나이스옥션 법원경매 평택 2025타경42618 [1] 경기도 안성시 공도읍 만정리 815-1 공도일번가타워 1층105호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일 · 평가일 2025.09.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안성시 공도읍 용두리 소재 "공도초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 근린시설, 아파트단지, 학교 등이 혼재하는 지대로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건 건물까지 차량출입이 가능하고, 인근의 노선버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등으로 보아 일반적인 대중교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상 5층 내 제1층 제105호 외 2개 호수로서, ㆍ외벽 : 석재 타일 붙임 및 강화유리 붙임 마감 등, ㆍ내벽 : 몰탈 위 페인팅 마감, 기타 인테리어 마감 등, ㆍ바닥 : 타일 붙임 마감 등, ㆍ창호 : 알루미늄 창호 등으로서, 전반적인 관리상태는 보통입니다.

이용상태

기호(1,2) : 공부상 용도는 "제2종근린생활시설(일반음식점)"입니다. 기호(3) : 공부상 용도는 "제1종근린생활시설(의원)"입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급ㆍ배수설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 등과 대체로 등고 평탄한 사다리형 토지로서, "자동차관련시설 및 근린생활시설" 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 소재 건물 북서측, 남서측 및 남동측으로 왕복 2차로 아스팔트 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 주차장, 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 상대보호구역<학교보건법>입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상입니다. 2)기타 : ‘감정평가액의 산출근거 및 결정의견’의 ‘기타참고사항’ 참조 바랍니다.

물건 비고

일괄매각. 경계벽을 제거하고 별도의 구분없이 일괄하여 이용중임. 2026. 6. 9. 신청채권자로부터 경계벽이 철거된 것은 일시적인 것으로 복원이 가능하다는 취지의 보정서가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 평택지원 2025타경42618 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 안성새마을금고 (추정)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.2. 물건 내역

소재지: 경기도 안성시 공도읍 만정리 815-1, 공도일번가타워 1층 105호

용도: 근린상가

감정가: 938,000,000원

토지 면적: 121.50㎡ (약 36.75평)

건물 면적: 125.70㎡ (약 38.02평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 감정평가 요약

본 물건은 경기도 안성시 공도읍 만정리 소재 "공도일번가타워" 내 1층 105호로, 주위는 근린시설, 아파트단지, 학교 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통입니다. 차량 출입이 가능하며, 인근 대중교통 사정 또한 보통 수준입니다. 건물은 철근콘크리트 구조로 전반적인 관리상태는 보통이며, 공부상 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점) 및 제1종근린생활시설(의원)으로 기재되어 있습니다. 토지는 "자동차관련시설 및 근린생활시설" 건부지로 이용 중입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 경기도 안성시 공도읍 "공도초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 아파트 단지, 학교 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근에 위치한 노선버스정류장까지의 거리 및 운행 빈도를 고려할 때 대중교통 이용 역시 편리한 편입니다. 본 건 소재 건물 북서측, 남서측 및 남동측으로 왕복 2차로 아스팔트 포장도로와 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

본 토지는 도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역에 해당하며, 소로1류(폭 10m~12m), 중로3류(폭 12m~15m) 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 성장관리권역, 공장설립승인지역, 상대보호구역 등의 제한사항이 있습니다.

2.4. 건물 구조 및 상태

건물은 철근콘크리트 구조로 지상 5층 건물 중 1층 105호입니다. 외벽은 석재 타일 및 강화유리 마감, 내벽은 페인팅, 바닥은 타일 등으로 마감되어 있으며, 기본적인 위생, 급배수, 화재탐지, 소화전, 승강기 설비를 갖추고 있습니다. 전반적인 관리상태는 보통 수준으로 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

등기부등본 상 소유권보존 등기가 2017년 5월 12일에 되었으며, 이후 소유권이전(신탁말소) 및 다수의 근저당권, 압류, 가압류 등이 설정되었습니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

말소기준권리는 2017년 5월 23일 접수된 안성새마을금고의 근저당권(을1)입니다. 본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위인 을4, 을5 근저당권, 갑10, 갑11, 갑14 압류, 갑12 임의경매, 갑13 가압류는 모두 소멸될 예정입니다. 또한, 지상권과 같이 매각으로 소멸되지 않는 권리는 현재 확인되지 않았습니다. 따라서 낙찰자는 인수해야 할 부담이 없는 것으로 분석됩니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 50,000,000원

차임: 3,300,000원

전입일자(사업일자): 2022-06-20

배당신고일자: 2025-11-19

대항력: 없음

비고: 해당 임차인은 대항력이 없으므로, 배당을 받지 못할 경우 명도 대상이 될 수 있습니다.

