나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53329 [1] 경기도 안산시 단원구 신길동 1229 리드스마트스퀘어지식산업센터 1층씨에이-123호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신화감정 · 평가일 2025.09.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 원곡동 소재 "안산역(지하철4호선, 수인분당선)" 남서측 인근 에 위치하며 인근은 지식산업센터, 아파트형공장, 근린생활시설, 지원시설 및 공구유통상가 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장 및 지하철4호선, 수인분당선 '안산 역'이 소재하는바 대중교통 이용편의도는 무난함.

건물의 구조

프리케스트콘크리트구조, 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상13층 건물내 1층 씨에이-123호로서 (사용승인일 2020.09.10) 외벽 : 복합판넬, 페어글라스, 강화유리 마감등 내벽 : 몰탈위 페인트등 마감 창호 : 강화유리 창호임.

이용상태

본건 조사일 현재 공실임.

설비내역

급.배수설비, 소화설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 주차장설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서 "공장(지식산업센터), 제1,2종근린생활 시설건부지"로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북동측으로 노폭 약40m내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반공업지역, 광로3류(폭 40m~50m)(주간선도로)(접합) ,가축사육제한구역<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 재생사업지구(반월국가산업단지 재생사업 지구)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 국가산업단지(반월국가산업단지)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업단지기타(반월특수지역)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역 <산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장 관리권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

건축물대장상 제2종근린생활시설(휴게음식점)이고, 감정평가시 기준 공실임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 안산지원 2025타경53329 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 지OOOOOOO

1.2. 소재지 및 현황

소재지: 경기도 안산시 단원구 신길동 1229 리드스마트스퀘어지식산업센터 1층 씨에이-123호

용도: 근린상가

토지면적: 19.03㎡ (약 5.76평)

토지지분: 19.03㎡ (약 5.76평)

건물면적: 55.20㎡ (약 16.70평)

건물지분: 55.2㎡ (약 16.70평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 평가

감정가: 769,000,000원

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 공동담보

주의사항: 건축물대장상 제2종근린생활시설(휴게음식점)이며, 감정평가 시 기준 공실임.

1.5. 건물 구조 및 용도

건물 구조: 프리케스트콘크리트구조, 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상13층 건물 내 1층 씨에이-123호 (사용승인일 2020.09.10)

외벽: 복합판넬, 페어글라스, 강화유리 마감 등

내벽: 몰탈 위 페인트 마감

창호: 강화유리 창호

주요 용도: 공장(지식산업센터), 제1,2종 근린생활시설 (건축물대장상 제2종근린생활시설(휴게음식점))

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 안산시 단원구 원곡동 소재 "안산역(지하철 4호선, 수인분당선)" 남서측 인근에 위치합니다. 인근 지역은 지식산업센터, 아파트형공장, 근린생활시설, 지원시설 및 공구유통상가 등이 소재하는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 접근성

차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장 및 지하철 4호선, 수인분당선 '안산역'이 소재하여 대중교통 이용 편의도가 양호한 편입니다.

2.3. 토지 및 도로 상태

인접 도로 대비 등고평탄한 사다리형의 토지이며, 북동측으로 노폭 약 40m 내외의 포장도로와 접해 있습니다. 토지는 "공장(지식산업센터), 제1,2종 근린생활 시설건부지"로 이용 중입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 말소기준권리는 지도농업협동조합의 근저당권(접수일자: 2024-09-09, 권리금액: 728,000,000원)입니다.

3.2. 소멸 및 인수 권리

경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위인 을구 권리(근저당, 임의경매, 가압류 등) 및 갑구 권리(가압류)는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 명시되어 있지 않으나, 지상권 개요가 있으나 자세한 내용은 추가 확인이 필요합니다.

3.3. 채권 총액

등기부채권 총액은 1,466,791,607원입니다.

3.4. 임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계는 미상입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 안산시 단원구 신길동 일대는 지식산업센터, 아파트형공장, 근린생활시설 등이 복합적으로 분포하는 산업 및 상업 지역입니다. 특히, 안산역 인근에 위치하여 유동인구 및 접근성이 양호한 편입니다.

4.2. 주변 시설

리드 스마트스퀘어 지식산업센터는 다양한 업종의 근린생활시설 및 지원시설이 입점해 있어 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보입니다. 주변에는 안산역과 연계된 상업 시설 및 편의 시설이 잘 갖추어져 있습니다.

4.3. 토지 이용 계획

본건은 도시지역, 일반공업지역, 광로3류(폭 40m~50m)(주간선도로)로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 재생사업지구(반월국가산업단지 재생사업 지구), 국가산업단지(반월국가산업단지), 산업단지기타(반월특수지역), 산업시설구역, 생활소음진동관리지역, 성장 관리권역 등 다양한 도시계획 및 환경 관련 규제를 받고 있습니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)으로 지정되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

지하철 4호선 및 수인분당선 안산역이 인근에 위치하여 수도권 전반으로의 이동이 편리합니다. 또한, 단지 내 및 주변에 다양한 근린생활시설이 입점해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 주변 편의시설

인근에는 버스정류장, 지하철역 외에도 상가, 식당, 은행 등 다양한 편의시설이 소재하고 있어 생활에 불편함이 없을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 가능성

건축물대장상 용도가 제2종근린생활시설(휴게음식점)으로 되어 있으나, 감정평가 시 기준이 공실 상태였던 점을 고려할 때, 향후 공실 발생 가능성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

6.2. 규제 현황

다양한 도시계획 및 환경 관련 규제 (일반공업지역, 국가산업단지, 성장관리권역 등)가 적용되고 있어 향후 건물 이용 및 개발에 제한이 있을 수 있습니다. 특히, 외국인 등의 토지 거래 계약 허가구역으로 지정되어 있어 특정 매수자에게는 거래에 제약이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 안산시 단원구 신길동에 위치한 리드스마트스퀘어 지식산업센터 내 근린상가입니다. 안산역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 우수하며, 지식산업센터 및 근린생활시설 등이 밀집한 지역에 자리하고 있습니다. 2020년에 사용 승인된 비교적 신축 건물에 속하며, 건물 자체의 관리 상태는 양호할 것으로 판단됩니다. 다만, 현재 공실 상태임을 감안하여 공실 리스크 관리 및 임대 활성화 방안 마련이 중요합니다. 또한, 복수의 채권과 가압류가 설정되어 있으나, 말소기준권리 하의 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 우수한 교통망

지하철 4호선 및 수인분당선 안산역이 인근에 위치하여 광역 교통망 이용이 매우 편리합니다.

8.2. 산업단지 인접

반월국가산업단지 내에 위치하여 관련 산업 종사자 및 기업체 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

8.3. 신축 건물

2020년 사용 승인된 건물로 비교적 최신 시설을 갖추고 있어 즉시 임대 및 사용이 가능합니다.

8.4. 다목적 활용 가능

건축물대장상 제2종근린생활시설(휴게음식점)로 되어 있으며, 지식산업센터 및 제1,2종 근린생활시설 건부지로도 이용 가능하여 다양한 업종의 입점이 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가 산정 시, 인수 보증금을 제외한 권리 분석과 현재 공실 상태를 고려한 적정 임대수익률, 주변 시세 및 최근 실거래가 등을 종합적으로 검토해야 합니다. 본 건의 감정가는 769,000,000원이며, 채권 총액은 1,466,791,607원입니다. 정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 추가적인 현장 조사와 시장 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.