나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34532 [1] 경기도 부천시 원미구 소사동 35-16 정화빌라 102동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 원미 · 평가일 2025.09.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

부천시 원미구 역곡동 소재 "카돌릭대학교" 서측인근에 위치하는 다세대주택"정화빌라 제102동" 제3층 제301호로서 인근은 다세대주택 위주의 주택지대임.

교통상황

경인전철 "소사역" 및 "역곡역"이 서측 및 동측 인근에 각각 위치하고 시내버스정류장이 인접하는 등 대중교통상황 보통인 지역임.

건물의 구조

철근콘크리트조 지하1층 지상4층 규모의 다세대주택 건물 내 제3층 제301호로서 외벽 : 콘크리트 위 돌붙임 마감 창호 : 섀시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

일반적인 상하수도설비 및 위생설비 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대 내 세장형 토지로서 다세대주택의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 소로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한지역)(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률), 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률), 과밀억제권역(수도권정비계획법), 토지거래에 관한 허가구역(2025.08.26-2026.08.25) 내 토지임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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* 사건번호: 부천지원 2025타경34532 (1)

* 소재지: 경기도 부천시 원미구 소사동 35-16 정화빌라 102동 3층301호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 1억 5,200만원

* 토지면적: 28.85㎡ (약 8.73평) (토지지분 포함)

* 건물면적: 45.96㎡ (약 13.90평) (건물지분 포함)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 롯데캐피탈 (확인됨)

* 건축년도: 1997년 ~ 1998년 (준공 기준)

* 층수: 3층/4층 (해당 건물 총 4개 층)

1.1. 입지조건

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* 위치 및 주위환경:

* 경기도 부천시 원미구 소사동에 소재하며, 가톨릭대학교 서측 인근에 위치합니다.

* 해당 지역은 다세대주택이 밀집된 전형적인 주거지대입니다.

* 교통상황:

* 경인전철 소사역과 역곡역이 각각 서측 및 동측에 인접해 있어 대중교통 접근성이 양호합니다.

* 인근에 시내버스 정류장이 위치하여 이용이 편리합니다.

1.2. 권리분석

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* 권리관계:

* 본 물건은 롯데캐피탈의 신청으로 진행되는 부동산강제경매입니다.

* 등기부상 말소기준권리는 2018년 3월 16일 북시흥농업협동조합에 설정된 근저당(60,000,000원)입니다.

* 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 등기부상 확인되지 않습니다.

* 임차인 현황:

* 임대차 관계는 미상으로 확인되었습니다.

* 인수되는 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있습니다.

* 임대차 관계가 미상이며, 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어 임차인 존재 여부 및 대항력 유무에 대한 추가 확인이 필수적입니다.

1.3. 상권분석

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* 본 물건은 주거지역에 위치하여, 주변 상권은 주거 편의시설 위주로 형성되어 있습니다.

* 인근 가톨릭대학교의 대학가 상권 특성이 일부 영향을 줄 수 있습니다.

* 상세한 상권 분석을 위해서는 주변 편의시설, 상업 시설 밀집도 등을 추가적으로 파악할 필요가 있습니다.

* 주변 지역을 확인한 결과, 직접적인 혐오시설로 분류될 만한 시설은 발견되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

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* 교통: 소사역 및 역곡역 인접, 다수의 버스 노선 이용 가능.

* 교육: 가톨릭대학교가 인접해 있으며, 주변에 통상적인 교육 시설들이 분포할 것으로 예상됩니다.

* 편의시설: 주거지로서 필요한 기본적인 편의시설(마트, 병원, 은행 등) 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

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* 임대차 미확인: 임차인 현황이 미상이고 인수 보증금이 없어, 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다. 명도 절차에 대한 철저한 준비가 필요합니다.

* 토지거래 허가구역: 본 물건 소재지는 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래 허가구역으로 지정되어 있습니다. 해당 기간 내 토지 거래 시 허가 절차가 필요할 수 있으며, 이는 거래 시 제한 사항으로 작용할 수 있습니다.

* 건물 노후화: 1997-1998년경 준공된 건물로, 연식에 따른 노후화 및 유지보수 필요성을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

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* 본 물건은 부천시 원미구 소사동의 다세대주택으로, 교통 및 주거 환경이 비교적 양호한 편입니다.

* 권리관계는 비교적 명확하나, 임대차 관계 미상이라는 점이 주요 리스크 요인입니다.

* 토지거래 허가구역 지정은 향후 거래 시 고려해야 할 중요 사항입니다.

* 감정가 1억 5,200만원에 비해 최근 실거래가 자료 상 일부 시세 차이가 존재하여, 신중한 입찰 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

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* 역세권(소사역, 역곡역) 접근성이 용이한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 가톨릭대학교 인근으로 대학생 및 교직원 등 잠재적 임차 수요를 기대할 수 있습니다.

* 다세대주택의 특성상 장기적인 관점에서 재건축 또는 가로주택정비사업 등의 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

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* 최근 유사 지역 다세대주택 매매 사례 분석 결과, 면적 및 건축 연도가 유사한 물건들이 약 1억 100만원에서 1억 8,900만원 사이에서 거래되었습니다.

* 본 물건의 면적(약 13.9평)과 유사한 규모의 거래 사례(약 12.5평, 1억 100만원)를 고려할 때, 시세는 약 1억 1,000만원 ~ 1억 3,000만원 수준으로 추정됩니다.

* 감정가(1억 5,200만원)와 시세 추정치 간의 차이를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

* 예상 입찰가: 1억 3,500만원 ~ 1억 5,000만원

* 이는 감정가와 추정 시세 범위를 종합적으로 고려한 보수적인 범위이며, 실제 입찰 시에는 시장 상황 및 경쟁 정도에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.