나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512395 [1] 인천광역시 중구 중산동 1873-20 리베라베리움영종 17층1711호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 웨이브 · 평가일 2025.09.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 중구 중산동 소재 '인천영종초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설, 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성된 지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 25층 건물 내 제17층 제1711호로서, - 외벽 : 석재붙임마감 등 - 창호 : 새시 창호임.

이용상태

공부상 용도는 "업무시설(오피스텔)"임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 난방설비, 승강기, 주차설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 등고평탄한 장방형의 토지로서, '숙박시설(일반숙박시설), 제1,2종근린생활시설,업무시설(오피스텔)' 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 중로에 접하고 있고, 남동측에 광대로가 있음.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역(2013-02-04) , 지구단위계획구역 , 중로2류(폭 15m~20m)(2012-12-28)(접합), 경제자유구역<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 성장관리권역(2014-11-03)<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 토지거래허가구역(지정기간:2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경512395 (1)

소재지: 인천광역시 중구 중산동 1873-20, 리베라베리움영종 17층 1711호

용도: 오피스텔

감정가: 103,000,000원

토지 면적: 3.09㎡ (약 0.93평)

건물 면적: 19.85㎡ (약 6.00평) - 전용면적 기준

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이

1.1. 입지조건

물건은 인천광역시 중구 중산동 소재 '인천영종초등학교' 남동측 인근에 위치합니다. [cite:APPRAISAL]

주변은 업무시설, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼합된 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다. [cite:APPRAISAL]

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. [cite:APPRAISAL]

건물 북서측으로 중로, 남동측으로 광대로와 접하고 있어 차량 접근성이 우수합니다. [cite:APPRAISAL]

토지이용계획상 중심상업지역, 지구단위계획구역, 경제자유구역 등에 해당하며, 성장관리권역 및 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다. [cite:APPRAISAL] (외국인 토지거래허가구역 지정 기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.) [cite:APPRAISAL, 14]

1.2. 권리분석

본 경매물건은 인천지방법원 2025타경512395 (1) 사건으로 진행되는 부동산강제경매입니다.

등기부등본상 최선순위 권리는 2019년 9월 19일 접수된 소유권이전(최주희)입니다. [cite:COLLECTION]

이후 신탁 등기 말소 및 소유권 변동이 있었습니다. [cite:COLLECTION]

가장 중요한 권리로서, 을구 1번 순위 주택임차권(권리자: 이*)이 등기되어 있으며, 이는 매수인에게 인수되는 권리입니다. [cite:COLLECTION]

해당 임차권의 임대차보증금은 85,000,000원이며, 전입일자 및 확정일자는 2022년 9월 30일입니다. [cite:COLLECTION]

이에 따라, 배당에서 임차보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. [cite:PROPERTY_STATEMENT]

채권자 이 의 강제경매 개시결정(2025년 9월 16일 접수)은 해당 임차권보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 예정입니다. [cite:COLLECTION]

등기부채권 총액은 85,000,000원입니다. [cite:COLLECTION]

임차인 현황:

* 임차인: 이*

* 보증금: 75,000,000원 (단, 등기상 인수 금액은 85,000,000원)

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2022-09-30

* 대항력: 있음

본 물건은 등기부상 임차인의 보증금 85,000,000원이 인수되므로, 이를 반드시 고려해야 합니다.

1.3. 상권분석

물건이 위치한 인천 중구 중산동 지역은 영종국제도시 내 주요 상업 및 업무 복합 지구에 해당합니다. [cite:APPRAISAL, 6]

인천영종초등학교 인근에 위치하여 학군 수요와 함께 근린생활시설, 업무시설이 밀집해 있어 유동인구가 비교적 풍부할 것으로 예상됩니다. [cite:APPRAISAL]

영종도 개발 계획(관광, 레저, 비즈니스 중심)에 따라 향후 상권 활성화 및 가치 상승 잠재력이 있습니다.

