나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34476 [1] 경기도 부천시 소사구 송내동 594-4 성도빌라 지층비02호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대양촌감정 · 평가일 2025.09.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경기도 부천시 소사구 송내동 소재 '부천공업고등학교' 북동측 인근에 위치하며 주변은 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 정비된 주택지대로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본 건 까지의 차량접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철1호선 '부천역 및 중동역' 이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 콘크리트 평스라브지붕 4층 건물 내 제지층 제비02호로서, 외벽 : 사이딩판넬 등 마감. 창호 : 새시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세로장방형의 토지로서 다세대주택 부지 등으로 이용 중임.

인접 도로상태등

본 건 북측의 '경인로'를 통하여 인근지역과의 연계가 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 본 건 현관에 별첨 '사진용지'와 같이 '수도사용량 과다·과소 안내문'이 부착되어 있으니 경매 참여 및 진행 시 참고하시기 바람. - 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 건은 경기도 부천시 소사구 송내동 594-4번지에 소재한 성도빌라 지층 비02호 다세대주택입니다.

사건번호는 부천지원 2025타경34476 (1)이며, 감정가는 117,000,000원입니다.

토지 면적은 26.38㎡ (약 7.98평)이고, 건물 면적은 55.58㎡ (약 16.81평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각이며, 경매 구분은 부동산 강제 경매입니다.

채권자는 주택도시보증공사입니다.

1.1. 입지조건

본 건은 경기도 부천시 소사구 송내동에 위치하며, 주변은 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재하는 주택지대입니다.

'부천공업고등학교' 북동측 인근에 자리하고 있습니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 지하철 1호선 '부천역' 및 '중동역'이 근거리에 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

북측의 '경인로'를 통해 인근 지역과의 연결성이 좋습니다.

1.2. 권리분석

채권자는 주택도시보증공사이며, 강제경매를 신청하였습니다.

임차인 현황에 따르면 주택도시보증공사(류 )가 보증금 125,000,000원, 차임 0원으로 등재되어 있습니다.

해당 임차인은 2021년 12월 30일에 전입하였고, 확정일자는 2021년 11월 22일입니다.

임차인의 대항력은 없으며, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸되지 않는 권리인 을구 순위 5번 주택임차권이 말소될 예정입니다.

등기부등본상 말소기준권리는 2023년 1월 31일자 도봉세무서장의 압류입니다.

인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

본 건이 위치한 지역은 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재하는 주택 밀집 지역으로, 주거 환경이 비교적 잘 정비되어 있습니다.

주변 연립, 다세대, 빌라의 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사 면적대의 거래 사례가 다음과 같습니다.

- 2025년 12월 20일 거래된 59.66㎡ (약 18.05평) 빌라가 200,000,000원 (1㎡당 약 3,352,000원)에 거래되었습니다.

- 2025년 12월 9일 거래된 36.92㎡ (약 11.17평) 빌라가 155,000,000원 (1㎡당 약 4,198,000원)에 거래되었습니다.

- 2025년 12월 2일 거래된 57.23㎡ (약 17.31평) 빌라가 169,000,000원 (1㎡당 약 2,953,000원)에 거래되었습니다.

본 건의 건물 면적은 55.58㎡ (약 16.81평)이며, 지층에 해당합니다.

가장 유사한 면적인 57.23㎡ 빌라가 169,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본 건의 지층이라는 점을 감안하여 시장 가격을 보수적으로 평가할 필요가 있습니다.

유사 면적대의 지상층 빌라 시세가 1㎡당 약 300만원 초반임을 감안하면, 지층인 점을 고려했을 때 1㎡당 270만원~300만원 선으로 추정할 수 있습니다.

이를 바탕으로 55.58㎡ 면적에 적용하면 약 150,000,000원에서 166,000,000원 사이의 시세가 형성될 것으로 보입니다.

감정가 117,000,000원과 비교했을 때 시세 대비 낮은 감정가로 평가되어 있습니다.

1.4. 생활정보

본 건은 주택가에 위치하여 비교적 조용한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

주변에 부천공업고등학교가 인접해 있으며, 지하철 1호선 부천역 및 중동역을 이용할 수 있어 서울 및 수도권 주요 지역으로의 접근성이 좋습니다.

상업시설 및 편의시설은 지하철역 주변으로 밀집되어 있어 이용에 편리합니다.

특별히 언급된 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지거래허가구역으로 지정되어 있어 외국인 등의 토지 거래 시 허가가 필요할 수 있습니다 (2025.8.26.~2026.8.25. 적용).

HUG 인수조건 변경 관련 사항이 특이사항으로 기재되어 있어, 계약 진행 시 확인이 필요합니다.

선순위임차권이 특이사항 및 특수물건정보에 언급되었으나, 권리분석상 말소 예정으로 파악됩니다. 다만, 임차인 관련 사항은 항상 면밀한 검토가 필요합니다.

현관에 '수도사용량 과다·과소 안내문'이 부착되어 있어, 수도 관련 사용 내역을 경매 참여 시 참고해야 합니다.

임대 관계는 미상으로 기재되어 있으나, 주택도시보증공사가 임차인으로 등재되어 있어 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 부천시 소사구 송내동에 위치한 다세대주택으로, 양호한 입지 조건과 교통망을 갖추고 있습니다.

감정가는 117,000,000원으로 책정되었으나, 주변 시세 분석 결과 유사 면적의 지상층 거래가는 155,000,000원에서 200,000,000원 사이로 형성되어 있습니다.

지층이라는 점을 감안하더라도, 본 건의 현 시세는 감정가보다 높게 형성될 가능성이 있습니다.

임차인으로 주택도시보증공사가 등재되어 있으나 대항력은 없으며, 관련 권리가 말소될 예정이므로 권리 상 인수 부담은 적을 것으로 판단됩니다.

토지거래허가구역 지정, HUG 인수조건 변경 등은 잠재적 리스크 요인이 될 수 있으나, 철저한 사전 조사와 확인을 통해 해소 가능합니다.

1.7. 투자 포인트

주변 시세 대비 낮은 감정가로 인해 시세 차익 실현이 기대됩니다.

역세권에 인접하여 주거 선호도가 높을 것으로 예상됩니다.

다세대주택 밀집 지역으로 안정적인 임대 수요가 존재합니다.

권리 분석상 인수할만한 부담이 없어 명도가 완료되면 즉시 활용 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 117,000,000원입니다.

주변 유사 면적의 최근 거래 사례를 고려할 때, 본 건의 시세는 지층임을 감안해도 130,000,000원에서 150,000,000원 범위로 추정됩니다.

인수할 권리금액이 없다는 점과 시세와의 차이를 고려할 때, 감정가 대비 약 10~20% 정도의 가산하여 입찰하는 전략을 고려할 수 있습니다.

종합적인 시장 상황과 본 건의 특징을 고려하여, 예상 입찰가는 135,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.