나이스옥션 법원경매 성남 2025타경4062 [1] 경기도 성남시 수정구 고등동 576 판교밸리포레자이 305동 7층704호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두요 · 평가일 2025.09.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 성남시 수정구 고등동 소재 "왕남초등학교" 북서측 인근 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반주위환경은 보통시 됩니다.

위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 풍산동 소재 "하남시청소년수련관" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트형공장(지식산업센터) 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량접근 용이하며, 인근 간선도로변으로 시내버스정류장이 소재하는 등 제반대중교통상황은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량접근 용이하며, 인근 간선도로변으로 버스정류장이 소재하는 등 제반대중교통상황은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 10층 중 제10층 제1012호로서 (사용승인일:2024.04.18) 외 벽 : 강화유리 및 외장패널 등 마감. 창 호 : 섀시창호입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 중 제7층 제704호로서 (사용승인일:2021.09.17) 외 벽 : 몰탈위페인팅 등 마감. 창 호 : 섀시창호입니다.

이용상태

아파트로 이용중입니다. (※후첨 '현황도(건물이용 및 임대개황도)' 참조)

이용상태

사무실(업체명:ENERSOLAR GROUP)로 이용중입니다. (※후첨 '현황도(건물이용 및 임대개황도)' 참조)

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 열병합에 의한 지역난방설비 등 되어있습니다.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 승강기설비 등 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 등고평탄한 정방형 토지로서 '공장(지식산업센터)'건부지로 이용중입니다.

토지의 형상 및 이용상태

남측하향의 완경사지를 평탄하게 조성한 부정형 토지로서 현황 '공동주택(아파트)'건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 20m 내외 및 북측으로 노폭 약 15m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

인접 도로상태등

단지 내 도로가 개설되어 공도와의 연계가 용이합니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(미사지구), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15 m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역), 공공주택지구, 배출시설설치제한지역, 보전산지, 임업용산지, 과밀억제권역, 공장설립승인지역(수도법 시행령 제14조의3제1호), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(지정기간: 25. 8. 26.~26. 8. 25. 외국인 등(외국법인, 외국단체 포함)이 매수자인 주택(단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대) 거래에 한함)입니다.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(고등), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역, 공공주택지구, 상대보호구역(2023-03-24)(성남교육지원청 평생교육건강과-2554(2023. 2. 27.)호), 비행안전제5구역(전술)(비행안전제5구역), 대기환경규제지역, 도시교통정비지역, 임업용산지, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(대상자: 외국인 등/ 대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대/ 지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.)입니다.

공부와의 차이

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다. 기타 ---

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 --- 기타 ---

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 성남지원 2025타경4062 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 국OOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 성남시 수정구 고등동 576 판교밸리포레자이 305동 7층704호

용도: 아파트

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 중 제7층 제704호

사용승인일: 2021년 09월 17일

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 863,000,000원

토지면적: 47.58㎡ (약 14.4평)

토지 지분: 47.5838㎡ (약 14.4평)

건물면적: 59.90㎡ (약 18.1평) (전용면적)

건물 지분: 59.9㎡ (약 18.1평)

1.4. 권리 및 특이사항

특이사항: 중복사건, 특수물건정보: 중복사건

주의사항: 제공된 정보에 명시된 주의사항은 없습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (해당 권리의 구체적인 내용은 추가 확인 필요)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 성남시 수정구 고등동 소재 "왕남초등학교" 북서측 인근에 위치합니다.

주위는 아파트단지, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

토지 형상은 남측하향의 완경사지를 평탄하게 조성한 부정형 토지로서, 현황 공동주택(아파트) 건부지로 이용 중입니다.

2.2. 교통 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근 간선도로변에 시내버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용이 편리합니다.

동측으로 노폭 약 20m 내외 및 북측으로 노폭 약 15m 내외의 포장도로와 접하고 있으며, 단지 내 도로가 개설되어 공도와의 연계가 용이합니다.

2.3. 토지 이용 계획

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(고등), 소로1류(폭 10m~12m) 및 중로2류(폭 15m~20m)에 접해 있습니다.

기타 용도지역 및 지구 지정사항으로는 가축사육제한구역, 공공주택지구, 상대보호구역, 비행안전제5구역, 대기환경규제지역, 도시교통정비지역, 임업용산지, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.08.26.~2026.08.25., 외국인 등 대상) 등이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 하나은행 근저당 (2021-12-16 접수, 말소)

등기부채권 총액: 871,255,864원

본 경매 사건(2025타경4062)의 임의경매 개시 결정은 국민은행에 의해 2025년 09월 10일에 접수되었습니다.

