나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34387 [1] 경기도 부천시 소사구 소사본동 97-5 유니크타운 2층201호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 선영감정 · 평가일 2025.09.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 소사본동 소재 '소사역' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 업무시설, 다세대주택 등 공동주택과 인근에 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 구래동 소재 '나비초등학교' 서측 인근에 위치하며, 주위는 지식산업센터, 공장, 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로 제반 주위환경은 무난시 됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 전철 '소사역'이 소재하여 교통여건은 무난한 편임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장 및 김포골드라인 '양촌역'이 소재하는 등 전반적인 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 10층 건물내 2층 비02-042호 및4층비04-049호 로서, 외벽: 몰탈위 페인트 마감 및 일부 벽돌조치장쌓기 마감 등. 내벽: 벽지 및 타일 마감 등. 창호: 샷시창호 임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘트리트 지붕 지상 16층 건물 내 2층 201호 및 4층 401호로서, 외 벽 : 석재 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등. 내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감, 창 호 : 샷시 창호임.

이용상태

기호 1,2 공히 본건은 오피스텔로 이용 중임.

이용상태

기호 3, 4 공히 본건은 집합건축물대장상 용도는 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생설비, 상·하수도 설비, 가스설비, 난방설비, 승강기설비, 소화설비 등이 되어 있음.

설비내역

위생설비, 상·하수도 설비, 승강기설비, 소화설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 부정형의 토지로서 업무시설(오피스텔), 근린생활시설 건부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지의 토지로서 오피스텔 및 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 20m 내외의 도로에 접함.

인접 도로상태등

본건은 본건 서측, 북축 및 동측으로 노폭 약 6m, 4m 및 4m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(2014-11-27), 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 중로1류 (폭 20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(2014-11-27)(저촉) 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발 지구(김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>, 하수처리구역(양촌처리분구)<하수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(청소행정과 확인)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구 아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의).

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 제3종일반주거지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역 (전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(상대보호구역(서울 신학대))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 건축법 제2조제1항 제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)).

공부와의 차이

-.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경34387 (1)

소재지: 경기도 부천시 소사구 소사본동 97-5 유니크타운 2층 201호

용도: 오피스텔

감정가: 240,000,000원 (2억 4천만원)

토지면적: 11.35㎡ (약 3.43평)

건물면적: 59.64㎡ (약 18.05평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제 경매

채권자: 메리츠화재해상보험주식회사 (추정)

1.1. 입지조건

위치: 경기도 부천시 소사구 소사본동에 소재하며, 지하철 1호선 및 서해선 환승역인 '소사역' 남서측 인근에 위치합니다.

주변 환경: 본건은 단독주택, 업무시설, 다세대주택 등 공동주택과 각종 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통: 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 '소사역'이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

도로: 본건 남서측으로 노폭 약 20m 내외의 도로에 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

매각으로 모든 권리가 소멸되는 일반적인 경매 물건입니다. 말소기준권리는 2018년 6월 22일 접수된 농협은행주식회사 근저당권입니다.

등기부채권 총액은 446,928,500원입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 강

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025년 6월 26일

대항력: 없음

권리분석: 보증금 및 차임이 없으며 대항력 없는 임차인으로 인수되는 보증금은 없습니다. 다만, 전입일자가 최근이므로 실제 점유 여부 및 명도 관련 추가 확인이 필요합니다.

* 임차인: 권

보증금: 20,000,000원

차임: 600,000원

전입일자: 2025년 6월 26일

확정일자: 2025년 11월 17일

배당신고일자: 2025년 11월 17일

대항력: 없음

권리분석: 확정일자를 받았으나 배당받지 못한 경우를 대비한 권리 분석이 필요합니다. 대항력이 없으므로 보증금 2천만원은 낙찰자가 인수할 필요 없습니다. 다만, 전입일자가 최근이므로 실제 점유 여부 및 명도 관련 추가 확인이 필요합니다.

인수 보증금 합계: 0원 (위 임차인들은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 필요가 없습니다.)

물건명세서 참고사항: 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (기재되어 있으나, 오피스텔에서 지상권이 설정되는 경우는 드물므로, 등기부등본 및 현장 조사를 통해 실제 존재 여부 및 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다.)

