나이스옥션 법원경매 안산 2025타경858 [1] 경기도 시흥시 미산동 321-21 석원빌라 107동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브 · 평가일 2025.10.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상 물건은 경기도 시흥시 미산동 소재 "신현솔숲공원" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 소규모의 공장, 농경지 등이 소재하고 있음.

교통상황

대상 물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 대체로 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 지하1층, 지상4층 건 중 3층 301호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감. 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 다세대주택 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

대상 물건 북동측, 북서측, 남동측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역 <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약 에관한허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

안산지원 2025타경858 (1)

소재지

경기도 시흥시 미산동 321-21 석원빌라 107동 3층301호

용도

다세대주택

감정가

93,000,000원

토지면적

25. 20㎡ (약 7.62평)

건물면적

54. 72㎡ (약 16.55평)

일괄매각

토지/건물 일괄매각

경매구분

부동산임의경매

채권자

농협은행

건축년도

2000년

특이사항

유동화물건

2. 입지조건

위치 및 주위환경

대상 물건은 경기도 시흥시 미산동에 소재하며, "신현솔숲공원" 남동측 인근에 위치합니다. 주변에는 다세대주택, 단독주택, 소규모 공장, 농경지 등이 혼재되어 있습니다.

교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 대체로 무난한 편입니다.

인접 도로상태

대상 물건 북동측, 북서측, 남동측으로 포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 진출입이 원활합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 또한 폭 8m~10m의 소로2류(국지도로)에 접해 있으며, 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률에 따른 가축사육제한구역, 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 해당합니다. 외국인 등의 주택 거래에 한하여 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

등기부 요약

집합건물 등기부상 소유권 보존 및 이전 내역이 확인되며, 2011년 1월 21일 접수된 농업협동조합중앙회의 근저당(69,000,000원)이 말소기준권리입니다. 이후 소유권 이전 및 2025년 9월 17일 접수된 농협은행의 임의경매 개시결정(44,695,714원)이 등기되어 있습니다.

말소기준권리

2011년 1월 21일 접수된 농업협동조합중앙회 근저당이 말소기준권리로서, 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

임차인 현황

* 임차인: 전

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2021-12-07

대항력: 없음

* 임차인: 최

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2022-05-17

대항력: 없음

* 임차인: 편

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-07-04

대항력: 없음

인수되는 권리

상기 임차인 모두 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있어 경매 매각으로 인해 인수되는 보증금은 없습니다. 또한, 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권은 명시되어 있지 않습니다.

권리 분석 요약

본건은 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 모두 소멸될 예정이며, 인수되는 특별한 권리나 임차인의 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

주변 개발 계획

소재지 주변에 소규모 공장과 농경지가 혼재되어 있어, 향후 지역 개발 계획에 따라 주거 환경의 변화 가능성이 있습니다. 다만, 현재로서는 뚜렷한 대규모 개발 계획은 파악되지 않습니다.

주변 유사 물건 시세

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 동일한 석원빌라 단지 내에서 2026년 3월~4월에 거래된 사례들이 있습니다.

* 석원빌라 110동 (35.88㎡): 5,000만원 (약 139만원/㎡)

* 석원빌라 113동 (39.76㎡): 6,100만원 (약 153만원/㎡)

* 석원빌라 102동 (59.45㎡): 11,500만원 (약 193만원/㎡)

본건(54.72㎡)의 감정가 9,300만원은 제곱미터당 약 170만원으로, 주변 실거래가와 비교 시 중간 수준의 시세를 반영하고 있는 것으로 보입니다. 특히 면적이 더 큰 102동의 매매가가 1.93백만원/㎡ 수준이었음을 고려할 때, 본건의 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

주변 편의시설

물건 인근에 "신현솔숲공원"이 위치하여 쾌적한 주거 환경을 제공합니다. 주위로는 주택 단지와 함께 소규모 공장, 농경지가 산재해 있어 생활 편의시설이 밀집된 도심 지역과는 다소 차이가 있습니다. 가까운 편의시설 및 상업시설은 차량 이동을 통해 이용해야 할 것으로 보입니다.

주변 교육시설

"경기도 시흥시 미산동 321-21" 일대는 통상적으로 학군을 형성하고 있으나, 구체적인 학교 명칭 및 거리에 대한 정보는 제공되지 않았습니다. 인근 공공시설 및 교육기관 정보는 별도 확인이 필요합니다.

주변 의료시설

주변에 대형 병원이나 종합병원은 직접적으로 언급되지 않았습니다. 일상적인 진료를 위한 의원급 의료기관은 인근 지역에 존재할 수 있으나, 구체적인 정보는 추가 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

유동화 물건

본건은 유동화 물건으로, 일반 경매 물건과 달리 특정 금융기관의 채권이 유동화되어 경매로 진행되는 경우입니다. 특별한 리스크는 없으나, 해당 물건의 특성을 이해하는 것이 중요합니다.

주변 공장 및 농경지

인접한 소규모 공장이나 농경지로 인해 소음, 악취, 먼지 등 생활 환경에 영향을 받을 수 있습니다. 또한, 향후 주변 개발 방향에 따라 환경 변화 가능성이 존재합니다.

토지이용계획상의 제한

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약 허가구역(외국인 거래 한정) 등의 지정사항이 있어 향후 재산권 행사나 개발에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 시흥시 미산동에 위치한 다세대주택으로, 주변에 공원과 함께 주택, 소규모 공장, 농경지가 혼재된 지역입니다. 권리상 인수되는 부담이 없고, 감정가 대비 시세 또한 합리적인 수준으로 판단됩니다. 다만, 주변 공장 및 농경지로 인한 환경적 영향 가능성과 토지이용계획상의 제한사항을 고려해야 합니다. 유동화 물건이라는 특성이 있으나, 권리 관계가 명확하여 비교적 안전하게 투자할 수 있는 물건으로 평가됩니다.

8. 투자 포인트

* 명확한 권리관계: 말소기준권리보다 후순위 권리 및 임차인의 부담이 없어 안전한 명도 및 처리가 가능합니다.

* 합리적인 감정가: 주변 실거래가 및 면적 대비 감정가가 적정한 수준으로, 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 공원 인접: "신현솔숲공원"이 인접하여 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

* 소액 투자 가능성: 비교적 낮은 감정가로 소액 투자 또는 내 집 마련 기회를 노려볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 93,000,000원입니다. 임차인 인수 보증금이 없고 권리상 안전하다는 점을 감안할 때, 경쟁 강도에 따라 감정가 수준 또는 그 이상까지도 입찰가가 형성될 수 있습니다. 최근 거래 사례 중 면적이 더 큰 물건이 1.93백만원/㎡ 수준으로 거래된 점을 고려하면, 본 건의 시세는 감정가 이상으로 평가될 가능성도 있습니다.

수익률 및 시세 등을 종합적으로 고려하여, 약 85,000,000원에서 98,000,000원 사이의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 보수적으로 접근한다면 90,000,000원 수준을 초기 입찰가로 설정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.