나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34460 [1] 경기도 부천시 원미구 원미동 189-189 대명노블리안3동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프로감정 · 평가일 2025.09.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 원미동 소재 '카톨릭대학교 부천성모병원' 북측 인근에 소재하며, 주위는 다세대주택 등이 소재하는 주택지대으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제2층 제202호으로서, (사용승인일 : 2018.06.27) 외벽 : 벽돌타일 붙임 등 마감. 내벽 : 몰탈 위 페인팅 등 마감. 창호 : 샷시 창호 등 마감임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수시설, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 완경사지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(룸비니유치원-교육청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 부천지원 2025타경34460 (1)

소재지: 경기도 부천시 원미구 원미동 189-189 대명노블리안3동 2층202호

용도: 다세대주택

감정가: 240,000,000원

건물명: 대명노블리안

건축년도: 2018년 6월 27일 (사용승인일 기준)

총 층수: 5층

해당 층수: 2층

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 39.26㎡ (약 11.88평)

건물면적: 47.15㎡ (약 14.26평)

1.3. 특이사항

토지거래허가구역, 재정비촉진지구, HUG 인수조건 변경

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 원미동 소재 '카톨릭대학교 부천성모병원' 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 주로 다세대주택 등이 소재하는 주택지대로서 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로

인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 남측으로는 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접해 있어 차량 접근이 용이합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

말소기준권리: 부천시 압류 (2023-10-31, 갑6)

등기부채권 총액: 285,000,000원

매각으로 인해 소멸되는 권리: 등기부상 을구 3번 주택임차권 (김민주, 285,000,000원)은 말소 예정이나, 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서가 제출되어 인수되지 않을 것으로 보입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사 (김민주)

보증금: 285,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-06-14

확정일자: 2022-05-19

배당신고일자: 2024-06-24

대항력: 없음

비고: 임차인 김민주 씨는 대항력이 없으며, 보증금은 285,000,000원입니다.

3.3. 인수되는 권리

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 상권

본건은 다세대주택 밀집 지역으로, 인근에 카톨릭대학교 부천성모병원이 위치하여 관련 상권 및 배후수요가 일부 존재합니다.

4.2. 편의시설 및 공공시설

주변에 버스정류장이 있으며, 주택가로서 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.3. 잠재적 혐오시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 직접적으로 본건에 영향을 미칠 만한 혐오시설이 명확하게 인지되지는 않습니다. 다만, 부천시 대장동 일대에 광역 소각장, 하수처리장, 분뇨처리장 등이 집적된 지역이 있어, 해당 지역의 방향이나 거리에 따라 간접적인 영향을 받을 가능성은 배제할 수 없습니다. 본건 소재지인 원미동과는 거리가 있어 직접적인 영향은 적을 것으로 판단됩니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 법규 및 지구 지정

* 토지거래허가구역: 현재 부천시 전역이 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 등 토지 거래 시 허가를 받아야 하는 구역으로 지정되어 있습니다. 이는 토지 거래 시 허가 절차가 필요함을 의미합니다.

* 재정비촉진지구: 본건이 속한 원미동 일원이 재정비촉진지구로 지정되어 향후 도시 계획에 따른 개발 또는 정비 사업이 진행될 수 있습니다. 이는 장기적으로 가치 상승 요인이 될 수 있으나, 사업 추진 과정에서의 불확실성도 존재합니다.

5.2. HUG 인수조건 변경 관련

채권자이자 임차인 정보에 주택도시보증공사(HUG)가 포함되어 있으며, 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항이 기재되어 있습니다. 이는 HUG 관련 대출이나 보증 조건에 변동이 있었거나, HUG의 채권 확보 또는 자산 관리 방식에 변경이 있을 수 있음을 시사합니다. 잠재적 투자자는 HUG와의 거래 조건 및 향후 절차에 대해 면밀히 확인할 필요가 있습니다.

6. 종합 의견

본 물건은 경기도 부천시 원미구 원미동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 최근에 건축(2018년 준공)되었으며 기본적인 입지 및 생활 환경은 양호한 편입니다. 인근에 병원 등 편의시설이 있고 교통 접근성도 보통 수준입니다. 다만, 토지거래허가구역 및 재정비촉진지구 지정으로 인한 법적 제약 및 향후 개발 가능성이 혼재되어 있으며, 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항은 추가적인 확인이 필요한 부분입니다. 권리관계상 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

7. 투자 포인트

* 신축급 다세대주택: 2018년 준공으로 비교적 최신 건물에 해당하여 즉각적인 리모델링 부담이 적습니다.

* 재정비촉진지구 지정: 장기적으로 도시 재생 및 개발에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 역세권 및 병원 인접: 부천성모병원 북측 인근으로 배후 수요 확보에 유리하며, 교통 이용이 편리합니다.

8. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 유사 조건의 다세대주택 매매 사례를 참고할 때 본건의 적정 시세는 감정가(24,000만원)와 유사하거나 소폭 낮은 수준으로 판단됩니다.

* 2026년 3월, 50.82㎡ 면적의 '다소망빌'이 23,500만원에 거래되었습니다. (평당 약 462.4만원) [cite: JSON 1]

* 이를 기준으로 본건의 전용면적 47.15㎡에 적용 시, 약 21,800만원 수준으로 추산됩니다.

감정가 24,000만원과 비교 시, 시장 가격은 21,800만원 ~ 23,500만원 사이로 볼 수 있습니다. 'HUG 인수조건 변경' 및 '토지거래허가구역' 지정과 같은 특이사항을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가는 감정가 이하, 시장 시세 수준인 21,500만원 ~ 23,500만원 사이에서 보수적으로 접근하는 것을 추천합니다. 실제 입찰 시에는 현장 조사와 최신 시장 동향을 반영하여 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.