 추가적인 시장 분석을 통해 최종 결정하시는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.