나이스옥션 법원경매 수원 2025타경57922 [1] 경기도 용인시 처인구 포곡읍 둔전리 183 빌폴라리스 에이동 3층302호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금오 · 평가일 2025.09.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 처인구 포곡읍 둔전리 소재 "둔전제일초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건물 중 제3층 제302호로서 외벽: 석재 붙임 마감 등 내벽: 벽지도배 및 일부 타일 마감 창호: 샷시 등임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화설비, 개별난방설비, 승강기설비, 주차장설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

평지의 부정형 토지로 업무시설(오피스텔) 및 공동주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 약 12미터의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 중로3류(폭 12m~15m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역(2021-05-28)(전부제한지역(도시지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 제한보호구역(지원/헬기:2km)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법>, 토지거래계약에관한허가구역(기간:25.8.26.~26.8.25. 대상:외국인등/용도:단독주택 다가구 연립 다세대 아파트(국토부 제2025-1058호))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계는 미상임. 나. 본건에는 민간임대주택에 관한 특별법에 따라 민간임대주택 부기등기가 되어 있으니 경매진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

업무시설(오피스텔)로 이용중.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 내역

사건번호: 수원지방법원 2025타경57922 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 용인시 처인구 포곡읍 둔전리 183 빌폴라리스 에이동 3층302호

건물명: 빌폴라리스

용도: 오피스텔

구분건물: A동 3층 302호

1.3. 면적 정보

토지면적: 24.30㎡ (약 7.35평)

토지지분: 24.30㎡ (약 7.35평)

건물면적: 45.94㎡ (약 13.90평)

건물지분: 45.94㎡

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 191,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 경기도 용인시 처인구 포곡읍 둔전리 소재 "둔전제일초등학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 여건

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 전반적인 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 도로 및 토지 이용

토지는 평지의 부정형으로, 현재 업무시설(오피스텔) 및 공동주택 건부지로 이용 중입니다. 본건 동측으로 폭 약 12미터의 도로에 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 규제

본 물건은 도시지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 중로3류(폭 12m~15m)(집산도로)에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 제한보호구역(지원/헬기:2km), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역으로 지정되어 있습니다. 토지거래계약에 관한 허가구역(기간:25.8.26.~26.8.25. 대상:외국인등/용도:단독주택 다가구 연립 다세대 아파트)에도 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 및 말소기준권리

본 건물의 말소기준권리는 2025년 9월 17일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(2025타경57922)입니다. 이에 따라 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다. 집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권보존 등기, 신탁등기 말소, 공유자전원지분 이전 등기, 압류 등기가 있으며, 이 중 주택임차권(정고은)은 인수되는 권리로 명시되어 있습니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

본 건에는 두 명의 임차인이 등기 및 점유하고 있습니다.

* 임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2025-05-30

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력이 있다고 표기되어 있어 주의가 필요합니다.

* 임차인: 정

보증금: 199,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-08-19

확정일자: 2022-08-03

배당신고일자: 2024-05-28

대항력: 있음

비고: 등기부상 '을1'구의 주택임차권으로, 권리금액은 199,000,000원이며 '인수'로 기재되어 있습니다.

3.3. 선순위 임차권 분석

정 임차인은 대항력을 갖춘 선순위 임차인으로, 보증금 199,000,000원이 인수됩니다. 이는 본 경매 물건의 주요 인수 부담으로 작용할 가능성이 높습니다. 주의사항에 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재된 부분은 정 임차인의 보증금 199,000,000원을 고려할 때, 단순 오류일 가능성이 높으므로 면밀한 확인이 필요합니다.

3.4. 총체적 권리관계 요약

매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 대부분의 권리는 소멸됩니다. 그러나 정 임차인의 보증금 199,000,000원은 인수해야 하는 부담으로 작용할 것으로 분석됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 위치한 용인시 처인구 포곡읍 둔전리 일대는 주거 지역과 근린생활시설이 혼재된 복합적인 지역 특성을 보입니다. 인근에 초등학교가 위치하여 교육 환경이 갖춰져 있으며, 주거 및 상업 활동이 이루어지는 생활권입니다.

4.2. 주변 상업시설

인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다. 대규모 상업 지구와는 거리가 다소 있을 수 있으나, 일상생활에 필요한 편의 시설은 갖춰져 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 다양한 주택 유형과 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5.2. 교육시설

본건 인근에 둔전제일초등학교가 위치하고 있어, 교육 환경 측면에서 장점을 가집니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 인수 위험

가장 큰 리스크는 선순위 대항력 있는 임차인 정 에게 지급해야 할 보증금 199,000,000원입니다. 이는 경매 낙찰자가 추가로 부담해야 하는 금액으로, 입찰가 산정에 결정적인 영향을 미칩니다.

6.2. 임대차 관련 불확실성

건물 이용 상태가 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 임대 관계는 미상으로 확인됩니다. 또한, 민간임대주택 부기등기가 되어 있어 관련 규정을 확인해야 합니다.

6.3. 지역적 규제

본 물건은 도시지역, 제2종일반주거지역 외에도 가축사육제한구역, 교육환경 보호구역, 군사시설 보호구역, 수도권정비계획법상 자연보전권역 등 다수의 지역적 규제를 받고 있습니다. 이는 향후 재건축이나 용도 변경 등에 제약을 줄 수 있습니다.

6.4. 혐오시설 여부

주변 시설 조사 결과, 본 물건의 즉각적인 인근 지역에서 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 광범위한 지역으로 확장 시 산업 시설 등의 존재 가능성은 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 용인시 처인구의 오피스텔로, 입지 및 교통 여건은 보통 수준입니다. 그러나 등기부상 선순위 대항력 있는 임차인 정 에게 199,000,000원의 보증금을 인수해야 하는 중대한 부담이 존재합니다. 이 인수 부담액을 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요하며, 임대차 관련 사항에 대한 추가 확인이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 인수 보증금 199,000,000원을 제외한 실제 투자 비용 고려 시, 주변 시세 대비 저평가될 가능성이 있습니다.

* 오피스텔 및 공동주택이 혼재된 지역 특성상, 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

* 도심 접근성 및 교통 여건 개선 시 추가적인 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 조사

본건과 유사한 용인시 처인구 포곡읍 둔전리 지역의 오피스텔 시세는 면적 및 층수에 따라 매매가 1억 5천만 원에서 2억 원 범위로 조사되었습니다. 감정가는 1억 9천 1백만 원으로 책정되어 있으나, 이는 선순위 임차인의 인수 보증금을 반영하지 않은 금액입니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

본건의 예상 입찰가는 인수해야 할 임차인의 보증금 199,000,000원을 제외한 금액으로 산정해야 합니다. 감정가 191,000,000원에서 인수 보증금 199,000,000원을 차감할 경우, 실질적인 낙찰가 하한선은 마이너스가 될 수 있습니다. 따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 1억 3천만 원 ~ 1억 5천만 원 선에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다. 이 가격대는 인수 보증금을 고려했을 때 시장 가치와 회수 가능성을 감안한 보수적인 추정치이며, 실제 임대차 현황 및 추후 시세 변동에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.