나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53343 [1] 경기도 시흥시 월곶동 1010-4 진주마을풍림1차아이원 112동 14층1414호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해마루감정 · 평가일 2025.09.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 월곶동 소재 '월곶초등학교' 남측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 수인분당선 '월곶역'이 소재하여 대중교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트경사지붕 20층건 내 14층 1414호로서, 외벽 : 몰탈위페인팅 마감 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감 (탐문사항) 창호 : 샷시 이중창호 등임. (탐문사항)

이용상태

아파트로 이용중임. (후첨 내부구조도 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형에 가까운 토지로 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로가 외곽 공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(특수도로)(접합), 중로1류(폭 20m~25m) (보조간선도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-07-18)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-07-19) <교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2013-07-18)<교육환경 보호에 관한 법 률>, 절대보호구역(2013-07-19)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권 정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

2026.02.26.자로 신청채권자 서울보증보험 주식회사로부터 우선변제권만 주장하고, 잔존 임차보증금반환청구 및 대항력을 포기하여 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경53343 (1)

소재지: 경기도 시흥시 월곶동 1010-4 진주마을풍림1차아이원 112동 14층1414호

용도: 아파트

감정가: 150,000,000원

토지면적: 11.40㎡ (약 3.45평)

건물면적 (전용면적): 32.95㎡ (약 9.97평)

건물면적 (분양면적): 정보 없음

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서울보증보험 주식회사

특이사항: SGI 인수조건 변경

주의사항: 2026.02.26.자로 신청채권자 서울보증보험 주식회사로부터 우선변제권만 주장하고, 잔존 임차보증금반환청구 및 대항력을 포기하여 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서가 제출됨.

건축년도: 2002년

총 층수: 20층

해당 층수: 14층

건물 구조: 철근콘크리트구조

아파트 정보: 진주마을 풍림1차 아이원, 112동, 2560세대 (총 16개동)

2. 입지조건

주위환경

본건은 경기도 시흥시 월곶동 소재 '월곶초등학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역입니다.

교통

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있습니다. 수인분당선 '월곶역'이 소재하여 대중교통 사정은 보통으로 평가됩니다. 단지 내 도로는 외곽 공도와 연계되어 있습니다.

토지이용계획

도시지역, 준주거지역, 소로3류(폭 8m 미만), 중로1류(폭 20m~25m), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함)입니다.

3. 권리분석

말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 수원지방법원 안산지원의 강제경매개시결정 (채권자: 서울보증보험, 사건번호: 2025타경53343, 접수일자: 2025-09-17, 등기구분: 갑9)입니다.

인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (지상권 개요: 해당사항 없음)

임차인 현황

* 임차인: 서울보증보험주식회사 (임차권자 한국토지주택공사 승계인)

* 보증금: 160,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-08-11

* 확정일자: 2021-07-26

* 배당신고일자: 2023-10-10

* 대항력: 없음

* 비고: 2026.02.26.자로 신청채권자 서울보증보험 주식회사로부터 우선변제권만 주장하고, 잔존 임차보증금반환청구 및 대항력을 포기하여 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서가 제출되었습니다.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

주변 환경

본 건은 경기도 시흥시 월곶동의 주거 밀집 지역 내에 위치하며, '월곶초등학교' 남측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변으로 아파트 단지와 근린생활시설, 학교 등이 혼재되어 있어 주거 환경으로서의 기본적인 요소를 갖추고 있습니다.

교통

수인분당선 '월곶역'이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 차량을 이용한 접근도 용이하며, 단지 내 도로는 외곽 공도와 잘 연결되어 있습니다.

상업 시설

단지 주변으로 근린생활시설이 혼재하고 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

교육

단지 남측에 월곶초등학교가 인접해 있어 자녀들의 통학이 편리합니다.

교통

수인분당선 월곶역을 통해 수도권 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

편의시설

단지 내 또는 인근 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

단지 정보

진주마을 풍림1차 아이원 아파트는 2002년 12월 4일에 사용승인을 받은 단지입니다.

* 세대수: 2560세대

* 주차: 총 480대 (세대당 약 1.87대) 주차 가능하며, 지하 주차장에 전기차 충전기 70대가 설치되어 있습니다.

* 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간 등 다양한 편의시설을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

임차인 관련

본 물건에는 대항력이 없는 임차인이 존재했으나, 임차인이 보증금 반환 청구 및 대항력을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출하였기에 낙찰자가 인수하는 임차보증금은 없습니다.

토지이용계획 및 규제

해당 토지는 도시지역, 준주거지역에 속하며, 소로3류 및 중로1류에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 특히, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함)으로 지정되어 있어 관련 규정을 확인해야 합니다.

SGI 인수조건 변경

SGI 인수조건 변경에 대한 구체적인 내용은 추가 확인이 필요하나, 현재 권리 분석상으로는 인수 부담이 없는 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 시흥시 월곶동에 위치한 진주마을 풍림1차 아이원 아파트입니다. 수인분당선 월곶역 인근에 자리하여 교통이 편리하고, 월곶초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 우수합니다. 주변에 아파트 단지와 근린생활시설이 분포하여 주거 편의성이 높습니다. 2002년에 건축된 아파트지만, 철근콘크리트 구조로 견고하며, 관리사무소를 비롯한 다양한 단지 내 부대시설을 갖추고 있습니다. 권리 분석상 인수해야 할 임차보증금이 없고, 말소기준권리보다 선순위 권리도 없어 법적 권리관계가 명확합니다. 다만, 일부 토지이용계획상의 규제 사항은 투자 시 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 편리한 교통: 수인분당선 월곶역을 통해 수도권 접근성이 우수합니다.

* 양호한 주거 환경: 초등학교 인접 및 풍부한 생활 편의시설로 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

* 권리상 안전성: 임차인 관련 인수 부담이 없어 권리 분석이 깔끔합니다.

* 단지 내 편의시설: 커뮤니티 시설 등 다양한 부대시설 이용이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

현 시세 분석

최근 매매 사례 (2026년 7월)를 분석한 결과, 본 건과 동일한 면적(32.95㎡)의 아파트가 다음과 같이 거래되었습니다.

* 1층: 128,000,000원

* 18층: 125,000,000원

본 물건의 감정가는 150,000,000원이지만, 최근 실거래가는 125,000,000원 ~ 128,000,000원 수준입니다. 본 건은 14층으로, 층수 및 입지 조건을 고려할 때 최근 거래가와 유사하거나 그 이상으로 평가될 수 있습니다.

예상 입찰가 산정

경매 물건의 특성상 시장가보다 낮은 가격에 낙찰될 가능성이 있으며, 이를 반영하여 보수적으로 예상 입찰가를 산정합니다. 최근 실거래가와 감정가, 그리고 14층이라는 층수 이점을 고려할 때, 본 물건의 적정 입찰가는 128,000,000원 ~ 135,000,000원 사이로 예상됩니다.

권장 입찰가: 130,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.