나이스옥션 법원경매 평택 2025타경42568 [1] 경기도 평택시 현덕면 기산리 197-4 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 덕산감정 · 평가일 2025.09.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 현덕면 기산리 소재 "장수교차로" 북동측 근거리에 위치하며 주위는 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로 주위환경 보통임.

교통상황

본건 주택 및 농경지까지 차량접근이 가능하고 노선버스 정류장과의 거리 및 운행여건 으로 보아 대중교통사정은 다소 불편함.

형태 및 이용상태

기호(1,5,6) : 부정형의 평탄한 일단지로서 '단독주택' 건부지로 이용중임. 기호(2) : 부정형 완경사의 토지로서 '주거나지'상태임. 기호(3) : 부정형의 평탄한 토지로서 '답'으로 이용중임. 기호(7) : 부정형의 평탄한 토지로서 '답'으로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1,5,6) : 일단지로서 북동측 노폭 약3~4m의 포장도로와 접함. 기호(2) : 지적도상 북동측으로 소폭의 도로와 접하나 접한 도로는 현황 미사용중인 맹지상태임. 기호(3) : 서측으로 노폭 약3m내외의 포장도로와 접함. 기호(7) : 지적도상 맹지이며 현황은 동측 소재 관습상의 농로로 접근이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인 (외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) 기호(2) 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인 (외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) 기호(3) 농림지역, 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025 -1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) 기호(5) 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인 (외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) 기호(6) 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인 (외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) 기호(7) 농림지역, 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025 -1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)

제시목록 외의 물건

본건 기호(1,5,6)지상에 이동식 컨테이너(창로:6m×3m) 1동이 소재하나 이동이 용이한 물건 으로서 토지에 미치는 영향은 없을 것으로 판단됨.

공부와의 차이

공부상 지목 기호(3,7)은 '전', 기호(6)은 '답'이나 현황 기호(3,7)은 '답', 기호(6)은 '대'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

목조 및 조립식판넬구조 아연지붕 1층 건물로서 1층 주택 외벽 : 벽돌 치장쌓기 마감등 내벽 : 몰탈위 벽지도배 및 일부 타일마감등 창호 : 샷시 창호등임.

이용상태

1층 주택으로 이용중임.

설비내역

급.배수설비, 위생설비, 난방설비등 되어있음.

부합물 및 종물

후첨 "건물개황도"와 같은 제시외건물(부합물) 기호㉠이 소재함.

공부와의 차이

1) 본 건물의 구조는 공부상 목조 및 조립식판넬구조 아연지붕이나 현황은 벽돌조 기와 지붕임. 2) 본건 기호4 주택 1층은 현황 공부면적(56.19㎡)보다 개략적인 실측면적(87.7㎡)이 과대함. 3) 본 건물 중 1층 곡물건조용건조기는 소재불명이며 멸실된 것으로 추정됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함.
목록1,5,6 지상에 소재하는 이동이 용이한 이동식 컨테이너 1동은 평가에서 제외.
목록4 1층 주택은 공부면적(56.19㎡)보다 실측면적(87.7㎡)이 과대한 바, 현황에 근거한 실측면적을 기준으로 평가함.
목록4 곡물건조용건조기 1층 5.76㎡는 소재불명으로 평가하지 않음.
목록5 토지 중 북측 극히 일부는 서측 소재(기산리 190-2) 주택의 진입로로 이용중.
목록6 공부상 지목은 "답"이나 현황 "대"이고 농지취득자격증명 요함(미제출시 보증금 미반환하며, 불법형질변경 가능성 여부를 담당관서에 확인 후 입찰요망).
2026.5.6.자 유명규가 유치권신고서 제출하였으나 성립여부는 불분명(신고금액 : 금 250,000,000원)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

평택지원 2025타경42568 (1)

1.2. 소재지

경기도 평택시 현덕면 기산리 197-4

1.3. 물건 종류

단독주택 (토지/건물 일괄매각)

1.4. 토지 정보

면적: 794.00㎡ (약 240.49평)

