나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512437 [1] 인천광역시 서구 석남동 510-12 어반스뷰 2층201호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인진 · 평가일 2025.09.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 석남동 소재 "석남역" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철역(7호선, 인천2호선 '석남역')이 소재하는 등 대중교통 이용여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평슬라브)지붕 14층 건내 2층 201호로서 (사용승인일: 2017.4.25) 외벽: 몰탈위 페인팅 마감 내벽: 벽지 등 마감 창호: 샷시 창호 마감

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, E/V 및 난방설비 등을 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필일단 가장형의 토지로서 공동주택, 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

510-12, 510-15 공히 일반상업지역,도로(접합),가축사육제한구역(2025-05-20),과밀 억제권역. 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함) (2025.8.26.~ 2026.8.25.)).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1). 임대관계: 미상임. 2). 기타사항: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경512437 (1)

소재지: 인천광역시 서구 석남동 510-12 어반스뷰 2층201호

용도: 오피스텔

감정가: 1억 6,500만원

토지면적: 8.82㎡ (약 2.67평)

토지지분: 8.8186㎡ (약 2.67평)

건물면적: 59.67㎡ (약 18.05평)

건물지분: 59.6725㎡ (약 18.05평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

건물 구조: 철근콘크리트구조, 14층 건물 내 2층 201호 (사용승인일: 2017.4.25)

토지이용계획: 일반상업지역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 주택용도 취득 한정)

2. 입지조건

본건은 인천광역시 서구 석남동에 위치하며, 지하철 7호선 및 인천2호선 '석남역' 북서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 공동주택, 아파트 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건이 보통입니다.

물건지 동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2023년 01월 31일자 광명세무서장의 압류 (갑4)

본 건은 말소기준권리보다 선순위 권리 없이 진행되는 것으로 보입니다.

등기부상 을구 3번 주택임차권(김관준, 2억 4천만원)은 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다.

따라서, 낙찰자는 인수하는 보증금 없이 본 건을 취득할 수 있습니다.

주요 등기 내역:

* 소유권보존 (갑1): 2017.05.08

* 소유권이전 (갑2): 2017.05.11

* 소유권이전 (갑3): 2022.07.08

* 압류 (갑4): 2023.01.31 (말소기준권리)

* 압류 (갑5): 2025.05.12

* 강제경매 (갑6): 2025.09.17 (채권자: 주택도시보증공사)

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(김관준)

보증금: 2억 4,000만원

전입일자: 2022.06.17, 확정일자: 2022.04.25

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경 관련 확인 필요

* 임차인: 이희석

보증금: 0원

전입일자: 2025.06.09

대항력: 없음

비고:

4. 상권분석

본 물건이 소재한 인천광역시 서구 석남동 일대는 지하철 석남역을 중심으로 상업 및 주거 기능이 복합된 지역입니다.

주변에 공동주택, 아파트 단지와 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 배후 수요는 갖추고 있습니다.

최근 3년간의 매매 사례를 분석한 결과, 유사 면적(약 59㎡)의 오피스텔 거래 가격은 다음과 같습니다.

* 2026년 3월: 1억 6,800만원 (9층)

* 2026년 3월: 1억 5,500만원 (5층)

* 2025년 5월: 1억 5,000만원 (2층)

이를 통해 본 건과 유사한 조건의 오피스텔 시세는 약 1억 5,000만원에서 1억 7,000만원 사이로 형성되어 있음을 알 수 있습니다.

5. 생활정보

오피스텔로 이용 중이며, 건물 내 급배수, 위생, 엘리베이터 및 난방 설비가 구비되어 있습니다.

석남역 역세권에 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

현재 임대 관계는 파악되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

토지거래허가구역: 본 건은 토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)으로 지정되어 있습니다 (2025.8.26.~ 2026.8.25.). 해당 기간 내 외국인이 주택용도로 취득할 경우 허가를 받아야 합니다. 오피스텔의 취득 목적에 따라 적용 여부가 달라질 수 있으므로, 계약 전 반드시 확인해야 합니다.

HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG)로부터 인수하는 조건이 변경되었다는 사항은 인수 시 추가적인 절차나 확인이 필요할 수 있음을 시사합니다. 관련 세부 내용을 면밀히 파악해야 합니다.

임대 관계 미상: 현재 임대차 관계가 명확히 파악되지 않아, 실제 거주자가 있는 경우 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다. 다만, 임차인 현황 상 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 판단됩니다.

혐오시설: 주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 부동산 510-12번지 인근이나 석남역 주변에 직간접적으로 영향을 줄 만한 혐오시설(폐기물 처리 시설, 하수 처리장 등)은 확인되지 않았습니다. 하지만, 최종적인 확인은 현장 답사를 통해 직접 진행하는 것이 좋습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 서구 석남동 석남역 인근에 위치한 오피스텔로, 편리한 교통망과 주변 생활 편의시설을 갖추고 있어 실거주 및 투자 가치를 겸비한 물건입니다. 2017년에 준공되어 건물 상태도 양호한 편이며, 권리관계가 비교적 명확하여 인수 부담이 적다는 장점이 있습니다.

감정가가 최근 시세와 유사한 수준으로 책정되어 있어, 향후 시세 상승 또는 안정적인 임대 수익을 기대해볼 수 있습니다.

다만, 토지거래허가구역 지정, HUG 인수조건 변경, 임대 관계 미상 등의 고려사항이 있으므로, 입찰 전 철저한 사전 조사와 분석이 필요합니다.

8. 투자 포인트

석남역 역세권 입지로 미래 가치 상승 기대.

오피스텔로서의 안정적인 임대 수익 창출 가능성.

권리 관계가 명확하여 법적 하자 리스크 최소화.

최근 실거래가 대비 감정가가 합리적으로 책정됨.

9. 예상 입찰가

최근 시세 분석 결과, 유사 면적(약 59㎡) 오피스텔의 거래가는 1억 5,000만원에서 1억 6,800만원 사이로 형성되어 있습니다.

본 건의 감정가는 1억 6,500만원으로, 시세 범위의 상단에 위치합니다.

2025년 5월 2층 매물이 1억 5,000만원에 거래된 점과 본 건의 2층이라는 점을 감안할 때, 현재 시점(2026년)의 거래 상황 및 주변 개발 호재 등을 종합적으로 고려하여 합리적인 입찰가를 산정할 수 있습니다.

HUG 인수조건 변경 및 토지거래허가구역 지정과 같은 특이사항으로 인해 무리한 가격보다는 안정적인 접근이 필요합니다.

이에, 본 건의 예상 입찰가는 1억 5,500만원에서 1억 6,000만원 사이로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.