나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34455 [1] 경기도 부천시 오정구 내동 289-1 성진그린타운 2동 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이원감정 · 평가일 2025.09.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 오정구 내동 소재 "내촌사거리" 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트, 중소규모의 공장 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하며, 대중교통여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 콘크리트평스라브지붕 5층 건물내 5층 502호로서 외벽 : 드라이비트 및 석재붙임 등 마감. 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

공부상 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 도시가스설비, 난방시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약8미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 시가지경관지구(일반) , 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 항공표면 <공항시설법> , 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 미상임. -본건 등기사항전부증명서에 "주택임차권"이 등재되어 있으니 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

사건번호: 부천지원 2025타경34455 (1)

소재지: 경기도 부천시 오정구 내동 289-1 성진그린타운 2동 5층502호

용도: 다세대주택

감정가: 190,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 건물 및 토지 정보

건축년도: 2003년 (사용승인일 기준)

구조: 철근콘크리트조

층수: 5층 중 5층

토지면적: 31.95㎡ (약 9.67평)

건물면적: 69.54㎡ (약 21.04평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 부천시 오정구 내동 소재 "내촌사거리" 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트, 중소규모의 공장 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로 상황

차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통여건은 보통으로 평가됩니다. 본건 북측으로 노폭 약 8미터 내외의 도로와 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 채권자 및 경매 정보

본건은 주택도시보증공사의 채권으로 진행되는 부동산 강제 경매 물건입니다.

3.2. 임차인 현황 및 권리 관계

* 임차인: 주택도시보증공사 (정현진)

보증금: 190,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-05-18

확정일자: 2022-04-29

배당신고일자: 2024-06-14

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권.

등기사항전부증명서상 을구 5번 주택임차권(정현진, 190,000,000원)은 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다. 따라서 인수되는 보증금은 없습니다.

말소기준권리는 갑6 (주택도시보증공사의 강제경매)이며, 이보다 선순위인 권리는 없습니다.

기타 등기사항으로는 갑4 소유권이전, 갑5 양산세무서장 압류, 갑7 소유권이전(유대연) 등이 있으나 모두 말소될 예정입니다.

총 등기부채권액은 190,000,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 주변 다세대주택의 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 1991년 준공된 33㎡(약 10평) 주택이 2025년 12월 180,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 18,000,000원)

* 2001년 준공된 35.4㎡(약 10.7평) 주택이 2025년 12월 90,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 8,411,111원)

* 1986년 준공된 43.2㎡(약 13평) 주택이 2025년 12월 80,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 6,153,846원)

본건은 2003년 준공되었으며, 건물면적 69.54㎡(약 21.04평)의 다세대주택입니다. 비교적 최근 연식과 넓은 면적을 고려할 때, 주변 시세 및 감정가 190,000,000원(㎡당 약 2,732,247원)을 참고하여 시세 형성이 예상됩니다. 다만, 제공된 비교 거래 사례들의 면적 차이가 크므로, 정확한 시세 파악을 위해서는 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

"내촌사거리" 인근에 위치하여 근린생활시설 이용이 용이합니다. 주변 지역에는 다양한 상업 시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의는 충족될 것으로 보입니다.

5.2. 교통 및 대중교통

인근 버스 정류장 이용이 가능하며, 대중교통 접근성은 보통 수준입니다. 차량 진출입은 원활합니다.

5.3. 기타 생활 편의 시설

주변 환경은 다세대주택, 아파트, 공장, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 주거 환경과 함께 일부 공업 및 상업 시설이 혼재되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

등기부상 주택임차권이 존재하나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸되므로 인수 부담은 없습니다.

6.2. 물건 자체 리스크

"임대관계 미상임"으로 기재되어 있어, 공부상 확인되지 않는 임대차 관계가 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다. (다만, 주요 권리관계 분석상 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다.)

6.3. 주변 환경 리스크

과거 부천시 오정구 삼정동 지역에 소각장 등의 혐오시설이 존재했으나, 해당 시설들은 도시 재생 사업 등을 통해 문화시설(부천아트벙커B39) 등으로 전환되었거나 운영이 중단된 것으로 파악됩니다. 본건 소재지인 내동과는 직접적인 인접성이 낮아 직접적인 영향은 크지 않을 것으로 예상되나, 지역의 과거 산업 시설 및 환경 관련 이슈를 인지할 필요는 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부천시 오정구 내동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 190,000,000원입니다. 권리 분석상 인수되는 임차 보증금이 없어 낙찰자가 권리상의 부담 없이 취득할 수 있다는 장점이 있습니다. 주변 시세 및 건물 연식, 면적 등을 고려할 때 적정 시세 형성 가능성이 있으며, 향후 지역 개발 및 교통 여건 개선에 따른 가치 상승 잠재력도 기대해 볼 수 있습니다. 다만, 임대 관계 미확인 등의 소소한 리스크는 존재합니다.

8. 투자 포인트

* 안전한 권리 관계: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰자가 깨끗한 권리를 승계합니다.

* 합리적인 감정가: 주변 시세 및 신축 연식을 고려 시, 감정가가 시장 가격 대비 경쟁력 있을 수 있습니다.

* 실거주 및 임대 투자 가능성: 다세대주택으로서 실거주 또는 임대 수익을 위한 투자 대상이 될 수 있습니다.

* 편리한 입지: 주요 도로 접근성이 양호하며, 생활 편의시설 이용이 편리한 지역입니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 190,000,000원이며, 제공된 최근 거래 사례들을 종합적으로 분석한 결과, 면적, 건축 연도, 입지 등을 고려했을 때 현 시세는 감정가 수준 또는 그 이상으로 형성될 가능성이 있습니다. 특히, 33㎡(약 10평) 규모의 다세대주택이 180,000,000원에 거래된 사례를 참고하면, 본건(69.54㎡, 약 21평)의 가치는 더 높게 평가될 수 있습니다.

이에 따라, 현 시세를 기준으로 예상 입찰가는 195,000,000원에서 220,000,000원 사이로 산정해 볼 수 있습니다. 다만, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 최신 부동산 시장 동향을 면밀히 파악하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.