지목: 공부상 '답'(기호 6), '전'(기호 3, 7)이나 현황 '대'(기호 6)로 이용 중

이용상태: 단독주택 건부지, 주거나지, 답

제시외 면적: 0.00㎡

1.5. 건물 정보

면적: 61.95㎡ (약 18.75평)

구조: 목조 및 조립식판넬구조, 아연지붕 (공부상); 벽돌조, 기와지붕 (현황)

용도: 단독주택 (1층)

주요 용도 외: 곡물건조용건조기

제시외 면적: 12.90㎡ (약 3.90평)

1.6. 감정가

380,772,400원

1.7. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

1.8. 경매 구분

부동산 임의경매 (채권자: 전OO)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 평택시 현덕면 기산리 소재 "장수교차로" 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건 주택 및 농경지까지 차량 접근은 가능하나, 노선버스 정류장과의 거리 및 운행 여건으로 보아 대중교통 사정은 다소 불편합니다.

2.3. 도로 상황

토지 기호(1,5,6)는 북동측 노폭 약 3~4m의 포장도로와 접하며, 기호(2)는 현황 미사용 중인 맹지 상태, 기호(3)는 서측 노폭 약 3m 내외의 포장도로와 접합니다. 기호(7)은 동측 소재 관습상의 농로로 접근 가능합니다.

3. 권리분석

3.1. 소유권 현황

소유권은 공재범, 공창익 등에게 이전되었으며, 등기부등본상 다수의 소유권 이전 및 지분 이전 내역이 확인됩니다.

3.2. 권리 관계

등기부채권 총액은 토지 기준 665,000,000원, 건물 기준 650,000,000원입니다. 말소기준권리는 안중농업협동조합의 근저당권(을1, 2016-06-01 접수)으로, 해당 권리보다 후순위인 근저당권, 지상권, 가압류, 임의경매 등은 매각으로 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 임차인 현황

인수할 보증금이 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

3.4. 특이 권리

유치권 신고가 유명규로부터 250,000,000원 금액으로 2026년 5월 6일 제출되었으나, 성립 여부는 불분명합니다. (성립 여부 확인 필요)

4. 상권분석

4.1. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 기호(1,2,5,6)가 계획관리지역, 기호(3,7)이 농림지역으로 분류되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내) 및 토지거래계약에 관한 허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인이 주택 취득 시)에 해당합니다. 기호(3,7)은 농업진흥구역에 해당합니다.

4.2. 주변 개발 현황

주변은 농경지와 임야가 혼재된 지역으로, 제공된 정보 및 일반적인 주변 환경 조사상 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 현덕면 일대는 평택시의 도시계획에 따라 개발 가능성이 있는 지역입니다. (※추가 현장 조사 및 관련 도시계획 확인 권장)

4.3. 유사 물건 시세

제공된 정보만으로는 인근 유사 단독주택 또는 토지의 정확한 실거래가 및 시세를 파악하기 어렵습니다. (※별도의 시세 조사 필요)

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

현덕면 소재지 내 편의시설(마트, 병원, 관공서 등) 이용은 가능하나, 접근성이 다소 떨어집니다. 차량 이용 시 평택 시내 주요 상업시설까지 이동 가능합니다.

5.2. 교육시설

인근 초등학교, 중학교 등 교육시설이 있으나, 통학 거리를 고려해야 합니다. (※구체적 학군 및 통학 편의 확인 필요)

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부와의 차이

목록4 1층 주택의 공부면적(56.19㎡)보다 실측면적(87.7㎡)이 과대하여 현황 기준으로 평가되었으며, 이는 향후 건축물대장 정비 시 이슈가 될 수 있습니다.

목록6의 공부상 지목은 "답"이나 현황은 "대"로, 이는 농지법상 농지취득자격증명 제출이 필요함을 의미하며, 미제출 시 보증금 미반환 및 불법 형질 변경 가능성에 대한 확인이 요구됩니다.

토지 중 북측 극히 일부(기호5 토지)는 서측 주택의 진입로로 이용 중으로, 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

6.2. 제시외 건물/물건

이동이 용이한 이동식 컨테이너 1동은 평가에서 제외되었습니다.