1.4. 생활정보

단지 인근에 인천영종초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다. [cite:APPRAISAL]

주변으로 다양한 근린생활시설이 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다. [cite:APPRAISAL]

주차 시설이 갖추어져 있어 자가 이용이 편리합니다. [cite:APPRAISAL]

주변 지역에 대한 예비 조사 결과, 본 물건과 직접적으로 인접한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지거래허가구역: 부동산 취득 시 관할 시·군·구청장의 허가를 받아야 하는 지역입니다. [cite:APPRAISAL]

외국인 토지거래허가구역: 외국인이 토지를 거래할 경우 추가 허가가 필요합니다. (지정 기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.) [cite:APPRAISAL, 14]

선순위 임차권 인수: 등기부상 85,000,000원의 보증금이 매수인에게 인수되므로, 실질적인 낙찰가격을 산정할 때 반드시 반영해야 합니다. [cite:COLLECTION, PROPERTY_STATEMENT]

임차인의 보증금 (75,000,000원) 및 차임 (0원) 정보와 등기부상 인수 금액 (85,000,000원) 간의 차이 및 보증금 전액 변제 여부에 따라 매수인의 실제 부담액이 달라질 수 있습니다. [cite:COLLECTION]

최근 거래 사례(2024년 12월)에서 75,000,000원의 매매가가 확인되었으나, 인수해야 할 보증금이 85,000,000원이므로, 단순히 시장가 거래보다는 총 부담액이 높을 수 있습니다. [cite:JSON_SALES_DATA]

1.6. 종합 의견

본 물건은 영종도 내 입지 좋은 오피스텔로, 개발 호재 및 주변 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

하지만, 85,000,000원의 선순위 임차보증금을 매수인이 인수해야 하는 점이 가장 큰 부담 요인입니다. [cite:COLLECTION, PROPERTY_STATEMENT]

인수되는 보증금이 최근 거래가 및 감정가와 비교 시, 실질적인 투자 가치를 신중하게 검토해야 합니다. [cite:JSON_SALES_DATA, APPRAISAL]

토지거래허가구역이라는 점도 거래 시 고려해야 할 사항입니다. [cite:APPRAISAL]

1.7. 투자 포인트

영종국제도시의 지속적인 개발 및 관광·레저 산업 성장에 따른 미래 가치 상승 기대.

학군(인천영종초등학교) 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 주거 환경. [cite:APPRAISAL]

경매 물건으로서 시세 대비 저렴하게 취득할 수 있는 잠재력 (단, 인수 보증금 고려).

1.8. 예상 입찰가

감정가: 103,000,000원

선순위 임차보증금 인수액: 85,000,000원 [cite:COLLECTION, PROPERTY_STATEMENT]

최근 매매 시세 (2024년 12월): 75,000,000원 [cite:JSON_SALES_DATA]

본 건은 임차인의 보증금 85,000,000원을 매수인이 인수하는 조건이므로, 실제 매수인의 총 부담액은 입찰가 + 85,000,000원이 됩니다. [cite:PROPERTY_STATEMENT]

감정가를 기준으로 볼 때, 순수하게 건물 가치만을 고려한 예상 입찰가는 감정가에서 인수 보증금을 제외한 금액인 18,000,000원 (103,000,000원 - 85,000,000원) 수준이 될 수 있습니다.

그러나 최근 실거래가 75,000,000원과 비교하면, 18,000,000원의 입찰가로 총 103,000,000원을 부담하는 것은 시세보다 높은 금액이 될 수 있습니다. [cite:JSON_SALES_DATA]

실제로는 인수 보증금 85,000,000원에 추가로 입찰가를 더해야 하므로, 낙찰가의 총액이 최근 거래가 75,000,000원을 초과하게 될 가능성이 높습니다. [cite:JSON_SALES_DATA]

따라서, 보증금 인수액이 최근 거래가보다 높다는 점을 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

입찰가는 신중하게 결정해야 하며, 최소한 총 부담액(입찰가+85,000,000원)이 시장가(약 75,000,000원~103,000,000원)를 초과하지 않는 범위 내에서, 투자 수익성을 고려하여 결정하는 것이 바람직합니다.

예상 입찰가 산정 기준:

* 총 부담액 <= 감정가: 입찰가 <= 18,000,000원

* 총 부담액 <= 최근 거래가: 입찰가 <= -10,000,000원 (현실적으로 불가)

권장 입찰가 범위: 10,000,000원 ~ 18,000,000원 (이 범위 내에서도 총 부담액이 시세 대비 높은 점을 유의)

주의: 본 물건은 인수되는 보증금액이 최근 시세 및 감정가와 비교하여 매우 높은 편이므로, 투자 가치가 낮을 수 있습니다. [cite:JSON_SALES_DATA, APPRAISAL]

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.