등기부상 채권들은 모두 말소될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

인수되는 임차인 보증금: 0원 (임차인 현황상 인수되는 보증금이 없습니다.)

임대차 관계는 미상입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건은 주거지역에 위치하며, 주변으로 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

이용 가능한 편의시설은 생활정보 섹션에서 상세히 다룹니다.

4.2. 시세 비교 (전월세 정보 활용)

본건의 전용면적은 약 59.72㎡ (약 18.1평)입니다.

최근 전세 거래 사례:

* 2026년 1월 (신규 계약): 보증금 62,000,000원 (월세 0원)

* 2026년 1월 (갱신 계약): 보증금 14,888,000원, 월세 250,000원

* 2026년 6월 (신규 계약): 보증금 65,000,000원 (월세 0원)

해당 면적의 보증금 수준은 14백만원~62백만원, 월세는 0원~25만원 수준에서 거래되고 있습니다. (주의: 2026년 거래가 대부분이므로, 현재 시점과는 차이가 있을 수 있습니다.)

5. 생활정보

5.1. 단지 정보

아파트명: 판교밸리포레자이

총 세대수: 603세대 (12개동)

사용승인일: 2021년 09월 17일

최고층: 15층 (본건은 7층)

주차: 총 731대 (지하 자동 주차 731대, 전기차 충전기 4대)

면적: 전용면적 36,050.97㎡, 총면적 78,799.42㎡ (단지 전체)

5.2. 편의 시설

단지 내: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티공간, 자전거보관소

5.3. 교육 시설

인근 학교: 왕남초등학교 (북서측 인근)

학군 정보는 추가 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복 사건

본건은 '중복사건'으로 분류되어 있습니다. 이는 동일 물건에 대해 다른 사건번호로 경매가 진행 중일 수 있음을 의미하며, 낙찰 후 잔여 절차 진행 시 혼선이 발생할 수 있으므로 사전에 면밀한 확인이 필요합니다.

6.2. 미상 임대료/보증금

임차인 현황상 인수되는 보증금은 없으나, 임대차 관계가 미상인 점은 현장 조사를 통해 정확한 점유 관계를 파악해야 합니다.

6.3. 공부와의 차이

제공된 정보 상으로는 공부와의 차이는 없습니다.

6.4. 기타 권리

'매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있습니다. 이는 일반적인 아파트 경매에서는 보기 드문 사항으로, 해당 지상권의 내용과 범위, 권리자 등을 반드시 확인하여 낙찰자가 인수해야 하는 부담인지 면밀히 분석해야 합니다.

7. 투자 포인트

최신 준공 아파트 (2021년 사용승인)로 상품성이 양호합니다.

성남시 수정구 지역은 지속적인 개발 및 인프라 확충이 기대되는 지역입니다.

전용면적 59.90㎡ (약 18.1평)의 소형 평형으로 실수요 및 투자 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

감정가 대비 최근 실거래가 수준이 높게 형성될 가능성이 있습니다.

8. 종합 의견

본건은 신축급 아파트로서 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 등기부상 권리관계는 대부분 말소될 예정으로 명확한 편이나, '중복사건' 및 '지상권'이라는 특이사항은 철저한 사전 조사와 검토가 필요합니다. 특히 지상권의 경우 낙찰 이후 예상치 못한 추가 부담으로 이어질 수 있으므로, 현장 조사 시 해당 권리의 존재 여부 및 상세 내용을 반드시 확인해야 합니다. 전월세 시세 정보는 2026년 기준으로, 현 시점과는 차이가 있을 수 있으므로 최신 시세 조사 및 주변 실거래가 비교 분석이 필수적입니다. 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

9. 예상 입찰가 산정

감정가: 863,000,000원

인수되는 임차인 보증금: 0원

최근 실거래가 정보에 따르면, 유사 면적(74A㎡, 약 59.90㎡)의 거래 사례가 2023년 11월 9.5억원에 있었습니다.

최근 전월세 정보상 보증금은 1,488만원 ~ 6,200만원 수준으로, 이는 현재 시장 가격에 비해 낮은 수준으로 판단됩니다.

따라서 감정가 8.63억원 자체는 시장가 대비 낮을 가능성이 있습니다.

본건은 중복사건 및 지상권 설정이라는 중대한 리스크 요인을 포함하고 있습니다. 이러한 리스크를 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가 범위: 870,000,000원 ~ 950,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.