건물 중 1층 곡물건조용건조기(5.76㎡)는 소재 불명으로 평가에서 제외되었습니다.

6.3. 현황 이용상 특이사항

목록6 토지(현황 대)는 농지취득자격증명이 필요하며, 미제출 시 보증금 미반환 위험이 있습니다. 불법 형질 변경 가능성 여부를 담당 관서에 확인 후 입찰해야 합니다.

6.4. 유치권 성립 여부 불분명

유명규가 250,000,000원의 유치권을 신고하였으나, 해당 유치권의 성립 여부는 불분명하므로 입찰 전 반드시 확인이 필요합니다. 만약 유치권이 성립될 경우, 낙찰자가 인수하거나 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

6.5. 건물 구조/외벽 등 공부와의 차이

건물 구조가 공부상 '목조 및 조립식판넬구조 아연지붕'이나, 현황은 '벽돌조 기와지붕'으로 차이가 있습니다. 이는 추후 하자 보수나 재건축 시 고려될 사항입니다.

6.6. 기타 특이사항

임대 관계는 미상입니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 강점

일괄 매각으로 토지와 건물을 함께 취득할 수 있습니다.

장수교차로 인근에 위치하여 접근성 개선 잠재력이 있습니다.

계획관리지역 등 일부 토지가 개발 가능성이 있는 용도 지역에 포함됩니다.

7.2. 물건 약점

대중교통 이용이 불편하며, 주변 편의시설 접근성이 낮습니다.

공부상 지목과 현황의 차이, 면적 차이 등 공부와의 불일치 사항이 존재합니다.

유치권 신고액이 높고 성립 여부가 불분명하여 인수 위험이 존재합니다.

일부 토지가 타 주택의 진입로로 이용 중입니다.

7.3. 최종 평가

본 물건은 입지 및 개발 잠재력에 비해 권리 관계에 복잡성이 있고, 특히 유치권의 성립 여부 확인이 필수적입니다. 농지취득자격증명 관련 사항도 면밀히 검토해야 합니다. 가격 메리트가 있다면 고려해볼 만하나, 리스크 요인에 대한 충분한 사전 조사 및 검토가 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 잠재 가치

현덕면 일대의 개발 계획 및 지리적 이점을 고려할 때, 장기적인 관점에서 가치 상승 잠재력이 있습니다.

8.2. 시세 차익 가능성

정확한 시세 정보 부족으로 단정하기 어려우나, 유치권 등 리스크 요인을 감안한 적정 입찰가 산정 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석 기반 예상가

제공된 정보만으로는 주변 유사 부동산의 최근 시세 및 거래 동향을 정확히 파악하기 어렵습니다. 감정가 380,772,400원을 기준으로 하되, 권리 분석상의 위험 요인(유치권, 공부상 차이 등)과 현재 시장 상황을 종합적으로 고려해야 합니다.

감정가: 380,772,400원

유치권 신고액: 250,000,000원 (성립 여부 미확인)

총 채권액: 약 6억 6천만원 (말소기준 권리 외)

인근 유사 단독주택의 시세, 토지 가격, 향후 개발 가능성 등을 면밀히 조사하여 보수적인 접근이 필요합니다. 특히 유치권 성립 시 인수 부담이 커지므로, 이를 감안한 최저 입찰가는 감정가의 60~70% 수준에서 시작하되, 유치권 성립 여부 및 추가 조사 결과에 따라 변동될 수 있습니다.

9.2. 예상 입찰가

유치권 성립 여부, 농지취득자격증명 관련 법규 확인, 현장 방문 등을 통해 명확한 가치 판단 후 결정하는 것이 바람직합니다. 현재 정보만으로는 단정적 입찰가 산정이 어렵습니다.

본 보고서 작성 시점에서는 유치권 미확인, 공부상 차이 등 리스크를 감안하여, 보수적으로 230,000,000원 ~ 280,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려할 수 있습니다. (이 범위는 일반적인 보수적 접근이며, 최종 결정은 철저한 추가 조사에 기반해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.