나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53340 [1] 경기도 안산시 단원구 고잔동 527-3 아이즈빌투오피스텔 1층102호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나래감정 · 평가일 2025.11.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 고잔동 소재 안산시청 남측 인근에 소재하며 부근은 근린생활시설, 공원, 업무시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트구조 평스라브지붕으로서 외벽 : 석재타일 붙임 등 내벽 : 인테리어마감 등 창호 : 새시창 등임.

이용상태

기호[1]식당, 기호[2]마트(폐문부재 상태)임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재관련설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로서 업무시설 및 근린생활시설부지임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 진입로에 접하며, 동측으로 공영주차장에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 중요시설물보호지구(공용), 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도:단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

기호[1,2] 집합건축물대장상 용도는 '골프연습장'으로 표기되어 있으나, 식당 및 마트로 조사되었음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계는 미상임. 나. 본건 위치확인 및 내부구조 등은 외부관찰, 건축물대장 현황도면, 점유인 탐문조사 등을 참조하였으며 업무진행시 내부현황 등은 재확인바람.

물건 비고

건축물대장상 제2종근린생활시설(골프연습장)이나 감정평가시 기준 식당으로 이용 중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 안산시 단원구 고잔동 527-3번지에 소재한 아이즈빌투 오피스텔 1층 102호에 위치한 근린상가입니다.

본 건의 감정평가액은 259,000,000원입니다.

토지면적은 19.50㎡ (약 5.90평)이며, 토지 지분 면적 또한 19.498㎡ (약 5.90평)입니다.

건물면적은 91.96㎡ (약 27.82평)이며, 건물 지분 면적 역시 91.96㎡ (약 27.82평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물을 일괄로 매각하며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

채권자는 농OOOOOOOOOOO이며, 공동담보 물건으로 진행 중입니다.

건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설(골프연습장)으로 등재되어 있으나, 감정평가 시점에는 식당으로 이용 중이었습니다.

2. 입지조건

본 물건은 경기도 안산시 단원구 고잔동에 위치하며, 안산시청 남측 인근에 자리 잡고 있습니다.

주변으로는 근린생활시설, 공원, 업무시설 등이 혼재되어 있어 생활 편의 및 상업 활동이 가능한 지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 본건 서측으로 진입로가 접해 있고 동측으로는 공영주차장이 있어 교통 및 주차 환경이 비교적 양호합니다.

토지 이용계획상으로는 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 중요시설물보호지구(공용), 지구단위계획구역 등에 속해 있으며, 가축사육제한구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

또한, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 외국인, 단독주택, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 주택 등에 한정된 용도이므로 본 근린상가 물건의 직접적인 영향은 제한적일 수 있습니다.

3. 권리분석

임차인 현황을 살펴보면, 문형영이라는 임차인이 있으나 보증금과 차임이 0원이며, 전입일자, 확정일자, 배당신고일자 정보가 없습니다. 또한, 대항력이 없는 것으로 분석되었습니다. 따라서 본 경매 절차에서 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권 보존 등기(2004.02.12) 후 지분 이전, 소유권 이전(2021.07.23, 매매)이 있었습니다.

말소기준권리는 2021년 7월 23일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권입니다.

이후 여러 건의 압류, 근저당권, 가압류 등이 등기되었으나, 이들 모두 말소기준권리보다 후순위이거나 경매 절차에 따라 말소될 예정입니다.

총 등기부 채권액은 1,090,569,977원입니다.

물건명세서상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다. (지상권 없음)

4. 상권분석

현재 본 건은 건축물대장상 용도인 '골프연습장'과 달리, 실제로는 식당과 마트(폐문부재 상태)로 이용되고 있습니다.

이는 공부상 용도와 현황 이용 상태가 불일치하는 경우로, 향후 관할 관청으로부터의 행정 지도나 이행강제금 부과 대상이 될 수 있으므로 입찰 전 반드시 현황을 재확인하고 주의 깊게 살펴봐야 합니다.

주변에 근린생활시설, 업무시설, 공원 등이 혼재되어 있어 다양한 업종의 상권이 형성되어 있으며, 안산시청 인근이라는 점은 배후 수요 측면에서 긍정적 요소로 작용할 수 있습니다.

5. 생활정보

안산시청 남측 인근에 위치하여 행정기관 및 다양한 업무시설이 밀집해 있습니다.

주변 근린생활시설을 통해 기본적인 식음료, 쇼핑 등 생활 편의 시설 이용이 가능하며, 공원 또한 인접해 있어 쾌적한 환경을 누릴 수 있습니다.

교통으로는 차량 접근이 가능하며, 서측으로 진입로, 동측으로 공영주차장이 있어 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

건축물대장상 용도(골프연습장)와 실제 이용 현황(식당, 마트)이 다르므로, 추후 용도 관련 민원 발생 가능성이 있습니다. 이에 대한 명확한 확인 및 대책 마련이 필요합니다.

본 물건은 공동담보로 경매가 진행 중입니다. 이는 다른 공동담보 물건의 처리 결과에 따라 경매 진행 또는 취하 여부에 영향을 받을 수 있으므로, 관련 내용을 추가적으로 확인하는 것이 좋습니다.

토지거래허가구역으로 지정된 지역에 속해 있으나, 상업용 건물인 본 건에 미치는 영향은 특정되지 않았습니다. 다만, 향후 토지 이용 계획 변경 등에 대한 잠재적 영향 가능성을 염두에 둘 필요가 있습니다.

본 건 주변 지역에서 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 현재까지 파악되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 안산시청 인근의 우수한 입지 조건을 갖춘 상가 건물입니다.

교통 접근성이 양호하고, 주변에 업무 및 근린생활시설이 밀집해 있어 잠재적인 상권 활성화 가능성을 기대할 수 있습니다.

다만, 건축물대장상 용도와 실제 이용 현황 간의 차이가 존재하는 점, 공동담보로 진행되는 점은 입찰 전 반드시 면밀히 검토해야 할 부분입니다.

권리관계는 비교적 명확하여 인수되는 부담은 없어 보입니다.

8. 투자 포인트

안산시의 중심 업무 및 행정타운에 위치하여 안정적인 유동인구 확보 및 잠재 고객 유치가 용이합니다.

건축물대장상 용도와 현황 이용의 차이를 적절히 해소한다면, 향후 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

토지와 건물을 일괄 매각받아 활용함으로써, 별도의 권리 주장이나 복잡한 협상 없이 온전한 소유권을 확보할 수 있습니다.

차량 접근성과 인접한 공영주차장 등 교통 편의성이 뛰어나 방문객 및 종사자 모두에게 편리한 환경을 제공합니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 임차인의 인수 보증금이 0원이므로, 입찰가 산정 시 별도의 인수 보증금을 고려할 필요는 없습니다.

감정가는 259,000,000원으로 책정되어 있습니다.

본 물건의 예상 입찰가는 주변 시세, 유사 물건의 최근 낙찰가, 해당 지역의 상권 활성화 가능성, 그리고 본 물건이 가진 고유의 장단점(용도 불일치 등)을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 현재 시장 상황과 경쟁률 등을 고려하여 최적의 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.