나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34439 [1] 경기도 부천시 소사구 소사본동 155-8 신성탑스빌 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 초원감정 · 평가일 2025.09.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 소사본동 소재 "소사초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위 는 동류형의 공동주택과 단독주택, 근린생활시설이 혼재하는 주상혼용지대임

교통상황

본건 북서측 직선거리 약 600m 지점에 수도권지하철1호선과 서해선이 환승되어지는 "소사역" 이 소재하고 있고, 인근 도로를 운행하는 노선버스 등의 정류장이 인근에 소재하여 대중교통 편익은 무난시 됨

건물의 구조

철근콘크리트조 슬라브지붕 4층 건물로서, 외벽 : 드라이비트 마감 등 내벽 : 시멘몰탈 위 페인팅 마감 등 창호 : 샷시 창호임

이용상태

건축물대장상 전유부분 용도는 다세대주택으로 등재되어 있으나, 현장조사시 폐문 및 이해 관계인 부재로 내부확인은 불가하였음

설비내역

급배수설비 및 위생설비, 도시가스설비 등이 되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

대체로 정방형의 토지로서, 다세대주택으로 이용중인 건물의 건부지로 이용중임

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 10m의 포장도로에 접하고 있어 차량 진출입 가능함

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(소사초,소새울유치원-부천교육지원청문의) <교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가 구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026. 8.25.))

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

# 임대관계는 미상임 # 본건은 현장조사시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인이 불가하여, 관할구청에서 발급 한 건축물현황도를 감정평가서에 기재하였음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경34439 (1)

소재지: 경기도 부천시 소사구 소사본동 155-8 신성탑스빌 1층101호

용도: 다세대주택

감정가: 136,000,000원

토지면적: 28.12㎡ (약 8.51평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 49.86㎡ (약 15.08평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOOOOO

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 부천시 소사구 소사본동 소재 "소사초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주변은 동류형의 공동주택과 단독주택, 근린생활시설이 혼재하는 주상혼용지대입니다.

* 교통상황: 본건 북서측 약 600m 지점에 수도권 지하철 1호선과 서해선 환승역인 "소사역"이 소재하며, 인근 도로를 운행하는 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로상태: 본건은 동측으로 노폭 약 10m의 포장도로에 접하고 있어 차량 진출입이 가능합니다.

3. 권리분석

* 경매 구분: 부동산강제경매 (채권자: 주OOOOOOOOOOO)

* 말소기준권리: 경기신용보증재단 (갑10, 2025-05-07, 가압류)

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 구체적인 사항은 없습니다.

* 임차인 현황:

* 주택도시보증공사 (김용택)

보증금: 115,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2024-12-03

확정일자: 2024-10-14

배당신고일자: 2025-10-01

대항력: 있음

비고: 임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 115,000,000원은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다.

* 등기부채권 총액: 140,532,377원

* 권리 내역: 소유권 이전, 가압류 (경기신용보증재단, 오케이저축은행, 오정농업협동조합) 및 강제경매 (오케이저축은행) 등이 등기되어 있으나, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸됩니다.

4. 상권분석

* 주변 환경: 본건은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재된 주상복합지역에 위치하고 있습니다.

* 교통 편의성: 소사역 이용이 가능한 역세권으로, 수도권 접근성이 양호합니다.

* 생활 기반: 인근 지역 상업시설 이용이 가능하며, 기본적인 생활 편의시설은 갖추어진 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 교육시설: "소사초등학교"가 인근에 위치하고 있어 도보 통학이 가능합니다. (상대보호구역에 해당)

* 교통: 소사역을 통해 1호선 및 서해선 이용이 가능하여 서울 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

* 주거 환경: 다세대주택 밀집 지역으로, 비교적 조용한 주거 환경을 형성하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력있는 임차인: 본건에는 보증금 115,000,000원을 가진 대항력 있는 임차인이 존재합니다. 이는 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수해야 할 가능성이 높다는 것을 의미하며, 명도 과정에서 추가적인 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다.

