나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34478 [1] 경기도 부천시 소사구 괴안동 97-14 제니스빌15차 2층204호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 그루감정 · 평가일 2025.09.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 괴안동 소재 "부천부안초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 본건 주변은 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 전반적인 대중교통편의는 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물내 제2층 제204호로서, 외벽 : 석재붙임 마감 등, 창호 : 샷시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있는 것으로 탐문됨.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 사다리형의 토지로서 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

괴안동 97-14, 97-15 공히, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 상대보호구역(부안초-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>. 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대상황은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경34478 (1)

소재지: 경기도 부천시 소사구 괴안동 97-14 제니스빌15차 2층204호

용도: 다세대주택

감정가: 192,000,000원

토지면적: 24.73㎡ (약 7.48평)

건물면적: 32.78㎡ (약 9.92평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

주위 환경: 본건은 경기도 부천시 소사구 괴안동에 위치하며, "부천부안초등학교" 남서측 인근 지역입니다. 주변은 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통: 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의성은 보통으로 평가됩니다.

건물 구조: 본건은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물 내 제2층 제204호이며, 외벽은 석재붙임 마감, 창호는 샷시 창호로 마감되었습니다. 2019년 10월 21일 사용승인된 건물입니다.

이용 상태: 본건은 현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

설비 내역: 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있는 것으로 탐문되었습니다.

토지: 본건은 2필지로 구성된 사다리형 토지 위에 공동주택 건물 부지로 이용 중입니다.

인접 도로 상태: 본건 남서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지(괴안동 97-14, 97-15)는 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 상대보호구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 또한, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 해당 기간 내 토지 거래 시 허가가 필요합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2025년 09월 12일 접수된 주택도시보증공사(채권자: 주OOOOOOO)의 강제경매개시결정 등기(갑4)가 말소기준권리가 될 것으로 보입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 을구 1번 주택임차권 (채권자: 최현숙, 임차보증금: 204,000,000원): 본 임차권은 등기부상 말소 예정으로 표기되어 있으며, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되었습니다. 해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 분석되나, 최종 소멸 여부는 법원 확인이 필요합니다.

인수되는 권리:

* 전희진 임차인: 보증금 10,000,000원, 차임 800,000원. 전입일자 및 확정일자 2025-03-27, 배당신고일자 2025-09-22. 대항력: 있음.

비고: 위 전희진 임차인은 보증금 10,000,000원에 대해 대항력을 가지고 있으므로, 낙찰자는 해당 보증금을 인수하거나 배당 절차에 따라 변제받아야 할 수 있습니다. (다만, '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있으므로, 법적 인수 의무 여부에 대한 추가적인 법률 검토가 필요합니다.)

기타 권리:

* 갑3: 소유권이전2번신탁등기말소 (공상호 외 1명)

* 갑5: 3번지원호지분가압류 (토스뱅크주식회사, 59,384,707원) - 강제경매(갑4)로 인해 말소 예정.

* 등기부채권 총액: 263,384,707원

1.3. 상권분석

본건이 위치한 괴안동 일대는 주거 지역으로, 다세대주택 및 아파트가 밀집한 전형적인 주거 단지입니다. 인근에 근린생활시설이 산재하여 기본적인 생활 편의 시설 이용은 용이합니다. 부천부안초등학교가 인근에 있어 교육 환경이 양호하며, 이는 가족 단위의 임차 수요를 유인할 수 있는 요인입니다. 상권이 매우 활성화된 지역은 아니나, 주거지로서 안정적인 수요를 바탕으로 꾸준한 임대 수익을 기대해 볼 수 있습니다.

1.4. 생활정보

교육: 부천부안초등학교가 도보 가능한 거리에 위치하고 있습니다.

교통: 단지 인근으로 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량을 이용한 시내외 이동도 용이합니다.

편의시설: 단지 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활용품 구매 및 식당 이용 등이 가능합니다. 대규모 쇼핑몰이나 문화시설은 부천 시내 중심가 등 인근 지역으로 이동해야 할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지거래허가구역: 본건 소재지는 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다. 경매 절차 진행 및 낙찰 후 소유권 이전 시, 관련 법규에 따른 허가 취득 절차가 필요할 수 있으므로, 최신 허가구역 지정 여부 및 절차를 반드시 확인해야 합니다.

