나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34431 [1] 경기도 부천시 원미구 춘의동 127 광성상가및아파트 12층1203호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 부천시 원미구 춘의동 소재 ""춘의역"" 북서측 인근에 위치하며, 부근은 대상물건과 유사한 형태의 아파트 및 다세대주택, 단독주택, 소규모 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 주택 및 상가혼용지대로서 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황

대상물건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 수도권7호선 춘의역이 소재하여 전반적인 대중교통 여건은 무난한 편입니다.

건물의 구조

1994.01.07 사용승인된 철근콘크리트벽식구조 평슬래브지붕 지하3층/지상13층 건물내 제12층 제1203호로서,
- 외 벽 : 몰탈위 페인트 및 석재 마감 등
- 내 벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등
- 창 호 : 하이샤시 등으로 시공되었습니다.

이용상태

아파트로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 층별 소화전설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있으며, 지상 및 지하(B2~B3)에 주차장이 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 가로장방형의 토지로서, 상가 및 아파트 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

북측 및 서측으로 노폭 약 8미터, 남측 및 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(소로3-274호선)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 시장, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 상대보호구역(신흥초-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(심원고-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.))입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상입니다.
나. 기타 참고사항 : 해당사항 없습니다.

물건 비고

특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 부천지원 2025타경34431 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOO

감정가: 378,000,000원

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 부천시 원미구 춘의동 127 광성상가및아파트 12층1203호

(신주소: 경기도 부천시 원미구 옥산로138번길 30 (춘의동))

용도: 아파트

건물 사용승인일: 1994년 1월 7일

1.3. 면적 정보

토지면적: 23.17㎡ (약 7.01평)

건물면적: 79.75㎡ (약 24.12평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

대상 물건은 경기도 부천시 원미구 춘의동에 위치하며, 지하철 7호선 '춘의역' 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 대상 물건과 유사한 아파트, 다세대주택, 단독주택 및 소규모 근린생활시설 등이 혼합된 지역으로, 주거 및 상업 복합 용도 지대입니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 여건

인근에 수도권 7호선 춘의역이 소재하여 대중교통 이용이 편리하며, 다수의 노선버스가 운행하는 버스 정류장이 인접해 있어 전반적인 대중교통 여건은 무난한 편입니다. 차량을 통한 건물 접근성 또한 양호합니다.

2.3. 도로 접근성

대상 물건은 북측 및 서측으로 노폭 약 8미터, 남측 및 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

2.4. 주변 시설 (혐오시설 검토)

부천시 전역을 대상으로 하는 광역 소각장 설치 계획이 과거에 있었으나, 2016년 기사를 기준으로 주민 반발 등이 있었던 것으로 파악됩니다. 현재 대상 물건과 직접적으로 인접한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않으나, 잠재적인 지역 개발 이슈 및 주민 민감성을 고려할 필요가 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리 관계

집합건물 등기부상 말소기준권리는 2023년 11월 6일 접수된 학익새마을금고의 근저당권(금240,000,000원)입니다. 이 근저당권보다 이후에 설정된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부상 확인되는 주요 권리 사항은 다음과 같습니다.

* 소유권 이전 (1998-05-20, 2006-08-11)

* 근저당권 (2023-11-06, 금240,000,000원) - 말소기준권리

* 가압류 (2024-12-11, 금159,710,000원) - 주식회사덕행

* 가압류 (2025-08-20, 금200,000,000원) - 조대근 (말소)

* 강제경매 (2025-09-10, 174,884,637원) - 주식회사덕행 (본건 경매)

총 등기부채권액은 599,710,000원입니다.

3.2. 말소기준권리

학익새마을금고 근저당권 (2023-11-06)

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 지상권이 존재할 수 있으나, 상세 내용은 확인되지 않았습니다. 그 외 등기부상 권리는 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

3.4. 임차인 현황

제공된 정보에 따르면 인수해야 할 임차인의 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 임대차 관계는 미상으로 기재되어 있어, 현장 조사 등을 통해 실제 점유 및 임대차 관계를 반드시 확인할 필요가 있습니다.

4. 상권분석

대상 물건이 위치한 지역은 아파트, 다세대주택, 단독주택과 소규모 근린생활시설이 혼합된 주택 및 상가 혼용지대로서, 지역 주민을 대상으로 하는 기본적인 상권이 형성되어 있습니다. 춘의역을 중심으로 한 역세권의 이점과 함께 다양한 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

춘의역(지하철 7호선)을 도보로 이용 가능하며, 주변 버스 노선을 통해 서울 및 수도권 주요 지역으로의 접근성이 양호합니다. 주거 지역과 상업 시설이 혼재되어 있어 생활 편의시설 이용이 편리할 것으로 예상됩니다. 1994년에 준공된 건물로 기본적인 생활 편의시설(난방, 급배수, 승강기 등)은 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

해당 물건은 '토지거래계약에 관한 허가구역'으로 지정되어 있습니다 (2025.8.26. ~ 2026.8.25.). 해당 허가구역 지정 기간이 2026년 8월 25일까지이므로, 매수 후 잔금 납부 시점까지 허가구역 지정이 유효하다면 토지거래허가 취득이 필요합니다. (현 시점 2026년 8월 16일 기준, 지정 기간 만료 임박).

6.2. 재매각 물건

본건은 재매각으로 진행되는 물건입니다. 이는 이전 경매 절차에서 유찰되었음을 의미하며, 입찰자들의 관심이 낮거나 특별한 사유가 있을 수 있으므로 주의 깊은 분석이 요구됩니다.

6.3. 특별 매각 조건

매수 신청 보증금이 최저매각가격의 20%로 일반적인 10%보다 높게 책정되어 있습니다.

6.4. 미확인 임대차 관계

임대차 관계가 미상으로 기재되어 있으며, 인수 보증금이 0원이라고는 하나 실제 점유자 및 임대차 내역을 철저히 조사하여 대항력 있는 임차인이 존재하는지 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 춘의역 역세권에 위치하며 교통이 편리하고 생활 편의시설 이용이 용이한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 그러나 재매각 물건이라는 점, 토지거래허가구역 지정 기간 만료가 임박한 점, 특별 매각 조건(높은 보증금)이 적용되는 점, 그리고 미확인 임대차 관계의 잠재적 리스크가 존재합니다. 이러한 요소들을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 지하철 7호선 춘의역 역세권으로 교통 편의성이 높습니다.

* 주거와 상업 시설이 혼재된 지역으로 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

* 비교적 넓은 건물 면적(약 24.12평)을 확보하고 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 다양한 시장 상황, 주변 시세, 낙찰가율, 그리고 본건의 특이사항(재매각, 토지거래허가구역 등)을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 제공된 감정가 378,000,000원을 기준으로 하며, '인수 보증금'은 0원이므로 고려 대상에서 제외됩니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 상세한 권리 분석, 현장 조사, 유사 물건의 최근 낙찰 사례 조사 등 추가적인 심층 분석이 반드시 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.