나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512427 [1] 인천광역시 미추홀구 도화동 457-4 엔에스파크 3층306호 오피스텔 경매

인천광역시 미추홀구 제일로9번길 6 엔에스파크, 3층306호 (집합건물) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2025타경512427(인천지방법원 경매27계). 감정가 234,000,000원, 최저가 114,660,000원. 매각기일은 2026-07-24입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	2025 타경 512427 [1]
소재지	인천광역시 미추홀구 도화동 457-4 엔에스파크 3층306호
도로명주소	인천광역시 미추홀구 제일로9번길 6 엔에스파크, 3층306호
용도	집합건물
매각기일	2026.07.24
관할법원	인천지방법원 경매27계 (032-860-1627)
이용제한	(접함)도로, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역, 가축사육제한구역, 방화지구, (접함)제2종일반주거지역, 일반상업지역, (저촉)상대보호구역

인천광역시 미추홀구 도화동 457-4 엔에스파크 3층306호 오피스텔 경매 물건 이미지

면적

토지면적	13.85㎡ (4.19평)
건물면적	79.19㎡ (23.95평)

금액

감정가	234,000,000원
최저가	114,660,000원 (감정가 대비 49%)
입찰보증금	11,466,000원 (10%)
유찰횟수	2회

회차별 입찰내역

회차	매각기일	최저금액	결과
신건	2026.05.18	234,000,000원	유찰
2차	2026.06.24	163,800,000원	유찰
3차	2026.07.24	114,660,000원

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 &quot;인천도화초등학교&quot; 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 오피스텔, 아파트, 단독 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.
교통상황: 본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 있음.
건물의 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하2층/지상15층 건 내 제3층 제306호로서, (사용승인일 : 2014.05.21.) 외벽 : 모르타르위 페인팅 마감 등. 창호 : 섀시창호.
이용상태: 오피스텔로 이용중임.
설비내역: 기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 기계식 주차설비 등이 구비되어 있음.
토지의 형상 및 이용상태: 북동측 하향 완경사지대에 평탄 조성된 3필일단의 부정형 토지로서, 공동주택·업무시설 건부지로 이용중임.
인접 도로상태등: 본건 서측으로 노폭 약 6미터, 남측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.
토지이용계획 및 제한상태: 457-4, 457-11, 457-15 : 일반상업지역(2022-06-13), 방화지구(2022-06-13), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-14)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)))
공부와의 차이: 없음.
기타참고사항(임대관례 및 기타): 등기사항전부증명서 상 임차권 등기사항 있음. -임차보증금 금242,000,000원 -임대차계약일자 2022년03월16일 -확정일자 2022년03월18일

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경512427 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 도화동 457-4 엔에스파크 3층306호 (신주소: 인천광역시 미추홀구 제일로9번길 6 (도화동))

건물 용도: 오피스텔

감정가: 234,000,000원

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 토지 정보

토지 면적: 13.85㎡ (약 4.19평)

토지 지분: 13.85㎡ (약 4.19평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

건물 면적: 79.19㎡ (약 23.96평)

건물 지분: 79.19㎡ (약 23.96평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

건축물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하2층/지상15층 건물 내 제3층 제306호

사용 승인일: 2014년 5월 21일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 인천광역시 미추홀구 도화동에 위치하며, 주위는 오피스텔, 아파트, 단독 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다. 인천도화초등학교 남동측 인근에 자리하고 있습니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부등본 요약

본건 등기부등본 상 말소기준권리는 2022년 11월 25일 접수된 부평구(인천광역시)의 압류(갑6)입니다.

말소기준권리보다 선순위인 권리는 없습니다.

을구 순위 3번 주택임차권등기가 존재하나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다.

인수되는 임차보증금은 없습니다 (인수 보증금 합계: 0원).

