나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34474 [1] 경기도 부천시 오정구 내동 292-9 장원래미안빌3차 102동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 오케이감정 · 평가일 2025.09.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 오정구 내동 소재 '내촌공원' 남측 인근에 위치하며, 주위는 다세대,연립등의 공동주택및 소규모 근린상가 등이 혼재하는 기존 주택지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는바 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층(사용승인:2003.02.28)내의 제3층 제302호건으로서, 외벽:석재붙임마감. 내벽:내부 인테리어 마감. 창호:샷시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생·급배수설비및 도시가스설비등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 등고평탄한 정장형 토지로서, 현황 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건의 남측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

부천지원 2025타경34474 (1)

1.2. 소재지

경기도 부천시 오정구 내동 292-9 장원래미안빌3차 102동 3층302호

1.3. 물건 현황

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 141,000,000원

* 토지면적: 27.43㎡ (약 8.30평)

* 토지지분: 27.43㎡ (약 8.30평)

* 건물면적: 46.68㎡ (약 14.12평)

* 건물지분: 46.68㎡ (약 14.12평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 건축년도: 2003년

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 부천시 오정구 내동에 위치하며, '내촌공원' 남측 인근 지역입니다. 주위는 다세대, 연립 등 공동주택과 소규모 근린상가가 혼재하는 기존 주택지대로서 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이한 편입니다.

2.3. 도로상태

본 건의 남측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 건 토지는 제2종일반주거지역에 속하며, 시가지경관지구(일반), 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 등의 도시계획사항이 적용됩니다. 또한, 가축사육제한구역, 항공표면, 과밀억제권역으로 지정되어 있으며, 특히 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다 (대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대).

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2022년 7월 25일 접수된 오학수 근저당권 (을5, 50,000,000원)입니다.

3.2. 인수되는 권리

등기부등본상 을구 순위 7번 주택임차권등기(주택도시보증공사, 송완섭)는 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자가 인수하는 권리나 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (송완섭)

* 보증금: 154,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-12-13

* 확정일자: 2021-11-28

* 배당신고일자: 2023-12-15

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경 및 말소 동의 확약서 제출로 인수 부담 없음. 임차인 송

3.4. 등기부채권 총액

224,000,000원

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본 건이 위치한 지역은 다세대 및 연립주택과 소규모 근린상가가 혼재된 일반적인 주택가 상권입니다. 대규모 상업시설보다는 주거 편의를 위한 소규모 점포들이 주를 이룹니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

'내촌공원'이 인근에 위치하여 주거 환경의 쾌적성을 더합니다.

5.2. 교통시설

인근 버스정류장을 통해 시내 이동이 가능하며, 차량 접근성도 양호합니다.

5.3. 교육시설

인근 교육시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

본 건은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다. 이는 낙찰자가 잔금을 납부하고 소유권을 취득하는 과정에서 관련 규정에 따라 허가를 받아야 할 수 있음을 의미합니다 (주로 외국인 등 특정 대상자에게 적용될 수 있음).

6.2. 건물 노후화

2003년에 사용 승인된 건물로, 약 21년 경과되었습니다. 이로 인한 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 경매물건은 경기도 부천시 오정구 내동에 소재한 장원래미안빌3차 102동 302호 다세대주택입니다. '내촌공원' 인근의 조용한 주거지역에 위치하며, 차량 및 대중교통 이용이 편리한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 권리 분석 결과, 인수해야 할 채무나 부담은 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 토지거래허가구역 지정 기간 중임을 유의해야 하며, 건물 연식에 따른 관리 상태를 확인하는 것이 좋습니다.

8. 투자 포인트

* 부천시 내동 지역의 안정적인 주거 수요.

* '내촌공원' 인접으로 인한 쾌적한 주거 환경.

* 권리 관계가 깨끗하여 명도 및 이전 절차 비교적 수월 예상.

* 감정가 및 주변 시세 대비 잠재적 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보(2025년 12월 기준)에 따르면, 본건과 유사한 지역의 다세대주택 거래가는 다음과 같습니다.

* 33㎡ (1991년 준공): 120,000,000원 (약 364만원/㎡)

* 35.4㎡ (2001년 준공): 90,000,000원 (약 254만원/㎡)

* 43.2㎡ (1986년 준공): 80,000,000원 (약 185만원/㎡)

본 건은 건물 면적 46.68㎡ (약 14.12평)에 2003년에 준공되어 비교적 신축에 속합니다. 가장 유사한 연식의 거래 사례인 33㎡, 1.2억 원(약 364만원/㎡)을 기준으로 환산 시, 본 건의 가치는 약 1.7억 원 수준으로 추정됩니다. 그러나 다른 거래 사례들을 고려할 때, 시세는 0.8억 원에서 1.2억 원 사이로 넓게 형성되어 있습니다.

감정가는 141,000,000원으로, 시세 범위 및 유사 사례의 환산가를 종합적으로 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다. 임차인 보증금 인수 부담이 없다는 점은 긍정적입니다.

9.2. 예상 입찰가

1차 입찰 시, 감정가(141,000,000원) 수준 또는 그 이하에서 경쟁이 이루어질 것으로 예상됩니다. 보수적인 관점에서 시세 하단을 고려한 접근도 가능합니다.

* 적정 예상 입찰가 범위: 125,000,000원 ~ 140,000,000원

9.3. 고려사항

* 토지거래허가구역 지정 기간(2025.8.26.~2026.8.25.) 내 낙찰 시, 취득 절차 확인이 필요합니다.

* 최종 잔금 납부 전, 임차인 관련 권리 소멸 여부에 대한 추가 확인이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.