나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34498 [1] 경기도 부천시 원미구 심곡동 445-7 심곡동다세대주택 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나은 · 평가일 2025.09.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 장말로333번길에 위치하며, 주위는 아파트 등 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량출입 및 주정차 가능하고, 인근에 노선버스정류장 등이 소재함.

건물의 구조

2002년 4월에 사용승인된 철근콘크리트조 콘크리트평슬래브지붕 5층건 중 4층 401호로서, 외벽: 드라이비트 마감 창호: 샷시 이중창호임. (사용승인일:2002-04-13)

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 동측으로 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(소로2-419호선)(접합), 소로2류(폭 8m~10m) (소로2-421호선)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(부천대,새싹유치원,심곡초,연세유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.)).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부천지원 2025타경34498 (1)

* 소재지: 경기도 부천시 원미구 심곡동 445-7 심곡동다세대주택 4층401호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 100,000,000원

* 토지면적: 16.46㎡ (약 4.98평)

* 건물면적: 33.43㎡ (약 10.11평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 서OOOOOOOO (서울보증보험)

* 건물구조: 철근콘크리트조, 5층 건물 중 4층 401호 (사용승인일: 2002-04-13)

* 총 건물 면적 (표제부 기준): 310.61㎡

* 총 토지 면적 (표제부 기준): 128.9㎡

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 부천시 원미구 장말로333번길에 위치하며, 주변은 아파트 등 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주거 밀집 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입 및 주정차가 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 토지 이용계획 및 제한상태: 본 토지는 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로2류(폭 8m~10m) 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(부천대, 새싹유치원, 심곡초, 연세유치원), 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 특히, 외국인 등 토지거래허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)에 해당되어 해당 기간 내 토지 거래 시 허가가 필요합니다.

* 주변 시설: 학교(심곡초 등)와 유치원이 인접해 있어 교육 환경 보호 측면에서 긍정적이며, 근린생활시설이 인근에 있어 생활 편의성이 양호합니다.

1.2. 권리분석

* 본 물건의 말소기준권리는 2022년 3월 30일 접수된 이은욱의 근저당권(을3)입니다.

* 말소기준권리 이후 접수된 모든 권리(압류, 가압류, 강제경매, 주택임차권 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 주택임차권 (한국토지주택공사, 보증금 108,000,000원, 전입일자 2020-03-24, 확정일자 2020-02-14)은 등기부상 2024년 7월 10일자로 말소(을4)되었으며, 임차인 현황 상 대항력이 없는 것으로 확인되었습니다. 따라서 임차인의 보증금 108,000,000원은 매수인이 인수하지 않습니다.

* 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

* 참고사항: 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 을구 순위 4번 주택임차권등기가 언급되었으나, 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출되었고 등기부상 말소 처리된 점, 그리고 임차인에게 대항력이 없는 점을 종합적으로 고려할 때, 매수인이 인수하는 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

* 주변 매매 사례 분석:

* 최근 2026년 7월 14일, 심곡동 107-12번지 소재 삼성베스트빌(건축년도 2001년, 전용면적 41.85㎡, 1층)이 111,000,000원에 거래되었습니다. 이는 약 8,809,523원/평의 가격입니다.

* 최근 2026년 7월 1일, 심곡동 297-29번지 소재 소사빌리지(건축년도 2003년, 전용면적 61.17㎡, 5층)가 171,000,000원에 거래되었습니다. 이는 약 9,243,243원/평의 가격입니다.

* 최근 2026년 7월 4일, 심곡동 368-5번지 소재 한양리버파크빌(건축년도 2019년, 전용면적 64.955㎡, 5층)이 288,000,000원에 거래되었습니다. 이는 약 14,693,877원/평의 가격입니다.

* 본건(전용면적 33.43㎡, 약 10.11평)의 감정가는 100,000,000원으로, 평당 약 9,900,990원입니다.

* 가장 유사한 조건(건축년도, 면적)을 가진 삼성베스트빌의 거래가(약 880만원/평)와 비교 시, 본건 감정가는 시장가 대비 높은 편으로 볼 수 있습니다. 그러나 다른 사례들(약 920만원/평)도 감정가 수준과 유사하거나 약간 낮은 수준에서 거래되었습니다.

* 주변 입지는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재된 주거지역으로, 일상생활에 필요한 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

1.4. 생활정보

* 주변에 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 있어 주거 환경이 안정적입니다.

* 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성 또한 양호합니다.

* 학교(심곡초 등)와 유치원이 인접하여 교육 환경이 양호합니다.

* 주변에 각종 근린생활시설이 있어 생활 편의성이 높습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 해당 구역 내 토지 거래 시 허가를 받아야 합니다. 현재 이 기간이 유효하므로, 매수 후 거래 시 절차적 번거로움이나 제약이 있을 수 있습니다.

* SGI 인수조건 변경: 채권자인 서울보증보험(SGI)의 인수 조건 변경 가능성에 대한 정보가 있어, 인수 조건이나 절차에 변동이 발생할 수 있습니다. (구체적인 내용 확인 필요)

* 건축년도: 2002년 사용승인을 받은 건물로, 20년 이상 경과하여 향후 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 임차권 관련 의문: 등기부상 말소되었고 대항력이 없는 임차권으로 보증금 인수 의무는 없으나, 간혹 복잡한 법적 분쟁이 발생할 여지가 완전히 배제되지는 않습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 부천시 원미구 심곡동에 위치한 다세대주택으로, 대항력 있는 임차인이 없고 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되는 권리상 깨끗한 물건입니다.

* 주거 편의시설 및 교통 접근성이 양호한 편이며, 학교 등 교육 시설도 인근에 위치해 있습니다.

* 다만, 토지거래허가구역으로 지정되어 있고, SGI 인수조건 변경이라는 다소 불명확한 특이사항이 있어 주의가 필요합니다. 또한, 건물의 연식이 20년 이상 경과하여 리모델링 또는 유지보수에 대한 고려가 필요합니다.

* 감정가는 주변 시세와 비교 시 약간 높은 수준으로 보이나, 적절한 입찰가 산정을 통해 투자 가치를 확보할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 권리관계가 명확하여 인수 부담이 적은 물건입니다.

* 안정적인 주거 지역 내 위치하여 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 경매 특성상 시세보다 저렴하게 취득할 기회를 노릴 수 있습니다.

* 리모델링 후 임대 수익 또는 실거주 목적으로 활용 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 100,000,000원이며, 전용면적 약 10.11평 기준 평당 약 9,900,990원입니다.

* 주변 유사 물건들의 최근 매매 사례를 보면, 평당 약 880만원 ~ 920만원 수준에서 거래가 이루어졌습니다.

* 이러한 시세 분석과 토지거래허가구역 지정, SGI 인수조건 변경 등 잠재적 리스크 요인을 종합적으로 고려할 때, 감정가 대비 보수적인 접근이 필요합니다.

* 유사 면적 및 연식의 물건 시세와 인수 부담이 없는 점을 감안하여, 감정가의 약 90% ~ 95% 수준을 고려해볼 수 있습니다.

* 이에 따라 예상 입찰가는 약 90,000,000원에서 98,000,000원 사이를 고려하는 것이 합리적이라고 판단됩니다. (단, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 최신 시장 상황을 반드시 확인하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.