나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512493 [1] 인천광역시 남동구 간석동 617-44 비동 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문감정 · 평가일 2025.09.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 주안동 소재 '주안5동행정복지센터' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 등 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(간석역, 지하철1호선)이 소재하는 등 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

벽돌조 슬래브지붕 지하1/3층 건 내 제1층 제102호로서, (사용승인일 : 1990.11.08) 외벽 : 적벽돌치장마감 등 내벽 : 내부 인테리어 마감 등 창호 : 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접 필지 및 도로 대비 평탄한 세장형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 약 13미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

간석동 617-44 :제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-02-17)(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기타사항 : 주택임차권, 2023.02.24, 임차권등기명령(2023카임405), 임차보증금 : 금79,000,000원, 점유개시일자 : 2021.01.08, 확정일자 : 2020.11.30, 임차권자 : 심은호

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

인천지방법원 2025타경512493 (1)호 부동산강제경매 물건에 대한 보고서입니다.

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경512493 (1)

* 소재지: 인천광역시 남동구 간석동 617-44 비동 1층102호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 87,000,000원

* 토지면적: 27.73㎡ (약 8.39평)

* 토지지분: 27.73㎡ (약 8.39평)

* 건물면적: 40.59㎡ (약 12.28평)

* 건물지분: 40.59㎡ (약 12.28평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

* 건축물대장상 사용승인일: 1990년 11월 8일

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 '주안5동행정복지센터' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 등 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 인천지하철 1호선 간석역이 소재하여 교통상황은 보통 수준입니다.

* 건물의 구조: 본건은 벽돌조 슬래브지붕 3층 건물 내 제1층 제102호이며, 외벽은 적벽돌치장마감, 내벽은 내부 인테리어 마감, 창호는 샷시 창호 마감으로 되어 있습니다.

* 토지 이용상태: 본건 토지는 인접 필지 및 도로 대비 평탄한 세장형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본건 서측으로 약 13미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지 이용계획 및 제한상태: 본건 소재지는 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등에 한함, 지정기간: 2025.08.26. ~ 2026.08.25.)으로 확인됩니다.

1.3. 권리분석

* 권리분석 요약: 본건은 HUG의 가압류(2023.08.10.)를 말소기준권리로 하여 진행되는 강제경매 사건입니다. 등기부등본 상 을구 9번 순위 주택임차권(채권액 79,000,000원)이 존재하나, 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 따라서 낙찰자는 별도의 권리를 인수하지 않을 것으로 판단됩니다.

* 말소기준권리: 주택도시보증공사의 가압류 (2023.08.10.)

* 인수되는 권리: 없음 (주택임차권은 HUG 말소 동의로 소멸 예상)

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(심은호)

* 보증금: 79,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-01-08

* 확정일자: 2020-11-30

* 배당신고일자: 2023-03-24

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경

* 집합건물 등기부 요약:

* 소유권 이전: 조운영(2006.07.06.), 김종국(2009.10.22.), 문중석(2021.02.03.)

* 주택임차권: 심은호 (보증금 79,000,000원, 전입 2021.1.8, 확정 2020.11.30) - 말소 예정

* 가압류: 주택도시보증공사 (1,132,000,000원, 2023.08.10.) - 말소기준권리

* 압류: 남동구(인천광역시), 연수세무서장 (2023.11.22., 2023.11.29.)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (79,000,000원, 2025.09.18.)

* 등기부채권 총액: 1,211,000,000원

1.4. 상권분석

* 주변 시세 분석: 제공된 최근 매매 정보를 바탕으로 분석한 결과, 인근 지역의 다세대주택 시세는 2014년식 64.73㎡(3층)이 1억 7,300만원(2026년 3월), 1987년식 47.56㎡(1층)이 1억 2,000만원(2026년 3월), 1991년식 34.65㎡(2층)이 5,500만원(2026년 3월)에 거래되었습니다.

* 본건(1990년식, 40.59㎡, 1층)의 감정가 8,700만원은 비교적 저렴한 편으로, 특히 1987년식 47.56㎡(1층)의 1억 2,000만원 실거래가와 비교 시, 면적 및 건축 연도를 고려할 때 시세 상승 여력이 있을 것으로 판단됩니다. 저렴하게 거래된 5,500만원 건은 면적, 층수, 거래 방식(직거래) 등의 차이를 고려해야 합니다.

1.5. 생활정보

* 주변 시설: '주안5동행정복지센터'가 인근에 있으며, 주거 지역 내에 위치하여 기본적인 근린생활시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 인천지하철 1호선 간석역 및 다수의 버스 노선을 이용할 수 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주거 환경: 주변이 다세대주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 일반적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

* 주변 연립, 다세대, 빌라 등 매매/임대 정보: 제공된 JSON 데이터들은 모두 간석동 지역 내의 거래 사례이며, 본건과 유사한 조건의 물건들이 거래되고 있음을 보여줍니다.

1.6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: 해당 물건은 HUG 인수조건 변경 관련 특이사항이 기재되어 있습니다. 이는 HUG가 해당 물건 또는 채권 관련하여 특정 조건을 변경하였음을 의미하며, 입찰 전 HUG 측에 상세 내용을 확인하는 것이 필요합니다. 다만, 임차권의 경우 HUG의 말소 동의가 있어 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

* 건축 연도: 1990년 건축물로, 약 30년 이상 경과하여 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 토지이용계획: 상대보호구역, 과밀억제권역 등 일부 지역 제한사항이 존재하므로, 향후 개발이나 이용 시 관련 법규를 확인해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 인천광역시 남동구 간석동에 위치한 다세대주택으로, 역세권에 가까운 교통 편의성을 갖추고 있습니다. 권리상 특별한 인수 부담은 없을 것으로 예상되나, 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항에 대한 면밀한 확인이 필요합니다. 감정가 대비 주변 실거래가 수준을 고려할 때, 시세보다 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다. 건축 연도가 오래된 점은 감안해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 인천지하철 1호선 간석역 인근으로 교통이 편리합니다.

* 권리상 안전성: HUG 말소 동의로 임차권 인수 부담이 없습니다.

* 시세 대비 저평가 가능성: 감정가 및 주변 실거래가를 비교 시, 시세보다 낮은 가격으로 취득 가능성이 있습니다.

* 주택임대 시장 수요: 다세대주택은 꾸준한 임대 수요가 있는 주거 형태입니다.

1.9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 87,000,000원입니다. 최근 인근 지역의 다세대주택 매매 사례를 종합적으로 고려했을 때, 1987년식 47.56㎡(1층) 물건이 1억 2,000만원에 거래된 점을 감안하면, 본건(40.59㎡, 1층)의 적정 시장가치는 1억 원 내외로 추정됩니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 90,000,000원 ~ 105,000,000원 범위에서 결정하는 것을 제안합니다. 보수적으로 접근 시 감정가 이상에서, 적극적으로는 1억 원 초반까지 고려해 볼 수 있습니다. HUG 인수조건 변경 사항에 대한 최종 확인 후 입찰가를 결정하시길 권고합니다.

* 추천 입찰가: 98,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.