나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34472 [1] 경기도 부천시 소사구 심곡본동 566-58 신진엘니도하우스 111동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙감정 · 평가일 2025.09.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 심곡본동 소재 '부천남초등학교' 남측 인근에 위치함.

교통상황

본건 소재 건물까지 제 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 지상4층 건물로서 외벽 : 벽돌쌓기 마감 등 내벽 : 벽지 붙임 및 일부 타일 마감 등 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

도시가스보일러에 의한 난방설비가 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로와 대체로 등고 평탄한 사다리형의 토지임.

인접 도로상태등

본건 소재 부지 남측 및 동측으로 세로변의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

- 심곡본동 566-58 : 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역,토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경34472 (1)

소재지: 경기도 부천시 소사구 심곡본동 566-58, 신진엘니도하우스 111동 4층 401호 (신주소: 경기도 부천시 소사구 성주로214번길 53-17)

건물명: 신진엘니도하우스

용도: 다세대주택

토지면적: 49.44㎡ (약 14.95평)

건물면적 (전유부분): 52.55㎡ (약 15.90평)

감정가: 194,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

건축년도: 2002년 (사용승인일 2003.03.19)

총 층수: 4층 건물 중 4층

구조: 철근콘크리트구조

총 세대수: 8세대

2. 입지조건

위치 및 주변환경:

본 물건은 경기도 부천시 소사구 심곡본동에 소재하며, 부천남초등학교 남측 인근 주거지역에 위치합니다. 주변으로는 유사한 다세대주택 및 빌라들이 밀집해 있습니다.

교통상황:

본건까지 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능합니다. 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

도로상태:

본건 소재 부지 남측 및 동측으로 세로변의 포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근이 편리합니다.

3. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리:

없음 (물건명세서상 을구 순위 4번 주택임차권등기가 소멸되지 않는 권리로 기재되었으나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되었고, 임차인의 대항력이 없어 말소 대상임)

말소기준권리:

2023년 10월 12일자 국(세무서)의 가압류 (갑4)

주요 권리 분석:

본건은 말소기준권리(갑4)보다 선순위 권리 없이, 이후 등기된 모든 권리(을구 주택임차권, 갑5 압류, 갑6 압류, 갑7 강제경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 김 (주택도시보증공사)

* 보증금: 190,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-11-18

* 확정일자: 2021-10-19

* 배당신고일자: 2023-11-24

* 대항력: 없음

인수되는 보증금:

0원 (임차인의 대항력이 없어 경매로 인해 임차권은 소멸되며, 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다)

4. 상권분석

지역적 특성:

본 물건은 주거 밀집 지역에 위치하고 있으며, 인근에 학교가 소재하여 교육 환경이 비교적 양호한 지역입니다. 주변 상업시설은 도보로 이용 가능한 거리에 일부 분포하고 있을 것으로 보입니다.

주변 시세 분석:

제공된 최근 매매 정보(2025년 12월 기준) 분석 결과는 다음과 같습니다.

* 효마을타운 107동 (2001년식, 59.9㎡): 2025.12.05 매매가 198,000,000원

* 대창스페이스빌 (2013년식, 35.12㎡): 2025.12.05 매매가 207,000,000원

* 예인쉐르빌 (2019년식, 49.33㎡): 2025.12.03 매매가 290,000,000원

시세 동향:

본건(52.55㎡, 2002년식)과 면적이 유사한 '예인쉐르빌'(49.33㎡, 2019년식)은 290,000,000원에 거래되었습니다. 이는 신축 건물임을 고려할 때 높은 시세를 보여줍니다.

본건과 건축 연도가 유사한 '효마을타운'(59.9㎡, 2001년식)은 198,000,000원에 거래되었으며, 이는 면적 대비 본건의 감정가(194,000,000원)와 유사한 수준입니다.

'대창스페이스빌'(35.12㎡, 2013년식)은 면적이 작음에도 불구하고 207,000,000원에 거래되어, 신축 연식에 따른 가격 상승 효과가 나타나는 것으로 분석됩니다.

종합적으로 볼 때, 본건은 건축 연식이 비교적 오래되었지만, 최근 거래된 유사 연식의 물건과 감정가가 유사하며, 신축 대비로는 가격 상승 여지가 있습니다.

5. 생활정보

교육:

본건 인근에 부천남초등학교가 위치하여 자녀들의 통학이 편리합니다.

교통:

단지 주변으로 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 용이하며, 차량을 이용한 주요 도로 접근성도 양호합니다.

편의시설:

주거 밀집 지역으로 기본적인 생활 편의시설(마트, 병원, 식당 등)은 도보 또는 근거리 이동으로 이용 가능할 것으로 예상됩니다.

주거환경:

조용한 주택가에 위치하여 비교적 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

토지거래허가구역:

본 건 소재지는 외국인 등 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 다세대주택 거래 시 허가를 받아야 합니다. (허가 기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) 향후 거래 시 관련 절차를 확인해야 합니다.

재정비촉진지구:

재정비촉진지구로 지정되어 있어, 향후 지역 개발 계획에 따른 변동 가능성이 있습니다.

HUG 인수조건 변경:

채권자인 주택도시보증공사(HUG) 관련 인수 조건 변경이 있었으며, 이는 HUG의 보증채무 이행 및 경매 진행과 연관되어 있습니다.

건물 노후도:

2002년 준공된 건물로 약 24년 경과되어 향후 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

혐오시설:

지도 검색 결과, 본건 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 즉각적으로 확인되지 않았습니다. 다만, 최종 입찰 전 현장 방문을 통해 주변 환경을 상세히 확인하는 것이 권장됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부천시 소사구 심곡본동에 위치한 다세대주택으로, 부천남초등학교 인근의 안정적인 주거지에 자리하고 있습니다. 권리 분석상 임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 없다는 점이 가장 큰 장점입니다. 토지거래허가구역 및 재정비촉진지구 지정은 향후 재산권 행사에 고려해야 할 사항입니다. 건축 연식이 2002년으로 다소 오래되었으나, 감정가는 유사 연식의 실거래가와 유사한 수준으로 책정되어 있어 시세 대비 적정하거나 소폭 저평가 가능성을 내포하고 있습니다.

8. 투자 포인트

* 대항력 있는 임차인이 없어 보증금 인수 부담이 전혀 없습니다.

* 부천남초등학교 인근의 교육 환경이 양호한 주거지에 위치합니다.

* 토지 및 건물 일괄 매각으로 소유권 취득이 용이합니다.

* 건축 연식이 오래되었으나, 유사 물건 시세 대비 감정가 수준이 적정하게 책정되었습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 194,000,000원

주변 실거래가 분석 및 시세 동향을 고려할 때, 본건의 적정 가치는 감정가 수준에서 소폭 상승한 가격대를 형성할 것으로 예상됩니다.

건축 연식이 유사한 '효마을타운'(2001년식, 59.9㎡)이 198,000,000원에 거래된 점, 그리고 최근 신축 건물들의 높은 시세(2013년식 35.12㎡가 207,000,000원)를 감안할 때, 본건의 가치는 194,000,000원에서 210,000,000원 사이로 추정됩니다.

토지거래허가구역, 재정비촉진지구 등 특수성을 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

권장 입찰가 범위:

감정가 대비 100% ~ 110% 수준을 권장합니다.

194,000,000원 ~ 213,400,000원

최종 입찰가는 현장 조사, 최신 시세 동향, 경쟁 입찰자 현황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.