3.4. 특수물건 정보

본 건은 공동담보로 제공된 물건입니다. 또한, 경계벽을 제거하고 별도의 구분 없이 일괄하여 이용 중이나, 2026년 6월 9일 신청채권자로부터 경계벽 철거가 일시적이며 복원이 가능하다는 취지의 보정서가 제출되었습니다. 이는 향후 원상복구 또는 구분등기 등과 관련하여 고려가 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 현황 및 특성

본 물건이 소재한 공도읍 만정리 일대는 공도초등학교를 중심으로 주거단지와 다양한 근린생활시설, 상업시설이 혼재하는 지역입니다. 아파트 단지 및 유동인구가 많아 상업시설 운영에 유리한 입지입니다.

4.2. 주변 시설 (혐오시설 포함)

"공도일번가타워"는 비교적 신축된 상업용 건물로, 주변에 아파트 단지와 학교가 인접해 있어 쾌적한 환경을 갖추고 있습니다. 현재까지 확인된 정보상으로는 혐오시설과의 인접성은 보고되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 및 편의시설

인근에 공도초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다. 또한, 주변 근린상가 및 상업시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 명도 및 이용 제한 리스크

현재 대항력 없는 임차인 김 이 존재하며, 배당받지 못할 경우 명도 절차가 필요할 수 있습니다. 경계벽 철거로 인한 일괄 이용 상태는 향후 원상복구 필요성 등의 이슈가 발생할 수 있으나, 복원 가능하다는 보정서가 제출되어 리스크가 완화된 측면이 있습니다.

6.2. 권리관계 및 채무 리스크

등기부채권 총액이 약 23억 9천2백만원으로 감정가(9억 3천8백만원) 대비 높은 편입니다. 또한, 공동담보 물건이므로 다른 담보 물건의 처리 결과에 따라 본 건의 낙찰가에 영향을 줄 가능성이 있습니다.

6.3. 물건 자체 특이사항

일괄매각 대상이며, 경계벽 철거 후 일괄 이용 중인 점은 향후 활용 계획 수립 시 고려해야 할 부분입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 안성시 공도읍의 중심 상권에 위치하며, 교통 및 교육 환경이 양호하여 잠재적 가치가 있습니다. 근린상가로서의 기본적인 수요가 뒷받침될 것으로 보입니다. 다만, 높은 채무 총액, 공동담보 물건이라는 점, 그리고 경계벽 철거로 인한 일괄 이용 상태는 주의 깊게 고려해야 할 사항입니다. 권리관계 상 낙찰자가 인수할 권리는 없어 명도 후 활용이 가능할 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 공도읍의 핵심 상업지구 내 위치.

* 초등학교 인접으로 배후 수요 확보 용이.

* 차량 접근성 우수 및 대중교통 편리.

* 매각으로 인한 권리 소멸로 인수 부담 없음.

9. 예상 입찰가 산정 고려사항

본 물건의 예상 입찰가 산정 시에는 다음과 같은 사항들을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 인수 보증금은 없으므로, 순수 낙찰가로 고려합니다.

* 주변 유사 물건의 시세 및 최근 실거래가 분석.

* 경계벽 철거 후 원상복구 또는 구분등기 필요 시 예상 비용 산정.

* 채무 총액 및 공동담보 물건의 영향 분석.

* 물건의 현 임대차 현황 및 향후 수익률 분석.

* 개별적인 명도 진행 시 예상되는 소요 비용 및 기간.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 공신력 있는 기관의 추가적인 권리관계 분석 및 현장 조사, 부동산 시장 동향 분석이 반드시 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.