나이스옥션 법원경매 안산 2025타경852 [1] 경기도 안산시 상록구 사동 1511 안산고잔9차푸르지오 909동 15층1502호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신후감정 · 평가일 2025.09.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 사동 소재 "안산해양중학교" 남측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지 및 근린생활시설, 각급학교 등으로 형성된 주거지대로서 주위환경 무난함.

교통상황

본건 단지까지 차량접근이 용이하며 인근에 버스정류장이 소재하는등 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 20층 건내 15층 1502호로서 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감등 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 창호 : 하이새시 이중창호임.

이용상태

아파트(후첨 내부구조도 참고)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 열병합발전에 의한 지역난방설비, 옥내소화전, 승강기설비 등이 구비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 유사의 평지로 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 포장도로가 개설되어 있으며 외곽공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-10-21)(안산청석초)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대 보호구역(2013-10-21)(안산해양중)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(안산해양 초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2013-10-21)(안산해양중)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통 정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수 도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 물건 정보

사건번호: 안산지원 2025타경852 (1)

소재지: 경기도 안산시 상록구 사동 1511 안산고잔9차푸르지오 909동 15층 1502호

건물 용도: 아파트

건축년도: 2007년

총 층수: 20층 (본건 15층)

건물명: 안산고잔9차푸르지오

건축물 구조: 철근콘크리트구조

대지권: 토지 107.22㎡ (약 32.4평), 건물 172.68㎡ (약 52.2평) (토지지분 107.2206㎡, 건물지분 172.6805㎡)

1.2. 감정가 및 면적

감정가: 868,000,000원

토지면적: 107.22㎡ (약 32.4평)

건물면적: 172.68㎡ (약 52.2평)

1.3. 경매 정보

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 유동화물건, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 안산시 상록구 사동 소재 "안산해양중학교" 남측 인근에 위치합니다.

주위는 아파트단지, 근린생활시설, 각급 학교 등으로 형성된 주거지대입니다.

주변 환경은 전반적으로 양호한 편입니다.

2.2. 교통

차량 접근이 용이하며, 단지 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2023년 9월 1일 접수된 수협은행 근저당권 (을17) 입니다.

3.2. 인수되는 권리

말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다.

등기부 채권 총액은 8,518,102,116원입니다.

다만, "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:" 항목이 있으나, 구체적인 내용이 명시되지 않아 추가 확인이 필요합니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

임대 관계는 미상입니다.

임대 관계가 미상이므로, 실제 점유 및 임대차 관계에 대한 추가 확인이 필수적입니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 안산시 상록구 사동은 아파트 단지가 밀집한 주거 지역으로, 안정적인 배후 수요를 갖추고 있습니다.

단지 주변으로 근린생활시설이 분포하여 기본적인 상업 기능을 수행하고 있습니다.

향후 지역 개발 계획 등에 따라 상권의 변화 가능성을 주시할 필요가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 내 또는 인근에 근린생활시설이 위치하여 장보기, 외식 등 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

안산해양중학교, 안산청석초등학교, 안산해양초등학교 등 다수의 교육시설이 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 우수합니다.

각급 학교 주변은 상대 보호구역으로 지정되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

유동화물건, 공동담보 물건으로 채권 채무 관계가 복잡할 수 있습니다.

등기부상 총 채무액(8,518,102,116원)이 감정가를 훨씬 상회하므로, 채권자 간의 다툼이나 추가적인 법적 이슈 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

"매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:" 항목에 대한 불분명한 정보는 잠재적 부담이 될 수 있습니다.

임대 관계 미상으로 인한 명도 관련 리스크가 존재할 수 있습니다.

검색 결과, 본 물건 주변에서 혐오시설에 대한 특별한 언급은 발견되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 안산시 상록구의 아파트로, 비교적 양호한 입지 조건과 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

건축된 지 10년 이상 지났으나, 꾸준한 관리를 통해 양호한 상태를 유지하고 있을 것으로 판단됩니다.

최근 시세 대비 감정가가 낮게 책정되었을 가능성이 있으며, 이는 투자 가치를 높일 수 있는 요소입니다.

다만, 다수의 채권 설정 및 복잡한 권리 관계, 임대 관계 미상 등의 리스크 요소를 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

우수한 교육 환경: 인근 학교 밀집으로 학군 수요가 높습니다.

시세 대비 낮은 감정가: 최근 실거래가 분석 시, 감정가 대비 시세가 높게 형성되어 있어 투자 수익률 확보 가능성이 있습니다.

잘 갖춰진 생활 인프라: 주거지대로서 기본적인 편의 및 교통 시설이 잘 구비되어 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 데이터를 분석한 결과, 101.9284㎡ (약 30.8평) 면적이 5억 6천 8백만원 ~ 6억 3천만원에 거래되었습니다. 평당 약 1,840만원 ~ 2,040만원 수준입니다.

본건의 건물면적 172.68㎡ (약 52.2평)에 이 시세를 대입하면, 현 시세는 약 10억 1천 5백만원 (52.2평 * 19.425백만원/평) 수준으로 추정됩니다.

감정가 8억 6천 8백만원은 이러한 현 시세보다 낮은 수준입니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 시세와의 차익을 고려하여 7억 5천만원 ~ 8억 5천만원 수준에서 시작하는 것을 고려해볼 수 있습니다.

이는 감정가 대비 약 86% ~ 98% 수준이며, 시세 대비로는 약 74% ~ 84% 수준으로, 투자 매력도를 높일 수 있는 범위입니다.

단, 이는 현재까지의 분석이며, 실제 입찰 시에는 경쟁 상황 및 추가 확인된 리스크 요인 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.