나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1645 [1] 인천광역시 계양구 작전동 857-4 범우빌라 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: K-land · 평가일 2025.09.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 계양구 계산동 소재 "경인교대입구역(인천1호선)" 동남측 인근 에 위치하며, 주위는 동류형의 다세대(연립)주택, 소규모 근린생활시설, 아파트 등으로 형성된 기존주택지대임.

교통상황

본건 인근까지 차량 접근이 가능하고, 인근 교통시설 및 간선도로와의 거리 등 고려 시 제반 교통상황은 보통수준임.

건물의 구조

조적조 슬래브지붕 3층 건물(범우빌라 3동) 내 2층 201호로서,(사용승인일: 1990.08.30) 외 벽 : 치장적벽돌쌓기 등 마감. 창 호 : 샷시창호 등

이용상태

'다세대주택'으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비. 난방설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 장방형 토지로서, '공동주택(다세대주택)'건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 3미터의 진입도로를 통하여 지선도로(계산로126번길)와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법 률>, 상대보호구역(인천서부교육지원청문의(560-6659))<교육환경 보호에 관한 법률>,과밀 억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용 도 취득, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 귀 제시 및 등기사항전부증명서 상 전유부분의 면적이 35.7㎡이나, 집합건축물대장(전 유부, 갑)에는 35.9㎡로 등재되어 있는바, 본 감정평가에서는 면적사정의 기준이 되는 집합건축물대장 상의 면적인 35.9㎡을 기준하였음. - 임대관계는 미상임.

물건 비고

등기사항전부증명서 상 전유부분의 면적이 35.7㎥이나, 집합건축물대장에는 35.9㎥로 등재되어 있는바, 감정평가는 면적사정의 기준이 되는 집합건축물대장 상의 면적인 35.9㎥를 기준으로 함(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경1645 (1)

소재지: 인천광역시 계양구 작전동 857-4 범우빌라 2층201호

용도: 다세대주택

감정가: 84,000,000원

토지면적: 24.91㎡ (약 7.53평)

건물면적: 35.70㎡ (약 10.80평)

*참고: 등기사항전부증명서 상 전유부분 면적은 35.7㎡이나, 집합건축물대장 상에는 35.9㎡로 등재되어 있으며, 감정평가는 35.9㎡를 기준으로 하였습니다.

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

2. 입지조건

* 위치: 인천광역시 계양구 작전동에 소재하며, 지하철 1호선 경인교대입구역 동남측 인근에 위치합니다.

* 주변환경: 본건은 동류형의 다세대(연립)주택, 소규모 근린생활시설, 아파트 등이 혼재된 기존 주택지대에 속해 있습니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용 또한 편리한 수준입니다. 인근 경인교대입구역(인천1호선)을 통해 서울 및 수도권으로의 이동이 가능합니다.

* 도로: 본건 서측으로는 폭 약 3미터의 진입도로가 있으며, 이를 통해 지선도로(계산로126번길)와 연결됩니다.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역이며, 2025년 8월 26일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2025년 9월 18일 접수된 김은정의 강제경매개시결정 (2025타경1645)입니다.

* 선순위 권리:

* 을구 5번 주택임차권: 김은정, 임대차보증금 90,000,000원, 전입일자 2022년 12월 30일, 확정일자 2022년 12월 30일.

* 대항력: 있음.

* 배당신고일자: 2025년 3월 28일.

* 인수되는 권리: 을구 5번 주택임차권은 매각으로 소멸되지 않는 권리입니다. 임대차보증금 90,000,000원 전액이 배당에서 변제되지 아니하면, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

* 기타 권리: 소유권이전 등기(갑구) 다수가 존재하며, 김은정의 강제경매(갑구 13번)는 말소기준권리로 매각으로 소멸됩니다.

* 인수 보증금 합계: 90,000,000원 (임차인 김은정의 보증금 중 배당받지 못한 금액)

* 주의사항: 대항력 있는 선순위 임차인 김은정의 보증금 90,000,000원 전액을 낙찰자가 인수할 가능성이 높으므로, 실질적인 총 투자 비용을 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

* 주변 시세 분석:

* 궁전빌라 4차 (작전동 857-46): 2026년 7월 3일, 39.24㎡ (약 11.87평) 거래가 8,800만원. (본건과 면적, 건축 연도 유사)

* 삼오빌라 (작전동 856-73): 2026년 7월 6일, 41.86㎡ (약 12.66평) 거래가 11,300만원. (본건보다 면적 약간 넓음)

* 삼성하이츠맨션 114동 (작전동 706-22): 2026년 7월 7일, 75.72㎡ (약 22.90평) 거래가 13,700만원. (규모, 연식 상이)

* 시세 분석:

* 본건(35.70㎡, 1990년식)과 가장 유사한 궁전빌라 4차(39.24㎡, 1991년식)의 최근 거래가가 8,800만원입니다.

