나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1603 [1] 인천광역시 서구 청라동 202-5 에이스하이테크시티청라 5층3-503호 기숙사 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감동 · 평가일 2025.09.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 청라동 소재 "초은중학교" 남서측 인근에 위치하고 주위는 아파트형공장과 중소규모 공장 및 근린생활시설 등이 소재하여 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하고 인근 버스 정류장 등이 소재하여 제반 대중교통 상황은 보통입니다.

건물의 구조

본건 철근콘크리트구조. 철골철근콘크리트구조, 프리케스트콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 제5층 제3-503호 및 제6층 제3-603호로서, 외벽 : 복합판넬 및 강화유리 마감 등, 내벽 : 도배 및 타일 마감 등, 창호 : 새시창호 마감 등입니다.

이용상태

본건 2개호 각 지원시설(기숙사)로 이용 중입니다.

설비내역

기본적인 위생설비와 급배수설비, 소방설비, 주차장설비, 승강기설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 장방형의 토지로서 공장(지식산업센터) 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약20m 내외 포장도로를 통해 차량출입 이용 중이며 남측으로 약10m 내외 보행자 도로 이용 가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 청라동 202-5는 준공업지역(2019-12-16), 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 특수도로(보행자전용도로)(2019-12-16)(접합) 가축사육제한구역(인천광역시 서구 조례 제 1749호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경제자유구역(2022-01-03)<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 도시첨단산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))입니다.

공부와의 차이

공부와의 차이는 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

지원시설(기숙사)로 이용 중(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 인천지방법원 2025타경1603 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 신OOO

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 서구 청라동 202-5 에이스하이테크시티청라 5층3-503호

용도: 기숙사

건물 구조: 철근콘크리트구조. 철골철근콘크리트구조, 프리케스트콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 제5층 제3-503호

건물 마감: 외벽 : 복합판넬 및 강화유리 마감 등, 내벽 : 도배 및 타일 마감 등, 창호 : 새시창호 마감 등

설비 내역: 기본적인 위생설비, 급배수설비, 소방설비, 주차장설비, 승강기설비 등 구비

1.3. 면적 정보

토지면적: 8.83㎡ (약 2.67평)

토지지분: 8.83㎡ (약 2.67평)

건물면적: 29.76㎡ (약 9.00평)

건물지분: 29.76㎡ (약 9.00평)

1.4. 매각 정보

감정가: 113,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.5. 특이사항

* 유동화물건

* 토지거래허가구역 (2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)

* 지원시설(기숙사)로 이용 중

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 인천광역시 서구 청라동 소재 "초은중학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 아파트형공장, 중소규모 공장 및 근린생활시설 등이 소재하여 전반적인 주위 환경은 보통입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장 등이 소재하여 제반 대중교통 상황은 보통입니다.

2.3. 도로상태

본건 동측으로 노폭 약 20m 내외의 포장도로를 통해 차량 출입이 이용 중이며, 남측으로 약 10m 내외 보행자 도로 이용이 가능합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지(청라동 202-5)는 준공업지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m), 특수도로(보행자전용도로), 가축사육제한구역, 경제자유구역, 도시첨단산업단지, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)으로, 허가기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부등본 상 말소기준권리는 2022년 1월 18일 접수된 신한은행 근저당권(을1)입니다.

3.2. 인수되는 권리

본 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.3. 말소되는 권리

* 갑2: 소유권이전1번신탁등기말소 (2022-01-18 접수)

* 을1: 근저당권 (신한은행, 108,000,000원, 2022-01-18 접수) - 말소기준권리

* 갑3: 임의경매 (신한은행, 192,499,782원, 2025-09-17 접수)

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 장성호

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 500,000원

* 전입일자(사업일자): 2024-12-16

* 확정일자: 미상

* 배당신고일자: 미상

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 상권 특징

본 물건은 에이스하이테크시티청라 내에 위치한 지식산업센터 내 기숙사 용도의 집합건물입니다. 주변에 아파트형 공장과 중소규모 공장, 근린생활시설 등이 밀집해 있어 산업단지 배후 상권의 성격을 띕니다. 인근 산업단지의 종사자들을 대상으로 한 임대 수요가 예상됩니다.

4.2. 주변 시세 정보

제공된 JSON 정보는 '청라파크자이더테라스'의 연립주택 매매/전월세 정보로, 본 물건의 지식산업센터 내 기숙사 물건과는 건물 용도, 구조, 특성이 상이하여 직접적인 시세 비교가 어렵습니다. 따라서 해당 정보를 본 물건의 시세 분석에 직접 활용하기는 제한적입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

건물 내 근린생활시설 및 인근 상업시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

인천 서구 청라동 소재 초은중학교가 남서측 인근에 위치합니다.

5.3. 교통시설

차량으로의 접근성이 양호하며, 인근 버스 정류장을 통한 대중교통 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

본건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 허가기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다. 외국인 등이 주택용도로 취득할 경우 허가를 받아야 합니다. (본 건물의 기숙사 용도에 따른 허가 대상 여부 확인 필요)

6.2. 유동화 물건

본 물건은 유동화 물건으로, 일반 경매 절차와 다소 차이가 있을 수 있어 추가 확인이 필요합니다.

6.3. 임차인 보증금 및 차임

임차인 장성호 씨는 대항력이 없으나, 보증금 500만원과 월차임 50만원이 존재합니다. 확정일자 및 배당신고일자가 미상으로, 배당을 받지 못할 경우 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

6.4. 주변 개발 및 환경

인천 서구 지역, 특히 경서동 일대를 중심으로 소각장, 열분해 시설 등 폐기물 관련 시설 이전 및 설치에 대한 지역 주민들의 우려와 갈등이 보도되고 있습니다. 본건이 직접적으로 인접한 혐오시설은 파악되지 않았으나, 이러한 주변 환경 변화 가능성은 장기적인 관점에서 고려될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 청라동에 위치한 에이스하이테크시티청라 내 기숙사로, 감정가는 113,000,000원입니다. 건물 면적 약 9평의 소형 집합건물로서, 인근 산업단지의 배후 수요를 기반으로 한 임대 수익 창출이 기대됩니다. 권리관계는 말소기준권리보다 후순위로 낙찰 시 모두 소멸되어 비교적 명확한 편입니다. 그러나 토지거래허가구역 지정, 유동화 물건이라는 점, 그리고 대항력 없는 임차인의 보증금 및 차임이 존재한다는 점은 투자를 고려할 때 신중하게 접근해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 산업단지 내 위치: 인근 첨단산업단지 종사자를 대상으로 안정적인 임대 수요 확보 가능.

* 소형 면적: 적은 자본으로 투자가 가능한 점.

* 명확한 권리관계: 인수되는 권리가 없어 비교적 안전한 투자 가능성.

* 직주근접 실현: 업무 시설과 주거 시설이 복합된 단지 내 위치.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 113,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 주변 시세 정보의 한계로 인한 정확한 시세 파악 어려움.

* 현장 답사 및 주변 산업단지 임대 현황을 면밀히 파악한 후, 감정가의 70% ~ 90% 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 일반적입니다.

* 본 물건의 경우, 대항력 없는 임차인의 존재 및 토지거래허가구역 지정 기간 등을 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

* 투자를 위한 예상 입찰가는 90,000,000원에서 100,000,000원 사이를 고려해 볼 수 있습니다.

* 실제 입찰가는 개인의 투자 성향, 자금 계획, 현장 조사 결과, 경쟁자 분석 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.