대항력 있는 임차인: 전희진 임차인은 보증금 10,000,000원에 대해 대항력을 가지고 있습니다. 이는 낙찰자가 해당 보증금을 인수하거나, 배당 절차를 통해 회수하는 데 어려움이 있을 수 있음을 의미합니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있지만, 대항력 있는 임차인의 존재는 실질적인 투자 비용 증가의 요인이 될 수 있습니다.

HUG 인수조건 변경 및 선순위 임차권: 주택도시보증공사(HUG) 관련 임차권(최현숙)은 대항력이 없고 말소 예정이나, 'HUG 인수조건 변경' 및 '말소 동의 확약서 제출'이라는 특이사항이 있어, 해당 임차권의 최종 소멸 여부를 면밀히 확인해야 합니다.

등기부채권 총액: 263,384,707원으로, 이는 감정가 192,000,000원보다 높습니다. 낙찰가 산정 시 이러한 총 채권액과의 관계를 고려해야 합니다.

주변 시설: 본 조사에서는 주변에 혐오시설이 확인되지 않았습니다. 그러나 최종적인 판단을 위해서는 현장 방문을 통한 직접 확인이 권장됩니다.

1.6. 종합 의견

본건은 2019년 준공된 비교적 신축급의 다세대주택으로, 양호한 입지 조건과 편의시설 접근성을 갖추고 있습니다. 신축이라는 점은 유지보수 측면과 시장 선호도 측면에서 긍정적인 요소로 작용합니다.

그러나 '대항력 있는 임차인'의 존재, '토지거래허가구역' 지정, 그리고 HUG 관련 임차권의 복잡한 권리 관계는 잠재적인 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 특히, 대항력 있는 임차인의 보증금 10,000,000원에 대한 처리 방안을 명확히 하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

신축급 건물: 2019년 준공으로 관리 용이성과 높은 시장 선호도 기대.

안정적인 주거 입지: 초등학교 인접 및 주거 밀집 지역으로 꾸준한 임대 수요 기대.

일괄 매각: 토지와 건물을 일괄 매각하여 권리 관계가 비교적 명확함 (단, 임차권 관련 예외 존재).

1.8. 예상 입찰가

감정가: 192,000,000원

건물 면적: 32.78㎡ (약 9.92평)

주변 시세 분석:

제공된 JSON 데이터에 따르면, 본건과 인근 지역의 다세대주택 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 2025년 12월 거래, 면적 36.36㎡ (1994년 준공): 100,000,000원 (약 2,750,000원/㎡)

* 2025년 12월 거래, 면적 49.54㎡ (2003년 준공): 142,000,000원 (약 2,866,700원/㎡)

상기 비교 사례는 본건(2019년 준공)보다 준공 연도가 훨씬 오래된 건물들입니다. 본건은 신축에 해당하므로, 주변 시세 대비 높은 가치를 가질 것으로 판단됩니다. 감정가 192,000,000원은 면적 대비 약 5,857,000원/㎡ 수준으로, 신축임을 감안할 때 합리적인 수준으로 보입니다.

입찰가 산정 고려사항:

'인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있으나, '대항력 있는 임차인' (전희진, 보증금 10,000,000원)의 존재는 낙찰 후 실질적인 투자 비용 증가 가능성을 시사합니다.

'토지거래허가구역' 지정은 거래의 제약 요인이 될 수 있습니다.

종합 의견:

본건은 신축급 건물로서의 가치가 높으나, 대항력 있는 임차인 및 토지거래허가구역이라는 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 이러한 리스크를 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

예상 입찰가 범위는 감정가 대비 90% ~ 100% 수준인 172,800,000원 ~ 192,000,000원으로 제시합니다.

최종 입찰가는 해당 리스크 요인에 대한 면밀한 법률적 검토 및 현장 답사를 거쳐, 실질적인 추가 비용(임차인 보증금 인수 가능성 등)을 고려하여 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.