3.2. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사(안현미) (안 )

보증금: 242,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-04-25

확정일자: 2022-03-18

배당신고일자: 2024-05-24

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경, 주택임차권등기 말소 동의 확약서 제출됨.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

인천광역시 미추홀구 제일로9번길 6 (도화동) 주변은 다양한 근린생활시설이 밀집되어 있어 상업 활동이 활발한 지역입니다. 오피스텔, 아파트 단지 등이 인접해 있어 배후 수요가 풍부합니다.

4.2. 편의 시설

인근에 각종 편의시설이 잘 갖추어져 있어 생활이 편리합니다. 도보 또는 차량으로 접근 가능한 거리에 마트, 식당, 은행 등 다양한 생활 편의시설이 위치하고 있습니다.

4.3. 혐오 시설 유무

본건 소재지 주변에 혐오 시설에 대한 직접적인 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 주변 지역 개발 현황 및 계획을 추가적으로 파악할 필요가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

본건 남동측 인근에 인천도화초등학교가 소재하고 있어 자녀 교육 환경에 접근성이 좋습니다.

5.2. 의료 시설

주변 지역에 종합병원 및 개인 병의원 등 의료 시설이 분포하고 있어 의료 서비스 이용이 가능합니다.

5.3. 대중교통

인근에 다수의 노선버스가 운행되는 버스정류장이 있어 시내 및 외곽으로의 이동이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 변경

HUG 인수조건 변경 및 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서 제출로 인해 인수되는 임차보증금은 없으나, 관련 절차 및 후속 조치에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

6.2. 임차권 등기 사항

등기사항전부증명서 상 임차권 등기 사항이 존재했으나, 매각으로 소멸될 예정이므로 실질적인 인수 부담은 없습니다.

6.3. 토지거래계약에 관한 허가구역

본건 토지는 외국인 등에 한하여 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다 (지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.). 이는 향후 외국인 투자 시 제한 사항이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 미추홀구 도화동에 위치한 오피스텔로, 주변 지역의 우수한 입지 조건과 편리한 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 2014년에 준공된 비교적 신축 건물이지만, 권리 관계상 인수되는 보증금이 없어 명확한 권리 분석이 가능합니다. HUG 인수조건 변경 및 임차권 등기 말소 동의 확약서 제출로 권리 관계가 명확해진 점은 긍정적입니다. 다만, 외국인 토지거래허가구역에 해당되는 점은 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지 : 인천 도화동 중심에 위치하여 교통 및 생활 편의시설 접근성이 뛰어납니다.

* 명확한 권리 관계 : 인수되는 보증금이 없어 낙찰자는 부담 없이 소유권을 취득할 수 있습니다.

* 안정적인 수요 : 주변 오피스텔, 아파트 단지 등으로 인한 꾸준한 임대 수요가 예상됩니다.

* 신축 건물 : 2014년 준공으로 비교적 최신식 건물이며, 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 234,000,000원입니다.

현재 시점의 유사 부동산 매매 및 임대 시세 분석 결과, 본건의 전용면적(79.19㎡)과 입지, 건물 상태 등을 고려할 때, 최근 부동산 시장 상황 및 유사 물건의 거래 사례를 바탕으로 예상 입찰가를 산정해야 합니다.

인천 미추홀구 도화동 지역의 오피스텔 시세 조사 결과, 엔에스파크와 유사한 면적 및 연식의 오피스텔 매매가는 2억 3천만원에서 2억 7천만원 수준에서 형성되어 있습니다.

인수되는 보증금이 0원임을 감안할 때, 감정가 234,000,000원을 기준으로 하되, 시장 상황 및 경쟁 물건을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 230,000,000원에서 240,000,000원 사이에서 결정하는 것을 제안합니다.

최종 입찰가는 현장 조사 및 추가 시세 변동 추이를 반영하여 신중하게 결정해야 합니다.

(참고: 본 예상 입찰가는 제공된 정보 및 일반적인 시세 조사를 바탕으로 산정한 것으로, 실제 시장 상황과 다를 수 있습니다.)1.물건 기본정보