* 건물 노후도: 본건 건물은 2002년 11월에 사용승인된 건물로, 약 24년이 경과하여 노후화에 따른 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 현장 확인 불가: 감정평가 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 인해 내부 확인이 불가하였으므로, 실제 현황과 공부상 현황 간 차이 또는 내부 하자 등이 존재할 수 있습니다.

* 토지거래허가구역: 본 건은 외국인 등 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 허가 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다. 이 기간 내에 매각 절차가 진행되어 잔금 납부가 이루어질 경우, 해당 규정에 따른 허가가 필요할 수 있습니다. (현재 시점에서 허가 기간 만료가 임박함)

7. 종합 의견

본건은 경기도 부천시 소사구 소사본동에 위치한 다세대주택으로, 소사역 역세권이라는 장점을 가지고 있습니다. 감정가는 1억 3,600만원으로 책정되었으나, 가장 큰 우려 사항은 1억 1,500만원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점입니다. 이는 낙찰자가 보증금 전액 또는 상당 부분을 인수해야 할 위험을 안고 있음을 시사합니다. 또한, 2002년 준공 건물로 건축 연차가 오래되었고, 당시 현장 확인이 불가했던 점도 잠재적 리스크로 작용합니다. 따라서 본건은 투자 시 신중한 권리 분석과 명확한 시세 조사가 필수적이며, 임차인과의 협상 및 명도 절차에 대한 면밀한 계획이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 소사역(1호선, 서해선) 이용이 가능한 교통 편리성은 장기적인 가치 상승 잠재력을 제공합니다.

* 가격 메리트 가능성: 신축 다세대주택 시세 대비 감정가가 상대적으로 낮게 책정되었을 가능성이 있으나, 이는 임차인 및 건물 노후도 등의 리스크를 반영한 것으로 판단됩니다.

* 소액 투자 기회: 대항력 있는 임차인의 보증금을 감안한 실질적인 투자 금액이 합리적이라면, 소액으로 역세권 부동산에 투자할 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가를 산정함에 있어 가장 중요한 고려사항은 대항력 있는 임차인(보증금 115,000,000원)의 존재입니다.

최근 거래된 주변 신축(2016년 준공) 다세대주택의 시세(전용면적 기준 약 369만원~445만원/㎡)를 바탕으로 본 건(전용면적 49.86㎡, 2002년 준공)의 잠재적 시장 가치(임차인 없을 경우)를 추정하면, 건물 노후도를 감안하여 약 150,000,000원 ~ 170,000,000원 수준으로 평가할 수 있습니다.

안정적인 투자를 위해서는 총 지출액(낙찰가 + 인수 보증금)이 이러한 시장 가치를 초과하지 않아야 합니다. 따라서, 잠재적 시장 가치가 160,000,000원이라고 가정할 때, 최대 가능한 합리적인 낙찰가는 약 45,000,000원 (160,000,000원 - 115,000,000원)입니다.

이러한 점을 감안하여, 본 건의 합리적인 최고 입찰가 는 약 45,000,000원 ~ 60,000,000원 범위 내에서 매우 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

이 예상 입찰가는 인수해야 할 임차인의 보증금을 제외하고 산정한 금액이며, 본 금액으로 낙찰받더라도 총 지출액은 약 160,000,000원 ~ 175,000,000원에 달할 수 있습니다. 해당 가격대에서는 낙찰받지 못할 가능성이 높으므로, 투자자는 본인이 감수할 수 있는 위험 범위를 설정하고 보수적인 접근을 해야 합니다.

(주의: 본 예상 입찰가는 제공된 정보를 바탕으로 한 추정치이며, 실제 경매 현장의 경쟁 상황, 임차인과의 협상 결과, 추가적인 현장 조사 결과 등에 따라 크게 달라질 수 있습니다. 반드시 전문가와 상담 후 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.