나이스옥션 법원경매 평택 2025타경42636 [1] 경기도 평택시 포승읍 만호리 574-7 더스위트하버 7층725호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대교감정 · 평가일 2025.09.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 포승읍 만호리 소재 "신흥근린공원" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 숙박시설, 근린생활시설, 공장 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 교통여건 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층 지상 18층 건물 내 제7층 제725호로서, 외벽 : 외장 석재 붙임 등. 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

도시형생활주택[원룸형]아파트로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 승강기설비, 화재경보설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 세장형 토지로서, 인접지와 등고 평탄하며, 공동주택,업무시설,근린생활 시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 20m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

574-7, 574-8 : 일반상업지역 , 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 국가산업단지(포승지구)<산업입지 및 개발에 관한 법률> , 지원시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)임.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

평택지원 2025타경42636 (1)

1.2. 소재지

경기도 평택시 포승읍 만호리 574-7 더스위트하버 7층725호

1.3. 물건 종류

도시형생활주택 (원룸형)

1.4. 건물 정보

연식: 2017년 준공 (2017년 사용승인)

구조: 철근콘크리트구조

규모: 지하 1층, 지상 18층 중 7층

전용면적: 41.20㎡ (약 12.46평)

공급면적: (제공된 정보 기준 전용면적만 명시)

건물 총 면적: 21,230.18㎡ (약 6,422.13평)

1.5. 토지 정보

대지권 면적: 7.1141㎡ (약 2.15평)

토지 총 면적: 2,277㎡ (약 688.83평) (본 건물 대지의 총 면적)

1.6. 감정가

96,000,000원

1.7. 경매 구분

부동산강제경매

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 평택시 포승읍 만호리 소재 "신흥근린공원" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 숙박시설, 근린생활시설, 공장 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

평택항 배후 지역으로 산업단지 및 물류 시설과 인접해 있습니다.

2.2. 교통 여건

본건까지 제반 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 교통 여건은 보통입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

수원지방법원 2022카단11280 (가압류, 주택도시보증공사, 20,000,000원)

3.2. 인수되는 권리

을구 1번 주택임차권 (이장희, 보증금 105,000,000원)은 매수인에게 대항 가능한 권리로서, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 채권자 및 채무자

경매 신청 채권자는 이장희(강제경매)이며, 채권 총액은 125,000,000원(가압류 20,000,000원 + 강제경매 105,000,000원)입니다.

초기 채권자 정보는 '이OO'으로 표기되어 있습니다.

3.4. 임차인 현황

*: 이장희

보증금: 105,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-04-14

확정일자: 2022-04-15

배당신고일자: 2024-05-16

대항력: 있음

인수 보증금: 105,000,000원 (배당액 초과 시 인수)

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

주변에 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하여 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

평택항 및 인근 산업단지 종사자들을 배후 수요로 예상할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

"신흥근린공원"이 인접해 있어 녹지 공간 접근이 용이합니다.

인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다.

주요 편의시설(마트, 병원 등)은 차량 이동을 통해 접근해야 할 수 있습니다.

5.2. 교통 접근성

차량으로 주요 도로망 접근이 용이하며, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

을구 1번 임차인 이장희의 보증금 105,000,000원은 낙찰가액에 따라 전부 또는 일부를 매수인이 인수해야 할 위험이 있습니다. 이는 총 매수 비용 상승으로 이어질 수 있습니다.

6.2. 토지이용계획

본건 토지는 일반상업지역, 중로1류(폭 20m~25m)에 해당하며, 가축사육제한구역, 국가산업단지(포승지구), 지원시설구역에 속합니다.

외국인 주택 취득 시 토지거래 허가구역으로 지정되어 있으나 (2025.8.26.~26.8.25.), 이는 일반적인 경매 매수인에게 직접적인 제약이 없을 수 있습니다.

6.3. 환경적 요인

평택항 및 주변 산업단지 인접 지역 특성상, 소음, 먼지, 악취 등 환경적인 요인이 거주 환경에 영향을 미칠 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축(2017년 준공)인 도시형생활주택으로, 평택항 배후 지역의 잠재력을 가지고 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 105,000,000원을 인수해야 할 가능성이 높아, 총 매수 부담이 상당할 것으로 예상됩니다. 주변 환경은 주거, 상업, 공업 시설이 혼재되어 있으며, 교통 여건은 보통 수준입니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 최신 건물로 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 평택항 및 관련 산업단지 개발에 따른 미래 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 다양한 용도의 시설이 혼재된 지역으로, 임대 수요 확보 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시장 분석

본건과 동일하거나 매우 유사한 건물("채움빌", 2017년 준공)의 최근 매매 정보를 분석한 결과, 전용면적 40~46㎡ 기준 ㎡당 약 214만 원 ~ 245만 원의 시세를 형성하고 있습니다.

이를 본건의 전용면적 41.20㎡에 대입하면, 예상 시세는 약 9,300만 원 ~ 1억 100만 원 수준으로 산정됩니다.

감정가는 96,000,000원으로, 최근 시장 시세와 유사한 수준입니다.

9.2. 입찰가 산정

본건의 가장 큰 특징은 105,000,000원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 보증금 전액을 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 높다는 점입니다.

따라서, 총 매수 비용은 입찰가 외에 인수해야 할 보증금까지 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

‘인수 보증금’을 제외하고, 물건 자체의 가치와 경매 시장 상황, 리스크 요인(임차인 인수 부담, 환경적 요인 등)을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근할 때, 80,000,000원 수준의 입찰가를 제안합니다.

이 경우, 총 매수 비용은 80,000,000원(입찰가) + (105,000,000원 - 80,000,000원) = 105,000,000원이 됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.