* 감정가 8,400만원은 유사 물건의 최근 거래가와 비교했을 때 시장 가격 수준으로 판단됩니다.

* 그러나, 본건의 경우 90,000,000원의 보증금을 낙찰자가 인수해야 하므로, 실제 총 투자 비용은 감정가나 최근 시세를 크게 상회할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 주택 밀집 지역에 위치하여 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설은 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

* 교육시설: 주변에 학교가 존재할 가능성이 높으며, 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경 보호 측면은 양호한 편입니다. (정확한 정보는 교육지원청 문의 필요)

* 교통시설: 지하철 1호선 경인교대입구역이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 선순위 임차인 인수: 90,000,000원의 임대차보증금 전액 또는 일부를 매수인이 인수해야 하므로, 투자 총액이 시장 가치를 초과할 위험이 있습니다.

* 건축물 면적 차이: 등기부와 건축물대장의 면적 불일치(35.7㎡ vs 35.9㎡)가 있으나, 감정평가 기준이 35.9㎡로 명확히 되어 있어 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.

* 토지거래 허가구역: 2025년 8월 26일까지 토지거래 허가구역으로 지정되어 있어, 향후 매각 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 주변 환경 분석 결과, 특별히 명시된 혐오시설은 확인되지 않았습니다. (별도 현장 확인 필요)

7. 종합 의견

본 물건은 인천지방법원에서 진행되는 부동산강제경매 사건으로, 인천 계양구 작전동에 위치한 다세대주택입니다. 가장 큰 특징은 대항력 있는 선순위 임차인(김은정)이 존재하여, 90,000,000원의 임대차보증금을 낙찰자가 인수해야 한다는 점입니다. 이는 본 물건의 총 투자 비용을 시장 가치 이상으로 끌어올릴 수 있는 결정적인 요인입니다. 감정가 8,400만원은 주변 유사 물건의 최근 시세(8,800만원)와 유사하나, 인수 보증금을 고려하면 실질적인 투자 부담이 매우 커집니다. 따라서 본 물건은 보증금 인수 여부 및 금액을 명확히 확인하고, 인수 시 총 투자 비용이 시장 가치 대비 합리적인지를 면밀히 검토해야 하는 고위험 투자 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 접근성: 인천1호선 경인교대입구역 이용이 용이하여 교통 편의성이 높습니다.

* 주거 환경: 안정적인 주거지대에 위치하여 주거 가치가 있습니다.

* 시세 대비 감정가: 인수되는 보증금을 제외한 순수 부동산 가치 측면에서는 감정가가 시장 가격 수준에 부합합니다.

* 가치 상승 잠재력: 향후 지역 개발 및 시세 변동에 따른 가치 상승 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 인수 보증금 90,000,000원을 제외하고 산정합니다.

* 감정가: 84,000,000원

* 유사 물건 최근 시세: 약 8,800,0000원 (39.24㎡ 기준)

* 인수해야 할 보증금: 90,000,000원

분석 결과, 본 건의 시장 가치(약 8,800만원)보다 인수해야 할 보증금(90,000,000원)이 더 높은 상황입니다. 따라서 낙찰가가 0원이더라도 총 투자 비용은 90,000,000원이 되어 시장 가치보다 높게 시작됩니다.

이러한 상황을 고려할 때, 보수적인 접근을 위해 제안하는 예상 입찰가는 50,000,000원 ~ 60,000,000원 수준 입니다.

이 가격으로 낙찰받을 경우, 총 실질 투입 금액은 약 140,000,000원 ~ 150,000,000원이 됩니다. 이는 유사 물건의 최근 시세(8,800만원)를 훨씬 상회하는 금액이므로, 향후 명도 과정에서의 변수, 추가적인 시세 상승 가능성, 또는 잠재적 가치 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

본 예상 입찰가는 매우 보수적인 접근 방식이며, 실제 입찰 시에는 반드시 전문가와 상의하여 상세한 권리 분석 및 시세 조사를 기반으로 최종 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.