1.3. 상권분석

본건은 소사역 역세권에 위치하여 주변으로 다양한 업무시설, 상업시설, 주거시설이 발달해 있습니다.

소형 오피스텔, 사무실, 상가 등이 다수 분포하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상되며, 역세권 프리미엄을 기대할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

편의시설: 인근에 각종 근린생활시설과 상업시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 우수합니다.

교통: 지하철 1호선 및 서해선 소사역을 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 및 수도권 각지로의 이동이 편리합니다.

교육시설: 주변에 교육시설이 위치해 있으나, 구체적인 거리나 학군 정보는 별도 확인이 필요합니다.

의료시설: 소사역 주변 지역은 병원 및 의원 등 의료 시설 접근성이 보통 수준으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

중복사건, 유동화물건: 해당 물건은 중복 경매 사건이며 유동화 물건으로, 일반 경매 물건보다 복잡한 권리관계나 절차상의 변동 가능성이 있어 면밀한 검토가 필요합니다.

임차인 전입일자: 두 임차인 모두 최근인 2025년 6월 26일에 전입하여, 본건의 경매 신청 시점과 관련하여 추가적인 확인이 요구됩니다. 대항력은 없으나 명도 과정에서 이슈가 될 수 있습니다.

지상권: 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 기재되어 있습니다. 만약 지상권이 실제 존재하고 인수해야 할 경우, 이는 상당한 부담이 될 수 있으므로 반드시 원인과 내용을 파악해야 합니다.

건축물 용도: 건축물대장상 주요 용도는 업무시설(오피스텔)이지만, 기타 용도에 다세대주택이 언급되어 있어 실제 이용 현황과 공부상의 일치 여부를 확인하는 것이 좋습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 부천시 소사구 소사본동 유니크타운에 위치한 오피스텔로, 소사역 초역세권에 해당하여 교통 및 생활 편의성이 매우 뛰어납니다.

2018년 준공된 비교적 신축 건물로 건물 상태 및 상품성이 양호하며, 전용면적 약 18평의 적정 면적을 갖추고 있습니다.

권리분석상 낙찰자가 인수해야 할 대항력 있는 임차인은 없으나, 최근 전입한 임차인 및 물건명세서 상의 지상권 관련 기재는 추가적인 확인이 반드시 필요합니다.

최근 매매 사례를 종합할 때, 감정가 수준 또는 그 이상에서 거래가 이루어지고 있으며, 2층이라는 점을 감안하여 시세 대비 적절한 가격으로 접근 시 투자 가치가 있다고 판단됩니다.

중복사건, 유동화 물건 등의 특이사항은 투자 결정 시 유의해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

소사역 역세권 입지로 인한 안정적인 임대 수요 확보 가능성이 높습니다.

2018년 준공된 신축급 오피스텔로 건물 노후도가 낮아 경쟁력이 있습니다.

권리상 인수 부담이 적어 명확한 권리 분석 시 안전한 투자가 가능합니다.

주변 시세 및 최근 매매 사례를 고려할 때, 합리적인 가격으로 취득 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 240,000,000원

최근 매매 사례 (전용면적 약 59.95㎡ 기준):

* 2024년 9월 7일: 24,000만원 (9층)

* 2024년 1월 13일: 24,500만원 (12층)

* 2025년 9월 3일: 25,800만원 (15층)

분석: 가장 최근 거래인 2025년 9월 25,800만원 (15층)은 높은 층으로, 본건 2층과는 층별 시세 차이가 존재합니다. 또한, 해당 거래 시점으로부터 현재까지의 시장 변동성, 경매 물건의 특이사항(중복, 유동화 등) 및 현장 조사 결과 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 일반적으로 감정가의 80%~100% 범위에서 입찰이 이루어지지만, 본건의 경우 2층이라는 점과 특이사항을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

보수적인 예상 입찰가: 235,000,000원 (2억 3천 5백만원)

(상기 예상 입찰가는 현재 시점에서의 단순 분석이며, 현장 확인 및 상세 권리 분석 후 최종 결정하시는 것을 권장합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.